不動産売却でかかる税金の種類は？譲渡所得税の節税方法も解説

「不動産売却で多額の税金を請求されないだろうか」「節税できる方法を知りたい」など、不動産売却に関する税金でお悩みの方は多くいらっしゃいます。
不動産売却では複数の税金が課されますが、なかでも仕組みが複雑な譲渡所得税には注意が必要です。
この記事では、不動産売却で課される税金の種類についてご説明し、譲渡所得税の計算方法や節税について解説します。
鹿児島市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却をおこなう際には、複数種類の税金が課されます。
発生する可能性のある税金は、以下のとおりです。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

それぞれについてご説明します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却した利益に対して課される所得税と住民税の総称です。
買ったときよりも高く売れた場合など、利益が出たときに課されるため、利益が出ていないのであれば納める必要はありません。
譲渡所得税の計算方法は次章でご説明します。

印紙税

不動産の売買契約書に貼り付け、消印することで納税するのが印紙税です。
契約書に記載されている金額によって、以下のように印紙税が課されます。

• 契約金額500万円超から1,000万円以下：1万円
• 契約金額1,000万円超から5,000万円以下：2万円
• 契約金額5,000万円超から1億円以下：6万円

なお、令和6年3月31日までに作成される不動産の売買契約書の印紙税には、軽減税率が適用されます。
紙の契約書を必要としない電子契約では、印紙税は不要です。

登録免許税

不動産の登記をする際に課されるのが登録免許税です。
売主が登録免許税を支払うのは、抵当権抹消登記をするためです。
住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、債権者がその不動産を担保とするための抵当権が設定されています。
抵当権の付いている不動産は売却できないため、引き渡し前に抵当権の抹消登記をおこないます。
ひとつの不動産につき1,000円の登録免許税がかかり、土地と建物は別で計算されます。
なお、所有者移転登記にかかる登録免許税は、買主が負担するのが一般的なため、通常は売主に負担はありません。

消費税

不動産を売却する際の仲介手数料や司法書士への報酬などに、消費税がかかります。
それぞれに手数料や報酬を渡す際に、消費税率10%分を上乗せして支払います。

不動産売却で課される税金・譲渡所得税の計算方法

不動産売却で課される税金のなかでも、譲渡所得税は仕組みが少し複雑です。
不動産売却により得た譲渡所得は、給与所得や事業所得などの仕事で得た利益とは切り離して計算される「分離課税」です。
そのため、譲渡所得は他の所得とは別の計算方法によって導き出されます。
ここでは、譲渡所得税の計算方法をご説明します。

譲渡所得税の計算方法1：譲渡所得

譲渡所得税は、まず譲渡所得を計算することが重要です。
譲渡所得とは、ここでは不動産売却によって得た利益のことを言います。
たとえば3,000万円で不動産を売却した場合でも、3,000万円そのものに税金が課されるわけではありません。
課税所得は以下の式で計算できます。
課税所得＝売却金額－取得費－譲渡費用
取得費とは、その不動産を取得するためにかかった金額のことです。
購入したときの代金や、購入時の税金、仲介手数料、住宅ローンの手数料などの諸費用が取得費に含まれます。
不動産に建物が含まれる場合、時間の経過とともに価値が減少していくため、用途や構造、築年数に応じた減価償却費を取得費から差し引きます。
また、譲渡費用とは、売却のためにかかった諸費用のことです。
仲介手数料や土地の測量費用、印紙税などが譲渡費用にあたります。
たとえば、2,000万円で購入した不動産を、300万円の諸費用をかけて3,000万円で売却した場合、譲渡所得は以下のとおりです。
3,000万円－2,000万円－300万円＝700万円
このようにして、譲渡所得が計算できます。
もし譲渡所得がゼロまたはマイナスとなった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。

譲渡所得税の計算方法2：税率

譲渡所得がわかったら、それに税率をかければ譲渡所得税が計算できます。
譲渡所得税の税率は、その不動産を所有した年数によって異なります。
所有していた期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得として扱われます。
それぞれの税率は以下のとおりです。

• 長期譲渡所得：所得税15%、住民税5%
• 短期譲渡所得：所得税30%、住民税9%

このままでは高額な譲渡所得税が課されるケースも多いため、節税を意識することが大切です。

不動産売却でかかる税金を節税する方法

不動産売却でかかる費用をできるだけ節約するためには、支払う税金を少なくする節税が有効です。
ここでは、不動産売却における節税方法をご紹介します。

節税方法1：不動産の購入額を把握する

取得費がいくらかによって、譲渡所得税の金額が大きく変わります。
取得費が安いと、不動産売却によって得たとされる利益が高くなるため、譲渡所得税も高くなってしまいます。
取得費のなかで大きな額を占めるのが、不動産の購入費です。
購入時の金額がわからない場合は、売却価格の5%を取得費として計算します。
たとえば売却価格が3,000万円の場合は、以下の取得費となります。
3,000万円×5%＝150万円
これは実際の取得費よりも安い金額となるケースが多く、譲渡所得税を余分に支払うことになりかねません。
可能な限り、購入時の書類などを探し、正確な購入額で取得費を計算できるようにしましょう。

節税方法2：売却のタイミングに注意する

先述したとおり、譲渡所得税の税率は所有期間によって変わります。
所有期間が5年以下であれば高い税率で計算されますが、5年を超えて所有していた場合、税率は大きく下がります。
所有期間が5年を超えているかどうかは、売却した年の1月1日時点を基準とします。
たとえば、2017年7月1日に購入した不動産を、2022年8月1日に売却した場合は、2022年1月1日時点での所有期間で計算します。
すると、所有期間は4年となるため、短期譲渡所得の税率が適用されます。
この場合は、2023年1月1日以降に売却すれば、所有期間は5年となります。
このように、数か月待つだけで長期譲渡所得として低い税率が適用されることもあります。
しかし、一定の期限内に売却すれば受けられる控除や、期間が限定された特例などもあるため、売却時期と税金を、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

節税方法3：特例控除を受ける

マイホームを売却する場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。
これが適用されれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税を支払う必要はなくなります。
所有期間の制限もないため、多くの方が利用可能な制度です。
ただし、マイホームに住まなくなってから3年以内に売却することや、売却の3年前までに同じ特例を受けていないことなどの条件もあるため、事前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却をする際にかかる税金の種類や、譲渡所得税の計算方法、節税方法についてご説明しました。
売却価格や取得費によっては譲渡所得税が課されることもありますが、特例などを利用すれば、大幅な節税も可能です。
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