不動産売却の仲介手数料とは？

不動産会社に不動産売却を依頼すると仲介手数料がかかりますが、そのお金はどういうものでしょうか。
最近ではサービスの一環として、仲介手数料の割引や無料としている不動産会社もいますが、リスクはないのでしょうか。
ここでは仲介手数料について解説するので、鹿児島市内で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の仲介手数料とは

不動産売却するときは不動産会社に依頼をすることが一般的ですが、売主と買主のなかだちをすることを「媒介」と言い、不動産会社がその務めを引き受けます。
そして売主が不動産会社に「媒介」を依頼し、不動産会社は売却ならびに売却活動する契約のことを「媒介契約」といいます。
媒介契約には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

このいずれかを選択して不動産会社と媒介契約を結ぶことが不動産売却の第一歩となります。
媒介契約とは種類によって内容が異なるものですが、基本的に不動産会社に不動産売却を委託する契約という内容や仲介手数料の金額は変わりません。

媒介契約書に明記されている仲介手数料

媒介契約書には販売活動の方法や、活動報告、報告の頻度や売却価格、その他にも多くの取り決めや記載がありますが、そのなかに仲介手数料についても取り決めされています。
仲介手数料とは、不動産売買契約が成立し、無事に引き渡されたときに不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料に含まれる業務として、不動産売却のアドバイス、インターネットや紙媒体での広告活動、検討者への物件紹介、不動産売買契約の取りまとめや契約の手続きがあります。
契約に至らなくても売却のために活動しますが、成功報酬なので売れなければ仲介手数料は発生しません。
なお、不動産を購入する側だとしても仲介手数料は同様に発生し、不動産購入後、引き渡しが完了したときに支払うことが一般的です。

仲介手数料の相場

不動産売却で支払う仲介手数料には宅建業法で上限が定められています。
広大な土地でも、一等地にある高額な不動産でも、空き家となっている田舎の土地でも計算方法は一定です。

• 売買代金が200万円以下の場合は、物件価格×5％+消費税
• 売買代金が200万円超400万円以下の場合は、物件価格×4％＋消費税
• 売買代金が400万円を超える場合は、物件価格＋3％+消費税

このように、計算方法は同じですが、物件の価格によって仲介手数料の上限額が異なります。
例外として「400万円以下の低廉な空き家などの売却」について売主が支払う仲介手数料は、最大で税込19万8,800円までと上限が上がりました。
これは令和元年10月1日に施行された改正法で、「低廉」とは金額が安いことで具体的には400万円以下の空き家などを売買したときに適用されます。
この背景には、社会問題にもなっている空き家問題がありました。
特に地方の空き家は売却価格も安く、調査費用や交通費を考えただけでも仲介手数料だけでは不動産会社としては利益が薄く、赤字になりかねない案件です。
例えば以前の計算だと100万円の不動産売却の仲介手数料は55,000円ですが、地方の物件ならば現地調査や役所調査の交通費だけでも大きな負担になってしまいます。
そんな空き家の取引を活発にすすめるために、不動産会社から売り主に対して請求できる仲介手数料の上限が引き上げられたのです。
もうひとつ、例外があります。
通常の販売活動のレベルを超えた広告活動や、売主の依頼により遠方の購入希望者と交渉をしたときの交通費などは実費精算する場合もあります。
例外はどちらもそうですが、事前に売主の了承を得た場合にだけ請求します。
勝手に大々的に広告活動をしたり、交通費を突然請求することはなく、400万円以下の売却価格だとしても説明と、双方の合意があって進みますので心配はありません。

仲介手数料の計算方法

それでは具体例として、売買価格が200万円、400万円、600万円の場合の不動産売却における仲介手数料を計算してみましょう。

• 売買価格200万円×5％＋消費税＝11万円
• 売買価格400万円×4％＋消費税＝19万8,000円
• 売買価格600万円×3％＋消費税＝26万4,000円

仲介手数料の上限額は、あくまでも「上限」なので、一律で同じ定価ではないという点に注意しましょう。
ご紹介した計算方法だと、難しいと感じる方もいらっしゃるかもしれません。
以下は、一般的に使用されている簡易的な計算方法ですので、ぜひ利用してみてください。
売買価格×4％+2万円+消費税（売買金額が200万円超400万円以下の場合）
売買価格×3％+6万円+消費税（売買金額が400万円を超える場合）

不動産売却の仲介手数料を抑えるリスクとは

不動産売却において、仲介手数料を節約する際のリスクをご紹介します。
不動産売却の仲介手数料は高額になってしまうため、少しでも抑えたいと考えることは自然なことです。
なかには仲介手数料半額や無料とまでうたっている不動産会社もありますが、安心して不動産売却をお任せできるのでしょうか。
実は仲介手数料が安い会社を選ぶことには以下のリスクがあるのです。

• 活発に仲介活動してくれない
• 広告活動に制限がある

不動産会社にとって仲介手数料は重要な収入源で、広告費や会社運営するための費用をまかないます。
仲介手数料を抑えている会社は薄利多売にしないと会社の運営ができなくなってしまい、1組あたりの顧客に割ける時間が減ってしまいます。
当然、広告にも費用がかかるので広告活動が制限されてしまい、結果として購入希望者を探すのに時間がかかったり、見つからないこともあります。
あまり不動産売却に時間がかかってしまうと、値引き交渉されやすくなり、結果として仲介手数料を支払ったほうがよかったということにもなりかねません。
不動産は高額なため、売り方ひとつで物件価格は数百万円の差が出る可能性があります。
数々のリスクを背負って仲介手数料を抑えることを検討するより、いかに早く希望の金額で売却できるかを検討しましょう。

仲介手数料だけで不動産会社を選択しない

不動産会社を選ぶときに仲介手数料が安いことはとても魅力的ですが、安さだけで決めてしまうことはリスクが高いです。
不動産会社によってはアフターサービスが手厚かったり、リフォーム工事も同社で請け負っているためにリフォーム費用を抑えられたりなどの強みをもつ会社もあります。
何より親身に対応してくれて、販売戦略もしっかりと説明してもらい、納得できて信頼の置ける販売活動する会社に任せることが、不動産売却を成功させる秘訣です。
信頼できる不動産会社を探すのは大変ですが、会社を選ぶ基準として過去の実績があり、相談や疑問や不安に対して誠実に対応してくれるかを重視すると良いでしょう。
不動産売却について、不安なことや疑問点がございましたら、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

まとめ

不動産売却にかかる仲介手数料は、売却が完了したときに支払われる成功報酬で、その金額は法律で上限が定められています。
不動産会社は仲介手数料の安さだけでなく、信頼が置けて実績のあるところを選びましょう。
もし鹿児島市内で不動産売却を検討しているならば、ぜひ、鹿児島市内で多数売却実績のある弊社にお任せください。

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