空き家の相続税はどうなる？相続税の計算方法や税金対策について解説

空き家を相続する際は「相続税は発生するのか」や「いくらぐらいの相続税がかかるのか」が気になりますよね。
この記事では、空き家の相続税はどうなるのか、相続税の計算方法や相続税対策について解説します。
鹿児島市で空き家を相続予定の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の相続税はどうなる？

空き家であっても、相続をした際は、その資産価値に応じて相続税が課されます。
課税額は相続税評価額で決まり、土地については小規模宅地等の特例によって相続税評価額が減額される可能性があります。

相続税評価額とは

被相続人が所有する資産の金銭的価値を知ることは、相続税を支払わなければならないかどうかを判断するにあたり、最も重要な要素です。
相続財産は、現金、土地、建物、有価証券など多岐にわたり、それらを各々評価することで、相続財産の総額を算出します。
相続財産の評価方法は、各種の財産ごとに規定されており、評価された財産の金銭的価値を「相続税評価額」と呼びます。
この「相続税評価額」の総額に基づき、相続税の支払いが求められるか否か、および支払いが必要な場合に必要な金額を算出するのです。
不動産の場合は、土地と建物で相続税評価額の算出方法は異なります。
土地は、路線価または倍率方式で計算します。
建物は、固定資産税評価額が相続税評価額です。

小規模住宅等の特例とは

小規模宅地等の特例は、被相続人または被相続人と同居していた親族が利用していた宅地等に関して、相続税評価額を計算する際に、一定の面積まで減額できる税制上の特例のことです。
ただし、以下の空き家の場合は適用されないため、ご注意ください。

• 被相続人が亡くなる前に住んでいなかった空き家
• 相続後に空き家として所有する場合

つまり、相続開始直前に誰も住んでいない家の場合は、小規模住宅等の特例が適用外になります。
なお、被相続人が生前に老人ホームに入居していた場合や配偶者が相続する場合は、特例が適用となる可能性もあります。
また、被相続人と生前に同居している親族がおり、今後も居住用として利用する場合も特例を適用できる可能性が高いです。
ただし、介護などの理由で一定期間だけ同居する場合は、生活の拠点とは言えないため、小規模宅地等の特例が適用されません。

空き家の相続税の計算方法とは？

では実際に、相続税がいくらぐらいかかるのか気になりますよね。
この章では、相続税の計算をするうえでポイントとなる相続税評価額と基礎控除額について解説します。

相続税評価額の計算方法

前章でも述べたとおり、相続税評価額は土地と建物で計算方法が異なります。
土地の相続税評価額は路線価方式と倍率方式の2種類です。
路線価方式とは「土地1㎡あたりの評価額」が定められている地域において、土地の評価をおこなう方法です。
路線価は、国土交通省が公表しており、土地の面積や補正率を掛け合わせることで、相続税評価額が算出されます。
たとえば、路線価が20万円で、補正率が1.0、土地面積が100㎡の場合、相続税評価額は「20万円 × 1.0 × 100＝2,000万円」となります。
倍率方式は、前述した路線価が設定されていない地域において、相続税評価額をおこなう方法です。
倍率方式による相続税評価額の計算式は「固定資産税評価額×倍率」になります。
路線価と倍率は地域によって異なり、国税庁のホームページから確認可能です。
なお、小規模住宅等の特例が適用された場合は、以下の計算式になります。

• 敷地面積が330㎡以下：相続税評価額－（相続税評価額×80％）
• 敷地面積が330㎡を超える場合：土地の評価額×330㎡／土地面積×80％

たとえば、宅地の面積が500㎡､価格が5,000万円とした場合「5,000万円－（5,000万円×330㎡／500㎡×80％）＝2,360万円」になります。

相続税の基礎控除額の計算方法

相続税の基礎控除額の計算方法は「3,000万円＋（600万円×相続人の人数）」です。
たとえば、相続人が3人いる場合は、「3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円」が基礎控除額になります。
相続税は、基礎控除額を差し引いた遺産総額が課税対象になります。
そのため、遺産総額が5,000万円だった場合は、上記の例で計算すると「5,000万円－4,800万円＝200万円」が課税遺産総額です。
相続税は、法定相続分に応じた取得金額によって税率と控除額が以下のように異なります。

• 1,000万円以下：10％
• 3,000万円以下：15％、控除額50万円
• 5,000万円以下：20％、控除額200万円
• 1億円以下：30％、控除額700万円
• 2億円以下：40％、控除額1,700万円

空き家の相続税や売却益にかかる所得税の対策とは？

空き家を相続するからには、なるべく相続税や売却したときにかかる税金を抑えたいところですよね。
空き家を相続後にかかる税金は、税制上の特例を利用して節税が可能です。
この章では、相続発生前におこなったほうが良い対策と相続発生後におこなう対策について解説します。

相続発生前の対策

空き家の相続に伴う税金を軽減するために、相続発生前には3つの対策があります。
第1は「小規模宅地等の特例を受けるために被相続人と生前から同居しておくこと」です。
小規模宅地等の特例を受けるには前章でも述べたとおり、相続人と被相続人が同居していることが必要です。
ただし、同居するためには住民票の移動だけでなく、完全に生活の拠点を移す必要があります。
なお、持ち家のない相続人が空き家を相続する場合は、一定の要件を満たす場合に限り、相続発生前に同居していなかったとしても特例が適用される可能性もあります。
第2の対策は「空き家を賃貸物件として貸し出し、小規模宅地等の特例を活用すること」です。
ただし、平成30年4月1日以降、相続開始の3年以上前から賃貸物件として貸し出していることが条件となります。
なお、相続人が賃貸物件として継続する場合、小規模宅地等の特例が適用されると土地の相続税評価額を50％まで減額することができます。
第3の対策は「被相続人が存命中に売却すること」です。
空き家を相続するよりも、生前に手放す方が相続税負担を軽減できる可能性があり、資産の有効活用にもつながります。
ただし、売却してから数年内に被相続人が亡くなったときは、現金を相続することになり、不動産として相続するよりもかえって相続税が高くなる可能性もあります。
相続発生前に売却するメリットは、売却利益にかかる所得税について「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が活用できる点です。

相続発生後の対策

相続後に空き家を売却する場合は、売却益に課税される所得税を節税することができます。
それは「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」です。
この特例は、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得（売却利益）から3,000万円までの金額を所得控除できます。
ただし、特例を受けるには以下の条件を満たさなければなりません。

• 売却価格が1億円以下
• 相続から3年が経過する年の12月31日以前に売却
• 1981年5月31日以前に建設
• 相続直前に被相続人が1人で住んでいた

そのほか、 相続後に居住、賃貸、事業目的で使用されていないことや 現行の耐震基準に適合するリフォームがおこなわれていることなどの要件があります。

まとめ

相続した空き家の相続税がどうなるかは、被相続人が生前に住んでいた家かどうかで変わります。
一定の要件を満たす場合は、小規模宅地等の特例が適用され、相続税評価額を減額することも可能です。
小規模宅地等の特例を受けるには、被相続人が亡くなる前に同居するなどの対策が必要になります。

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