家の査定で重要なポイントは？金額の決まり方と注意点について解説

「家を売る」と決めたら、まずおこなうのが不動産会社による査定です。
査定額は売却活動の基盤となり、適正な価格設定の判断材料になります。
そこで今回は、家の査定方法や評価基準、注意すべきポイントを解説します。
鹿児島市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

家の査定額が知りたい！査定金額の算出方法は？

査定とは、不動産会社が物件の市場価値を算出し、売り出し価格の目安を決めるための重要な工程です。
査定方法には大きく分けて「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があり、いずれも基本的に無料で依頼できます。
簡易査定は、物件の基本情報や周辺エリアの過去の取引事例、相場データなどをもとに机上でおこなわれる査定です。
短時間で結果を得られるのがメリットですが、実際の物件の細部までは確認しないため、訪問査定と比べると精度はやや劣る傾向があります。
一方、訪問査定は担当者が現地に足を運び、建物の状態や立地条件、周辺環境などを直接確認して評価する方法です。
より正確な査定額を得られるのが大きなメリットですが、調査や準備に時間がかかるため、結果が出るまで数日を要することもあります。
ここからは、査定額を算出する代表的な手法である「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」について解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、過去に実際の市場で取引された類似物件の価格データをもとに、査定対象物件のおおよその価値を算出する方法です。
築年数や立地条件、土地面積や建物の広さ、間取り、設備状況など、条件の近い物件の成約価格を比較しながら、市場動向を反映した査定額を導き出します。
この手法は特に居住用の中古住宅の査定で最も広く採用されており、現実の売買実績に基づくため相場に即した価格を提示しやすい点が特徴です。
ただし、周辺で直近の取引事例が少ない場合や、市場が大きく変動している時期には精度が下がることもあります。

収益還元法

収益還元法は、将来的にその物件から得られる収益を基に価値を算出する方法で、主に賃貸アパートやマンション、オフィスビルなどの投資用不動産の査定に用いられます。
具体的には、物件が生み出すと見込まれる年間の賃料収入から、固定資産税や維持管理費、修繕費などの必要経費を差し引いた「純収益」を求め、その金額を投資家が期待する利回り（還元利回り）で割り戻して現在価値を算出します。
設定する利回りの数値によって査定額が大きく変わるため、金利動向や不動産市場のリスク評価、エリア特性なども慎重に考慮される点が特徴です。
収益還元法は、投資用物件の購入や売却の際に、投資回収の妥当性を判断するうえで欠かせない評価手法の一つといえます。

原価法

原価法は、不動産を構成する「土地」と「建物」をそれぞれ評価し、その合計額を査定額とする方法です。
新築や築浅の物件の評価に向いており、とくに独自性の高い物件や取引事例が少ない場合に活用されます。
ただし、原価法は市場の需要や供給、周辺エリアでの取引実績などの「実勢価格」を反映しにくいため、市場価格と乖離が生じる場合があります。
一般的な中古住宅の査定では取引事例比較法、賃貸物件の査定では収益還元法を主に用い、原価法は補助的に活用されるケースが多いと考えると良いでしょう。

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家の査定で重視されるポイントは？

続いて、家の査定でチェックされる重要なポイントについて解説します。

建物

不動産査定で「建物」に関してチェックされる主なポイントは、以下のとおりです。
築年数
一般的に、建物は新しいほど価値が高く、築年数が経過するにつれて評価は下がっていきます。
これは、年月の経過とともに建物が自然に劣化し、修繕や建て替えが必要となる可能性が高まるためです。
また、不動産評価では「耐用年数」という概念も重視されます。
耐用年数とは、建物が経済的な価値を保つと見込まれる期間を指し、この期間を超えると評価が大きく下がる傾向があります。
とくに木造住宅は耐用年数が比較的短いため、築年数による影響を受けやすいといえるでしょう。
家の内装
家の売却では、内装の状態が査定額に大きく影響します。
具体的には、壁や床、天井の傷みや汚れ、水回りの使用感、設備の劣化具合などが確認されます。
なかでも、雨漏りやシロアリ被害の有無、水回り設備の状態、最新設備が整っているかどうかは、評価を左右する重要な要素です。
こうした部分に不具合が見つかった場合は、そのまま放置せずに修繕しておくことで査定額の下落を防げる可能性があります。
小規模な補修やクリーニングを施すだけでも印象が大きく改善されることがあるため、売却を検討する際には専門業者へ相談しておくと安心です。
家の外装
外壁や屋根の状態も査定時にチェックされるポイントのひとつです。
ひび割れや塗装の剥がれ、雨漏りの有無といった外観や耐久性に関わる部分は細かく確認されます。
また、建物全体が傾いていないかどうかも重要なチェックポイントであり、場合によっては水平器などの専門的な測定器具を用いて調べることもあります。

周辺環境

家の査定では、建物そのものの状態だけでなく、周辺環境も評価に大きく影響します。
とくに駅までの距離は重要で、一般的には駅に近いほど土地の価値は高く評価されます。
徒歩であればおおむね10分以内、バス利用の場合は最寄りのバス停から運行時間で15分以内、さらに朝夕のラッシュ時に6便から12便程度の運行があると、利便性が高いと判断され査定額にプラスに働くことが多いです。
加えて、生活利便施設へのアクセスも評価対象となります。
スーパーマーケットや商店街、コンビニエンスストア、飲食店、郵便局、市役所、病院、学校などが徒歩10分圏内に揃っていれば、日常生活の快適さが向上するため、結果的に不動産の価値も高まりやすくなります。

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家の査定における注意点

最後に、不動産査定における注意点を解説します。

相場を調べておく

家の査定を受ける際には、まず周辺エリアの市場相場をしっかりと把握しておくことが大切です。
似たような物件の価格を事前に調べておくことで、不動産会社が提示する査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。
相場を調べる方法としては、インターネットの不動産情報サイトを活用するのが便利です。
近隣エリアで最近売り出された物件や成約済みの物件の価格をチェックすれば、おおよその市場価格の感覚がつかめます。
さらに、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」のような公的なデータを利用すれば、より信頼性の高い情報を得ることが可能です。

清掃を済ませておく

査定の印象を良くするために、事前に家の清掃や片付けも済ませておきましょう。
室内外がきれいに整っていると、建物の状態がより良く見え、結果として査定額のアップにつながることがあります。
とくに水回りは、汚れが目立つと買主の購入意欲を大きく損ねてしまう恐れがあるため、重点的に掃除しておくことをおすすめします。

物件の詳細を正直に伝える

査定を受ける際は、不具合や欠陥を隠さず正直に伝えましょう。
隠した問題が後で発覚すると、契約解除や損害賠償のリスクがあります。
トラブルを避けるためにも、知っている不具合は必ず正直に伝えることが大切です。
一方、リフォームや修繕で状態が良くなっている場合は、査定時にしっかりアピールすることでプラスになる可能性があります。

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まとめ

査定には簡易査定と訪問査定の2種類があり、金額は主に取引事例比較法、収益還元法、原価法といった方法で算出されます。
査定を有利に進めるためには、事前に相場を把握し、家をきれいに掃除・片付け、必要に応じて簡単な修繕をおこなうのがおすすめです。
また、物件の不具合や欠陥は隠さず正直に伝え、トラブル回避に努めましょう。
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