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住まない家は相続してはいけない？相続前に知りたいリスクと3つの選択肢
2026-09-28
親の家を将来相続する予定でも、自分や家族が住む予定がないと「とりあえず相続してよいのか」「負担になる前に手放すべきか」と迷う方もいるでしょう。
住まない家は相続してはいけないと言われることがありますが、一律に不利とは限りません。維持費や管理責任、税制、売却可能性を相続前に確認し、負担に見合うかを判断することが重要です。
目次FAQ
住まない家を相続するとどのようなリスクがありますか？
維持費や管理負担が続くほか、空き家の状態によっては近隣トラブルや税負担の増加につながる可能性があります。
売却・相続放棄・国庫帰属制度は何が違いますか？
売却は相続した不動産を現金化する方法です。一方、相続放棄をすると、その相続について初めから相続人ではなかったものとみなされます。国庫帰属制度は、相続等で取得した土地を一定の要件のもと国へ引き渡す制度です。
住まない家は相続してはいけないと言われる理由
住まない家でも、所有している限り費用と管理負担は続きます。負担を把握せず相続すると、想定以上のコストや手間が生じる可能性があります。
| リスク | 具体的な負担 | 確認したいこと |
|---|---|---|
| 維持コスト | 固定資産税、保険料、修繕・清掃費など | 年間負担 |
| 管理・近隣トラブル | 倒壊、害虫、不法侵入、枝木の越境など | 定期管理の可否 |
| 住宅用地特例の適用除外 | 勧告により税負担の軽減措置が受けられなくなる可能性 | 空き家の管理状態 |
| 相続税の負担 | 小規模宅地等の特例を利用できない場合がある | 取得者・居住状況など |
管理不全空家や特定空家として市区町村長から勧告を受けると、その敷地は固定資産税等の住宅用地特例の対象外となります。
小規模住宅用地では、住宅1戸あたり200㎡以下の部分について、固定資産税の課税標準が評価額の6分の1となりますが、特例が外れても税額そのものが必ず6倍になるわけではありません。
また、小規模宅地等の特例では、特定居住用宅地等に該当する場合、330㎡までの部分について、相続税の課税価格に算入する宅地等の価額を80％減額できる場合があります。ただし、適用の可否は取得者や居住状況などの要件によって決まります。
2024年4月1日からは相続登記も義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。
参照
- ・国土交通省「空き家対策 特設サイト」（2026年9月6日確認）
- ・国税庁「小規模宅地等の特例」（2026年9月6日確認）
- ・法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年9月6日確認）
住まない親の家を相続すべきか迷っている場合は、相続前に家の状態や売却可能性を確認しておくと選択肢を整理しやすくなります。
家が売却できそうか、査定額がどの程度になるか確認したい場合は、当社へご相談ください。
親の家を相続する前に確認すべきポイント
相続前は「将来住む可能性」「年間コスト」「建物・土地の売却しやすさ」の3点を具体化しましょう。感覚だけで残すか手放すかを決めないことが大切です。
将来住む可能性
年間コスト
建物・土地の売却しやすさ
固定資産税、保険料、清掃、庭木の手入れ、修繕などを年間コストとして洗い出し、必要なら5年・10年の負担も試算します。
建物は築年数や劣化状況だけでなく、接道、境界、権利関係も確認してください。
建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
ただし、一定の認定・許可などによる例外もあるため、接道条件だけで「再建築不可」と断定せず、自治体や専門家へ確認しましょう。
参照
国土交通省「接道規制のあり方について」（2026年9月6日確認）
住まない家の選択肢を比較｜売却・相続放棄・国庫帰属制度
3つの方法は、利用できる時期や対象、効果が異なります。
相続後の売却は、不動産を相続したうえで現金化を目指す方法です。相続放棄は、特定の家だけでなく、その相続に関する権利・義務を原則として承継しないための手続きです。
相続土地国庫帰属制度は、相続等で取得した土地を一定の要件のもと国へ引き渡す制度です。
| 選択肢 | 向いている状況 | 主なメリット | 主な期限・要件 |
|---|---|---|---|
| 相続して売却 | 売却可能性がある | 現金化できる可能性 | 相続登記・売却手続き |
| 相続放棄 | 財産・債務を含め承継しない | 権利・義務を原則引き継がない | 原則3か月以内 |
| 相続土地国庫帰属制度 | 売却困難で制度要件を満たす土地 | 承認後に国へ帰属できる | 土地要件・負担金あり |
相続して売却
- 相続人が3人以上の場合
- 2,000万円
- 対象となる譲渡期間
- 2027年12月31日まで
相続後の売却では、一定の被相続人居住用家屋やその敷地等について、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
対象となる譲渡期間は2027年12月31日までで、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが必要です。
2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、控除額の上限が2,000万円となります。
相続放棄
相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述します。
特定の家だけを選んで放棄することはできず、相続放棄をすると、その相続について初めから相続人ではなかったものとみなされます。
また、相続放棄の時点で相続財産を現に占有している人は、相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで、その財産を保存する義務を負います。
相続土地国庫帰属制度
相続土地国庫帰属制度は「土地」が対象です。建物がある土地や抵当権などの担保権が設定された土地など、制度を利用できない土地があります。
承認を受けた場合は、10年分の土地管理費相当額として負担金を納付する必要があります。負担金は20万円が基本ですが、土地の種類・所在地・面積によって算定方法や金額が異なる場合があります。
参照
- ・国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年9月6日確認）
- ・裁判所「相続の放棄の申述」（2026年9月6日確認）
- ・法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」（2026年9月6日確認）
- ・法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」（2026年9月6日確認）
まとめ
住まない家を相続するかどうかは、「住まないから相続しない」と機械的に決めず、所有後の費用・管理負担と売却可能性を具体化して判断することが大切です。
相続前には、将来住む予定、年間コスト、建物・土地の状態、接道や権利関係、売却可能性を確認しましょう。そのうえで、相続して売却するのか、相続放棄を検討するのか、相続土地国庫帰属制度を利用できるのかを比較します。
親が存命なら家の将来を早めに話し合い、相続放棄を検討する場合は期限に注意して家庭裁判所や専門家へ、相続土地国庫帰属制度については法務局へ確認しましょう。
住まない親の家を相続するか、相続後に売却するか迷っている場合は、家の状態や売却可能性を確認したうえで今後の選択肢を整理しましょう。
不動産の売却について確認したいことがあれば、当社へお気軽にご相談ください。
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