空き家を売るか貸すか判断する基準は？売却時のポイントも解説！

誰も住んでおらず利用していない空き家であっても、建物を維持するための費用や税金がかかります。
金銭面の負担を軽くするためにも、活用予定のない空き家は早めに売却するか賃貸に出すことをおすすめします。
では、空き家をどうにかしたいとなった場合に、売るのと貸すのではどちらが良いのでしょうか。
今回は空き家を売るか貸すか迷っている方に向けて、それぞれのメリットとデメリット、売却時のポイントなどを解説します。
鹿児島市で空き家を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売るか貸すかの判断基準とは

はじめに、空き家を売る場合と賃貸に出す場合のメリットとデメリットを解説します。
それぞれの特徴を理解した上で、ご自身に適したほうを選択すると後悔せずに済むでしょう。

空き家を売るメリットとデメリット

空き家を売ると、まとまった資金を得られるという大きなメリットがあります。
売却により得たお金は、生活費やローンの返済などさまざまな用途に活用できます。
また空き家の所有権を手放すことにより、管理が不要になる点もメリットの1つです。
一方でデメリットとしては、不動産を手放さなければならないという点が挙げられます。
資産として子どもに不動産を残してあげたい方は、売却ではなく別の活用方法を検討しましょう。

空き家を貸すメリットとデメリット

空き家を賃貸に出すメリットは、毎月家賃収入を得られることです。
売却する時のようにまとまった資金は得られませんが、入居者がいる限り毎月決まった金額を手にできます。
また空き家の所有権を手放さずに済むため、将来ご自身が住んだり子どもに相続したりできる点も魅力の1つです。
ただし空き家を賃貸に出す場合、入居者募集や家賃の回収、クレーム対応といった管理をしなければなりません。
これらは不動産会社に委託することも可能ですが、そのためには管理手数料を支払う必要があります。

空き家を貸すか売るか判断する基準

上記のメリットとデメリットを比較しても判断に迷う場合は、賃貸物件の需要があるエリアかを調べてみましょう。
入居者がいなければ家賃収入を得られないため、人口減少が進んでいる地域などで賃貸経営をおこなうのは難しいといえます。
過疎化が進んでいるエリアにある物件は、老朽化が進み価値が下がる前に売却するのがおすすめです。
また、すぐに売却する場合と5年間賃貸に出してから売却する場合の金額を比較することも大切です。
5年間賃貸に出してから売り出す場合の金額は、5年間の賃料と5年後の売却金額から維持管理費用などを差し引けばわかります。
双方の金額に大差がない場合はどちらを選択しても構いませんが、賃貸は管理の手間がかかる分大変に感じるかもしれません。
空室リスクが不安な方や管理する手間を省きたいという方は、売却を選択したほうが良いといえるでしょう。

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空き家を売るときに覚えておきたい！3つの売却方法とは

空き家を貸すのではなく売ることに決めたら、はじめに売却方法を考える必要があります。
空き家の売却方法は3つあるため、建物の状態や立地などを見てから決めると良いでしょう。

そのままの状態で売却する

空き家をなるべく早く売却したい場合は、解体やリフォームなどをせずに現状のまま売り出すのがおすすめです。
現状で売却する場合は、中古住宅として売り出す方法と古家付き土地として売り出す方法の2つがあります。
古家付き土地とは、空き家の価値を含めずに土地のみ価格だけで売却することで、土地を探している方に訴求することが可能です。
建物の状態が良ければ中古住宅、大規模なリフォームが必要なほど劣化している場合は古家付き土地として売却すると良いでしょう。

更地にしてから売る

空き家の状態が悪く、現状で売り出すと売却に支障が出そうな場合は、解体後に売却することをおすすめします。
更地は、買主が購入後すぐに着工できるうえ建物がなくスッキリして見えるため、新築予定の方から人気があります。
ただし建物を解体するにはそれなりの費用がかかり、数百万円以上かかるケースも珍しくありません。
また、建物を解体すると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、翌年から増額してしまう点にも注意が必要です。

リフォーム後に売る

空き家をリフォームし、資産価値を高めてから売り出す方法もあります。
リフォームを施すと見た目の印象が良くなるため、買主の購入意欲向上に繋がるでしょう。
ただしリフォーム費用をすべて売却価格に上乗せするのは難しく、大規模な工事を施すと赤字になる可能性があります。
リフォームをする際は細分までこだわるのではなく、最低限必要な修繕程度に収めておきましょう。

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空き家をスムーズに売るために押さえておくべきポイントとは

一般的な不動産を売るために必要な期間は3〜6か月程度といわれていますが、空き家はそれ以上の期間を要することが多いです。
売却期間が長引くと売れ残り感が出てさらに買主が見つかりにくくなるため、なるべくスムーズに取引を終える必要があります。
空き家をなるべく早く売却するためにも、事前に売却時のコツやポイントを確認しておきましょう。

隣接する土地との境界を確定する

何十年も前からある土地の場合、隣地との境界線が曖昧になっているケースも少なくありません。
境界線が曖昧だと将来隣地所有者とトラブルになるリスクがあるため、買主から敬遠されやすいといえます。
買主の不安を取り除き、スムーズに売却につなげるには、土地を売り出す前に確定測量を実施しておくことが大切です。
確定測量とは、土地家屋調査士によって土地の境界を確定させることで、隣地所有者も立ち合いのもと作業が進められます。
コストや時間はかかりますが、買主に安心感を与えられるため、スムーズな取引の実現につながるでしょう。

物件の状態をきちんと把握する

空き家に限らず古い物件を売却する際は、契約不適合責任に注意しなければなりません。
契約不適合責任とは、契約内容と一致しない不動産を引き渡した際に、売主が負う責任を指します。
たとえば雨漏りが生じている空き家を売却し、あとから買主が雨漏りに気付いたとしましょう。
雨漏りに関することが契約書に記載されていなければ、売主が修繕費用を負担しなければなりません。
契約不適合責任を問われないようにするには、物件の状態や不具合の有無を契約書にきちんと記載する必要があります。
専門家による住宅診断（ホームインスペクション）などを活用し、物件の状態をしっかり把握した上で売却活動をおこないましょう。

長期的な売却計画を立てる

空き家は増加傾向にあり、築年数や立地などの条件よってはすぐに買主が見つからない可能性があります。
「早く売らなきゃ」と焦ってしまうと、買主からの無理な値下げ交渉に応じて損をしてしまうかもしれません。
納得のいく取引にするためにも、空き家の売却は時間がかかると考え、長期的な目線で計画を立てることが大切です。
また売却を急いでいる場合は、不動産会社に直接不動産を売却する「買取」も視野に入れておくと良いでしょう。
仲介に比べると売却価格は低くなりますが、数日から1か月程度で現金化できるため、売却を急いでいる方にぴったりです。

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まとめ

空き家を売ると定期的な管理が不要になり、賃貸に出すと家賃収入が得られるといったメリットがあります。
売るか貸すかで迷ったら、それぞれのメリットとデメリットを比較して、ご自身に適した方法を選択することが大切です。
とにかく早く手放したいという場合は、不動産会社による買取もご検討ください。

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