売却前におこなう家の解体費用の相場は？工事の流れとデメリットも解説

「不動産を売却する前に、建物を解体する費用を知りたい」「解体するデメリットはないだろうか」など、家の解体についてお悩みではないでしょうか。
解体費用の相場や、工事の流れを前もって把握しておくことで、解体するべきかどうかを冷静に判断できるでしょう。
この記事では、売却前に家を解体する費用の相場と工事の流れ、解体することによるデメリットをご説明します。
鹿児島市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

家の売却に向けた解体費用の相場

売却したい土地に古い家が建っている場合、「解体して更地にしてから売りたい」と考える方は少なくありません。
更地にすることで売却しやすくなるメリットはありますが、解体費用を事前にチェックしておき、本当に解体する価値があるか検討しましょう。
かかる解体費用は建物の特徴などによって大きく異なるため、注意が必要です。
1坪あたりの解体費用の相場は、木造なら3万円から5万円、鉄骨造なら4万円から6万円、鉄筋コンクリート（RC）造なら6万円から8万円となります。

解体費用を決める要因

家の解体費用を決める要因には、主に以下のことがあります。

• 家の構造
• 立地
• 付随工事費用

家の構造には木造、鉄骨、鉄筋コンクリート（RC）造などがあり、構造によって解体のしやすさが異なります。
一般的には、木造は解体しやすいのに対し、鉄筋コンクリート造などの丈夫な構造は解体が困難で、解体費用が高くなりがちです。
また、狭い家より広い家のほうが解体費用は高くなります。
とくに費用がかかる基礎や屋根の面積が広い平屋のほうが、同じ床面積の2階建てよりも解体費用がかかる傾向にあります。
地下室がある場合は、特殊な重機での作業や埋め立てが必要となるため、通常よりも費用がかかります。
また、立地も解体費用を左右するポイントです。
大きな重機が入らない狭い道に面していたり、隣家との距離が近すぎたりする場合は、手作業など手間のかかる工程が増えるため、解体期間が長くなり、費用も上がりやすいです。
さらに、解体工事は家だけでなく、庭石やブロック塀、門扉、フェンスなども撤去するため、その内容によって費用がかかることも珍しくありません。

解体以外にかかる費用

もし、建物に有害なアスベストが使用されている場合は、撤去費用として1㎡あたり2.0万円から8.5万円ほどの追加費用がかかります。
樹木を1本撤去するには1万円から5万円ほど、浄化槽の撤去には5万円から10万円ほどかかると考えておきましょう。
家のなかに家具などが残されており、一緒に処分を依頼する場合は追加費用がかかることが多いです。

家の売却前におこなう解体費用の見積もり以降の流れ

家の解体を完了させるためには、まず専門業者に解体費用の見積もりを依頼しましょう。
解体工事の業者が使用する重機や、作業をおこなう職人の人数などにより、価格が異なることもあります。
見積もりで出される金額や説明に合意できれば、解体工事の準備へと進みます。
ここでは、解体費用の見積もり以降の流れをご説明します。

解体準備

解体の専門業者と契約を結んだら、解体工事に入る前の準備をおこないます。
解体工事では騒音や振動、ほこりなどにより、近隣に迷惑をかけることがあるため、事前の挨拶は欠かせません。
工事の内容と、作業期間を伝えておきましょう。
また、解体工事が始まる前に電気やガスを停止させ、配管や配線の撤去依頼をおこないます。
水道は工事期間中に解体業者が使用することがあるため停止せず、利用できる状態にしておくことが多いです。
もし事前に話がなければ、念のため解体業者に確認をしておきましょう。

解体工事

準備が済んだら、次は解体工事に移ります。
解体のために足場を組み立て、周囲への騒音やほこりなどの影響を抑えるための防音シートで建物を覆うなどの処置をします。
最初は内装材である断熱材、ドアや窓などの建具、設備器具、備え付け家具などを解体します。
次に家を支える梁や柱、屋根といった構造上重要な部分を解体し、最後にコンクリートでできた基礎を掘り起こして撤去します。

廃材処理・整地

建物を解体したことで出た廃材をそのままにしてはおけません。
廃材を木、タイル、ガラス、鉄など、素材ごとに分別して運び出し、処分します。
地中にも基礎の破片などが残っていないかをしっかり確認したうえで、掘り起こした土地を平らに整えます。
最後に土地を平らにし、きれいに整えることを整地と言い、これによって解体工事はすべて完了となります。

売却前の家の売却費用に影響するデメリット

家を解体したほうが、かけた解体費用以上に高く売却できるケースもあります。
しかし、解体にはどのようなデメリットがあるのかを事前に知っておき、本当に更地にするかどうかを冷静に判断することが大切です。
ここでは、売却前に解体をおこなうことのデメリットをご説明します。

税金負担が増える

建物を解体して更地にすることで、毎年支払う固定資産税や都市計画税の負担が増えることがあります。
土地の上に家が建っている場合は、200㎡以下の部分は土地の固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になる軽減措置が適用されています。
建物がなくなるとこの優遇措置の対象外となるため、固定資産税の負担が大きく増える可能性があります。
税金としての出費を抑えるために、売却を焦ってしまう方も少なくありません。

解体費用がかかる

先述したとおり、解体には費用がかかります。
解体費用は売主が負担しなければいけませんが、かけた費用を回収できるほど高く売却できるとは限りません。
古い家をリフォームしてそのまま使用したい、と考えている買主も珍しくないため、解体せずに売却したほうが結果的には得をすることも考えられます。

再建築不可などの場合もある

かつて家を建てたときには問題がなくても、今の基準に合わせると「再建築不可」に指定されている土地もあります。
その場合は、一度建物を解体してしまうと新しい建物は建築できないため、土地の価値は大きく下がります。
このような建築に関する制限を受けることもあるため、解体前は慎重な判断が必要です。

解体をしたほうが良いケース

家の劣化が激しく、倒壊などの危険がある場合は、早めに解体したほうがリスクを減らせます。
また、明らかに住めない状態になっている家は、買主が購入後に解体をする必要があるため、最初から更地にしておいたほうが売却しやすくなるでしょう。
さらに、傾斜地など、立地が悪い土地に家が建っている場合も、売主が解体をしたほうが良いかもしれません。
高額な解体費用がかかるだろう、と考えられると、買主から敬遠される恐れがあります。
売却前に売主が解体費用を負担しておくことで、買主が安心して購入に踏み切れるでしょう。
ただし、解体をするべきかは、家の個別の状態などにより異なるため、不動産会社と相談したうえで判断すると良いでしょう。

まとめ

売却前にかかる家の解体費用の相場や、工事の流れ、解体のデメリットをご説明しました。
家の解体には、およそ100万円以上かかることが珍しくないため、有利な条件で売却するためには慎重に検討する必要があります。
弊社では、鹿児島市周辺の不動産売却を多数取り扱っております。
売却前に解体するべきか悩んだら、まずは弊社までお気軽にご相談ください。

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