不動産の売却後おこなう確定申告とは？必要書類や手続き期間などを解説

不動産を売却した際に確定申告が必要になる場合があることをご存知でしょうか。
今回は不動産売却において確定申告はどのような場合に必要か、申告の際の必要書類、申告期間について解説します。
確定申告はとても重要なことなので、鹿児島市内で売却検討している方は確認しておきましょう。

不動産売却における確定申告とは？

そもそも確定申告とは、1年間の所得を取りまとめ、所得にかかる税金を計算して、税務署に納めるべき税額を報告する手続きのことです。
一般的に会社員の方は年末調整があるので確定申告をしませんが、不動産収入や副収入がある場合には確定申告する必要があります。
ここで言う不動産収入とは、家や土地を貸すことで得る賃貸収入のことで、不動産売却とは関係はありません。
不動産売却した場合には、譲渡所得と呼ばれる所得の扱いになり、所得税の対象として扱われます。
つまり、不動産売却で利益を得た場合には、譲渡所得という扱いになるために、確定申告して納税額を申告し、税金を納める必要があります。
もし、確定申告が必要にも関わらず確定申告しなかったときにはペナルティが課せられます。
無申告加算税や延滞税など、大きな金額のペナルティが課せられるので、確定申告は忘れずにおこないましょう。
また、確定申告は損失が出た場合には必須ではありませんが、控除などを利用する際には損失となった場合でも必要になります。
不動産売却したときに購入時より大幅に価格が下がることもあるでしょう。
そうした損失も確定申告することで、税金の軽減措置を請けられることもあるので、譲渡損失が出てしまった場合でも確定申告するようにしましょう。

不動産売却時の譲渡所得の計算方法とは

譲渡所得の計算方法は以下の計算式を用います。
譲渡所得＝売却価格－（不動産取得費+取得時の諸経費－減価償却費）－不動産売却時の諸経費－特別控除額
売却価格は不動産売買契約書にも記載のある売却金額で、そこから不動産の取得費などを差し引きます。
不動産取得費は不動産を購入したときの金額に購入時の諸経費を加え、減価償却費を差し引いた金額です。
購入時の諸経費には仲介手数料や不動産取得税、登録免許税などの登記費用が該当します。
建物は新築されてから年がたつごとに経年劣化し、同時に資産価値も減少しますが、この減少額のことを減価償却費と呼びます。
不動産売却時の諸経費も購入時のものと同様に、仲介手数料や登録免許税などを算入しましょう。
もし、売却にともなって建物を解体したり、測量したときの経費もこの諸経費に算入しましょう。
特別控除額はいくつかの種類がありますが、代表的なものは「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
マイホームを売却したときに3,000万円を譲渡所得から差し引けるので、譲渡所得が3,000万円以上でない限りは売却時の譲渡所得税は課税されません。
この特例を受けるためには自分が住んでいた不動産であることなど、細かい条件が課せられるため、内容をよく確認しておきましょう。

不動産売却後に確定申告をする際の必要書類とは？

確定申告の際には次のような必要書類があります。

税務署などでもらう確定申告書の書類

確定申告するための専用の書式が、税務署や市役所、インターネットからダウンロードでも入手できます。
その時に必要な書類は「確定申告書B様式」「（分離課税用）確定申告書第三表」です。
これらを入手後、必要事項を記入しましょう。

譲渡所得の内訳書

不動産売却すると国税庁から送られてくる書類ですが、国税庁のサイトからもダウンロードも可能です。
物件所在地や契約日・引き渡し日、買主の住所氏名、代金の受領状況、取得費、減価償却相当額、譲渡費用（売却にかかった経費）の計算結果を記入しましょう。
取得費とは不動産を購入したときにかかった費用や、改修・修繕をしていればその費用が含まれます。
もし、相続などで取得し取得費が分からないときは、売却価格の5％を取得費として計算できます。

売買契約書のコピー（購入時、売却時）

不動産を購入したしたときの売買契約書のコピーは、不動産の取得金額を計算するために利用します。
購入時の売買契約書がない場合や、相続で取得した不動産で売買契約書が見つからない場合でも確定申告は可能ですが、譲渡所得税が多くなってしまいます。
購入時に融資を利用していればその金額が入った契約書や通帳などでも代用は可能なので、購入時の資料は用意したほうが良いでしょう。
売却時の売買契約書は、売却価格を証明するのに必要な書類です。

諸経費の領収書

仲介手数料や印紙代、登録免許税など売却にともなって必要になった経費の領収書も用意しましょう。
これら経費は譲渡所得を計算するために売却金額から差し引くことで、譲渡所得税を抑えることにつながります。

登記事項証明書

登記事項証明書は不動産の所有者や権利関係が記された必要書類で、登記簿謄本とも呼ばれています。
法務局やインターネットでも取得でき、売却した不動産の所有権が移転されたことを示します。

身分証明書・マイナンバーカード

身分証明書は写真つき免許証などを用意します。
確定申告にはマイナンバーカードも必要なので、事前に用意しておきましょう。

源泉徴収票

会社員の方は会社から渡される源泉徴収票を確定申告に添付します。
個人事業主の方で源泉徴収票を持っていなければ不要です。

不動産売却後の確定申告の申告期間とは？

確定申告は毎年2月16日から3月15日までの間でおこないます。
3月15日が土日祝の場合には、休日明けの平日が期限です。
確定申告は最寄りの税務署に行って申告しますが、マイナンバーカードと、それを読み取るためのスマートフォンなどがあれば、自宅からネットで確定申告できます。
確定申告の書類は事前に税務署でもらったり、インターネットでダウンロードしたものを利用して作成し、郵送も可能です。
その場合、荷物扱いで郵送せず、郵便物や信書便物として郵送するようにしてください。
もし、確定申告で手続方法や計算方法が分からないときは、税務署職員に確認すれば教えてくれますが、毎年3月の期限がギリギリになると、税務署は大変込み合うため時間に余裕をもって手続きを進めることが大切です。
分からないことが多い場合には有償にはなりますが、税理士に確定申告の代行依頼すると良いでしょう。
なお、確定申告の代行ができるのは税理士だけなので注意しましょう。

まとめ

不動産売却時で得たお金は譲渡所得と呼ばれ、利益が出た場合には売却した翌年に確定申告して、税金を申告する必要があります。
確定申告の必要書類はさまざまで、不足書類があると確定申告が完了しないので確実にそろえておきましょう。
確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までの間ですが、締め切り間近になると税務署は大変込み合うので、できるだけ早めに対処しておきましょう。
鹿児島市内で不動産売却を検討している場合は弊社にご相談いただければ、売却活動をフォローさせていただきます。
相談も無料なので、不動産に関するお悩みはお気軽にお問い合わせください。

鹿児島市の不動産売却なら南国殖産株式会社へ。
安心と信頼の地域総商社で、不動産についての気になる相談に真摯に対応いたします。
ぜひ、お気軽にご相談ください。