不動産における実勢価格とは？価格の調べ方や注意点について解説

不動産売却時には、所有している不動産がどのくらいの価格で売却できるのか把握しておくことで、スムーズに売却できる可能性があります。
その際に役立つのが「実勢価格」であり、事前に調べ方や注意すべき点を理解しておくことが大切です。
そこで、実勢価格とはなにか、調べ方や注意点について解説します。
鹿児島市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい「実勢価格」とは？

不動産を売却する際に参考となる価格に「実勢価格」があります。
ここでは、実勢価格とはなにか、また公示価格や基準地価、路線価との違いについて見ていきましょう。

実勢価格とは

実勢価格とは、不動産が市場で実際に売買された価格のことです。
つまり、売主と買主とのあいだで取引が成立する価格であり、過去の取引の平均値から算出されます。
そのため、広告やチラシに載っている販売価格と異なる点に注意しましょう。
販売価格は、あくまでも売り出し価格のことであり、そこから買主との交渉により価格が変更されることがあるためです。
たとえば、販売価格が3,000万円の不動産が、実際に2,800万円で取引された場合は、2,800万円が実勢価格になります。
このように、実勢価格は市場の状況や売主・買主の都合によって変化するのが特徴です。

公示地価・基準地価・路線価との違い

土地の価格には、実勢価格のほかに「公示地価」「基準地価」「路線価」といった価格があります。
この3つの価格は、公的機関が公表している土地の価格であり、実勢価格とはまったく異なります。
公示地価
公示地価は、国土交通省が1月1日時点の全国にある標準値を選定して評価をおこなった価格のことです。
固定資産税や不動産取得税などの税金を徴収する際に必要となる価格です。
基準地価
基準地価は、各都道府県が7月1日時点の全国の基準値を対象に評価をおこなった価格のことです。
公示地価と異なる点は、公示地価は都市計画区域内を対象にしていますが、基準地価は都市計画区域外のエリアも対象としている点です。
基準価格は、一般取引から地方公共団体、民間企業の土地取引をする際の基準としても活用されます。
路線価
路線価には、固定資産税路線価と相続税路線価の2種類がありますが、一般的に路線価といえば「相続税路線価」を指します。
路線価は、相続税や贈与税の税額を決める際に必要となる価格です。
路線価は毎年変わるため、その年に発生した相続は、その年の路線価が利用されます。

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不動産の実勢価格の調べ方

続いて、実勢価格の調べ方を解説します。
実勢価格を知っておくと、売却時のおおよその相場がわかるため取引時の参考にすると良いでしょう。

調べ方①不動産情報ライブラリを利用する

不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営していて公表している不動産の実勢価格を検索できるサイトです。
住所や駅名、価格情報区分、種類、時期などの情報を入力すれば閲覧することができます。
実勢価格のほか土地の広さ、前面道路の幅員や種類、建ぺい率などの情報が掲載されているため、対象不動産の類似物件を探すことが可能です。
市区町村だけでなく、調べたい土地に似ているデータを探せば、実際の取引価格を参考にすることができるでしょう。

調べ方➁公示地価・基準地価をもとに計算する

公示地価および基準地価は、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で調べることが可能です。
実勢価格を算出する場合は、以下の計算式で求められます。
実勢価格＝公示地価・基準地価×面積×1.1
たとえば、公示地価が1㎡あたり30万円、土地面積が80㎡の場合、「30万円×80㎡×1.1＝2,640万円」となります。
公示地価や基準地価は簡単に閲覧できるため、おおよその実勢価格が知りたいという場合はおすすめです。

調べ方③固定資産税評価額をもとに計算する

固定資産税評価額をもとに実勢価格を算出することもできます。
固定資産税評価額とは、固定資産税および都市計画税を計算する際の基準となる評価額です。
各自治体が設定しており、所有者宛に毎年届く「固定資産税課税明細書」に記載されています。
固定資産税評価額は、公示価格の約7割とされており、実勢価格は以下の計算式で算出できます。
実勢価格＝固定資産税評価額÷0.7×1.1（1.2）
たとえば、固定資産税評価額が2,800万円であった場合は、「2,800万円÷0.7×1.1＝4,400万円」が実勢価格となります。
このように、手元に固定資産税課税明細書がある場合は、固定資産税評価額から実勢価格を計算してみると良いでしょう。

調べ方④路線価から計算する

実勢価格の目安は、路線価からでも調べることができます。
国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」の路線価図」を選択し、調べたい市区町村と地名を選びます。
道路に記されている数字が、その土地の路線価です。
数字は、1㎡あたりの価格が1,000円単位で表記されているため、たとえば200と記載されていれば、路線価は1㎡あたり20万円となります。
路線価から実勢価格の目安を調べるには、以下の計算式を利用します。
実勢価格＝路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1
このように、おおよその実勢価格の目安を知りたい場合には、路線価から計算するのもおすすめです。

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実勢価格を調べる際の注意点

最後に、実勢価格を調べるときの注意点を解説します。

注意点①実勢価格は過去の取引額と認識しておく

実勢価格は、不動産売却をする際に参考にすることは可能です。
しかし、地価は日々変動しているため、過去の取引額のみで判断しないよう注意しましょう。
国や自治体が公表している公示地価や基準地価などは、調査から公表までにある程度の期間があります。
そのため、実勢価格を調べるときは、価格の変動があることを理解しておきましょう。

注意点➁売り出し価格は自由に設定可能

土地の売買は、需要と供給によって成り立っています。
そのため、実際は実勢価格と離れた金額で売り出すことも可能です。
たとえば、相続した不動産を納税目的で急いで売却したいという場合は、相場よりも低い金額で売り出し、売買を急ぐのも1つの手です。
反対に相場よりも高い金額で売り出すこともできます。
ただし、相場から大きくかけ離れていると、売れ残ってしまうリスクもあるため注意しましょう。

注意点③条件によって価格に差が出る

同じエリアの不動産でも、土地の方角や形、日当たりなどによって実勢価格に差が出る点にも注意が必要です。
つまり、類似した不動産でも過去の取引価格と同じ金額で売れるとは限らないということです。
このように、実勢価格を調べる際は注意点を理解し、売り出し価格を設定することが大切になります。

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まとめ

実勢価格は、実際に土地の売買がおこなわれた際の価格のことで、国や県が公表している公示地価や基準地価などとは異なります。
実勢価格は、不動産売却時の参考になるため、不動産情報ライブラリなどのサイトをもとに事前に調べておくと良いでしょう。
ただし、実勢価格は過去の取引額のため地価が変動する可能性があること、そのほかの条件によって価格に差が出る点に注意が必要です。
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