不動産売却の流れとは？媒介契約・売却活動・売却期間についても解説

「家を売却したいけど流れがわからない」という方は多いのではないでしょうか。
あらかじめ不動産売却の流れや平均期間を知っておくと、焦らず取引を進められます。
本記事では、不動産売却の流れと媒介契約や売却活動のポイント、売却期間について解説します。
鹿児島市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ本記事を参考にしてください。

不動産売却における媒介契約までの流れ

不動産会社を介して売却を進める場合、媒介契約の締結が必要です。
この章では、媒介契約までの流れに焦点をあてて解説します。

査定依頼～媒介契約までの流れ

一般的に以下のような流れで進んでいきます。
物件査定の依頼
不動産会社に物件の査定価格を出してもらうよう依頼をします。
査定方法は机上査定と訪問査定の方法がありますが、机上査定の後に訪問査定を依頼するのが一般的な流れです。
机上査定
机上査定は物件情報をもとに査定価格を出す方法で、30分から1時間程度で結果が出ます。
急ぐ場合は机上査定を省略して、最初から訪問査定を依頼する方法でも問題ありません。
訪問査定
不動産売却を進めるうえでは、さらに正確な査定価格を出すための訪問査定が必須です。
訪問査定当日は不動産会社の担当者が現地に赴き、実際に売却する不動産を見て査定をおこないます。
査定結果の報告
訪問査定の結果が出るまでの時間は、だいたい1週間程度です。
査定価格だけでなく、なぜこの価格になったのか理由も詳しく聞きましょう。
媒介契約締結
査定価格に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。

3つの媒介契約

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。
それぞれの特徴を見ていきましょう。
専属専任媒介契約
売主は特定の1社だけと契約できる方式で、売主自身で買主候補を探す「自己発見取引」は禁止されています。
不動産会社には5日以内に「レインズ」への物件情報登録と、1週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられています。
窓口を一本化できる点がメリットですが、不動産会社のスキルによって売却価格や期間が左右されるのがデメリットです。
専任媒介契約
専属専任媒介と同様に、売主は1社のみと契約する方式です。
ただし自己発見取引は認められているので、売主自身で買主を見つけた場合は直接取引ができます。
不動産会社の義務は、7日以内の「レインズ」への物件情報登録と、2週間に1回以上の販売状況報告です。
メリット・デメリットは、専属専任媒介契約と同様です。
一般媒介契約
同時に複数社と契約できる方式です。
「レインズ」への物件情報登録や販売状況報告は義務付けられていません。
人気物件であれば好条件で売却できる点や、物件情報をオープンにせずに売却活動を進められる点がメリットです。
一方デメリットとして、販売状況を把握しにくいという点があげられます。
こんな方は一般媒介がおすすめ
築浅や都心にあるなど需要が高い物件は、一般媒介契約がおすすめです。
需要が高い物件であるほど買手が見つかりやすいので、複数社と媒介契約を結び広く募集したほうがより良い条件で売れる可能性があります。
こんな方は専属専任媒介契約・専任媒介契約がおすすめ
築古や郊外にあるなど需要が低い物件は、専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。
1社による手厚い支援を受けられるので、早く売りたい方には向いています。

不動産売却における売却活動の流れ

この章では、売却活動にはどのようなものがあるのか解説します。

一般的な売却活動の流れ

売却活動が始まると、一般的に次のような流れで進みます。
物件の宣伝
不動産会社がさまざまな手段を使って、物件情報を宣伝します。
購入希望者からの問い合わせ対応
購入希望者から質問があれば、その都度対応します。
内覧対応
現地を直接見てもらうために内覧を実施します。
住みながら売却する場合は、売主も立ち会うことが多いです。
契約条件の交渉
購入希望者と契約条件の交渉をおこないます。
契約条件がまとまれば、売買契約締結です。

一般的な売却活動の方法

以下のような方法で、売却活動がおこなわれることが多いです。
不動産会社のホームページ
自社のホームページに掲載する方法は、掲載費用はかからないのがメリットです。
ただし、アクセス数は不動産ポータルサイトと比べて少なくなる傾向があります。
不動産ポータルサイト
購入希望者はまず不動産ポータルサイトで売却物件を検索することが多いので、高い集客効果が見込めるでしょう。
ただし、期間に応じて掲載費用がかかる場合もあります。
レインズへの登録
ほかの不動産会社と物件情報を共有できる媒体です。
登録費用は基本的に無料で、全国の不動産会社が閲覧できるため物件情報を広く発信できます。
折り込みチラシ
新聞に紙のチラシを折り込む方法です。
たくさんの部数を刷れば、多くの方に物件情報を広告することができます。
しかし部数が多くなるほど、印刷費用も高額になります。
住宅情報誌
駅やコンビニなどに置いてある住宅情報誌に掲載する方法で、掲載費用は媒体によって異なります。
不動産購入を検討中の方に、ダイレクトに物件情報が届きやすいのがメリットです。
現地看板
物件のある場所に看板を掲げるシンプルな方法です。
通行人の目に触れるため、住み替えを検討している近隣住民から問い合わせがくることもあります。

内覧に移行した際の注意点やコツ

購入希望者が現れて、内覧することになった場合は注意点とコツがあります。
内覧は第一印象が大切なので、室内の清掃と換気をおこない清潔な状態で購入希望者を迎えましょう。
カーテンを開けて、眺望や日当たりを確認しやすいようにしておくことも大切です。

不動産売却の流れに必要な期間

不動産の売却期間は、通常3か月～半年程度かかります。
順調に進んだ場合でも、流れごとに以下の期間を要するでしょう。

• 査定依頼するまでに1か月程度
• 売買契約締結までに1～3か月程度
• 決済・引渡しまでに1～2か月程度

人気物件の場合は、上記期間よりも早く売れることもあります。
反対に購入希望者が現れない場合は、売買契約締結までの流れに時間を要し、1年以上の期間がかかることも珍しくありません。

売却期間が長引くケース

需要が低い
築古物件や郊外にある物件は需要があまりなく、期間が長引くおそれがあります。
売れにくい理由を分析して、弱点をカバーするような広告戦略を練ったり、価格を見直したりする作業が必要です。
隣地境界線が未確定
隣地境界線が曖昧な物件は隣地所有者とのトラブルになりやすいため、敬遠されやすいです。
境界線が確定していない場合は、土地家屋調査士に依頼して確定測量図の作成をおこなったほうが良いでしょう。
競合物件が多い
好条件の競合物件が多いと、期間が長引くおそれがあります。
購入希望者は複数の物件を比較して、より良い条件の物件を選ぶためです。
競合物件と比べて高い価格設定になっていないか、競合物件はどんなアピールポイントがあるのかリサーチしながら進めることが肝心です。

まとめ

スピーディーに不動産を売るためには、取引の流れを把握して入念な準備をすることが大切です。
とくに3種類の媒介契約や広告手段ごとの効果を把握しておくと、スムーズに進められるでしょう。
弊社は鹿児島市で不動産仲介・買取をおこなっていますので、不動産売却を検討中の方はお気軽にご相談ください。