不動産売却時に贈与税がかかるケースとは？税金を軽減する方法も解説

不動産売却時に、贈与税がかかることがあるのをご存じでしょうか。
贈与税が課税されると負担が大きくなってしまうため、事前に税金対策を把握しておくことをおすすめします。
そこで、贈与税とはなにか、不動産売却時に贈与税がかかるケースや税金を軽減する方法について解説します。
鹿児島市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時にかかることもある？贈与税とは

不動産売却において贈与税は関係ないとお考えの方もいますが、実は贈与税がかかることもあります。
ここでは、そもそも贈与税とはなにかについて見ていきましょう。

贈与税とは

贈与とは、現金や不動産などの財産を無償で第三者に譲る行為のことを指します。
贈与は、双方の意思があれば「あげます」「受け取ります」のみで贈与が成立します。
また、個人から個人だけでなく、個人から法人へ、法人から個人へ、法人から法人への贈与も可能です。
贈与では、財産を譲る側を「贈与者」と呼び、財産を受け取る側を「受贈者」と呼びます。
そして、贈与した価値によって譲り受けた側が支払う税金が「贈与税」です。
ただし、贈与税は個人に対してかかる税金のため、法人には課税されません。

譲渡との違い

不動産を手放す方法には、贈与以外にも譲渡という方法もあります。
では、贈与と譲渡にはどのような違いがあるのでしょうか。
贈与とは、前述したように無償で第三者に譲り渡すことをいいます。
一方で、譲渡とは、対価を得て財産を譲ることです。
また、財産の種類が何であろうと対価を得た場合は、譲渡に該当します。
このように、贈与と譲渡は、相手からお金をもらっているかどうかに大きな違いがあります。
さらに、贈与と譲渡は税金の負担にも違いもあるため押さえておきましょう。
贈与の場合は贈与税がかかりますが、譲渡の場合は所得税や住民税といった税金がかかります。
贈与税は、個人が贈与により財産を得た場合にかかり、「暦年課税」と「相続時精算課税制度」の2つの計算方法があります。
基本的には暦年課税で計算し、1年間に贈与を受けた財産の価額を合計し、基礎控除額の110万円を差し引いた残りに対して税率を乗じる流れです。
一方で、譲渡にかかる所得税や住民税は、利益（譲渡所得）が生じた場合にかかる税金です。
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年超えの場合は「長期譲渡所得：20.315％」、5年以内の場合は「短期譲渡所得：39.63％」となります。

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不動産売却で贈与税がかかるケースとは？

通常、不動産売却は財産に対して対価を得る取引のため、贈与税がかかることはありません。
しかし、対価を得る不動産売却であっても、贈与税がかかるケースがあります。
ここでは、不動産売却時に贈与税がかかるケースについて見ていきましょう。

贈与税が発生するケース1：親族間取引

親族間取引とは、その名のとおり親や子、兄弟など親族のあいだで取引をする行為のことです。
このような親族間取引は、相場よりも安く売買されるケースが多いため、贈与税がかかることがあります。
たとえば、親から子に不動産を売る際に、本来は相場が1,000万円のところ100万円で売却するようなケースです。
このようなケースは、差額の900万円に対して贈与税が課されることがあります。
とくに、親族間取引の場合は、税務署からマークされやすいため注意が必要です。
そのため、親族間取引でも適正な相場価格で売買することをおすすめします。

贈与税が発生するケース2：関係会社間取引と法人間取引

関係会社や法人間での取引も贈与税がかかることがあります。
贈与とみなされる売買は、個人間同士だけでなく法人間同士でも起こりえます。
そのなかでもとくに多い取引が、関係会社間の取引や法人間での取引です。
たとえば、社長が所有している土地を会社に安く売るようなケースです。
このような場合も親族間取引と同様に、差額に対して税金が課せられることがあります。
ただし、法人の場合は、贈与税ではなく法人税がかかります。
親族間取引と同様に、関係者間や法人取引も税務署からマークされているため、適正価格での取引をおこないましょう。
このように、相場よりも著しい取引があった場合は、贈与税がかかる可能性が高くなるため注意が必要です。

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不動産売却で贈与税を軽減する方法

上記でご説明した贈与税や法人税が不動産売却時にかからないためには、どうしたら良いのでしょうか。
ここでは、贈与税などを軽減する方法と対策を解説します。

方法①適正価格で売買する

不動産売却時に贈与税がかからないためには、適正な価格で売買することが大切です。
税務署は、不動産売買がおこなわれると登記簿および確定申告により内容を把握することができます。
低額譲渡と判断され贈与税や法人税がかからないためには、相場と同等の価格で取引するようにしましょう。
適正価格にするためには、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」を取得しておくことをおすすめします。
不動産鑑定評価とは、不動産の適正価格を出すサービスのことです。
不動産鑑定評価は有料であるものの、親族間取引や法人間取引の前に取得しておけば税務調査の備えとなるでしょう。
ただし、不動産鑑定評価は、鑑定評価の国家資格を所有している不動産鑑定士しかできない業務のため、費用がかかります。

方法➁毎年110万円以内の贈与に抑える

暦年課税制度を利用して、毎年贈与額を110万円以内に抑える方法もあります。
たとえば、1年間に110万円以内に抑えて贈与すれば、10年間で1,000万円を税金の負担なしで譲ることができます。
また、不動産を贈与したい場合は、現金を毎年110万円以内に贈与し、その後不動産売買を締結するといった方法も可能です。
ただし、毎年同じ金額ずつ贈与していると、税務署から税金対策と判断され贈与税がかかる可能性があるため注意しましょう。
定額贈与と見なされないためには、専門家である税理士に相談しながら進めることをおすすめします。

方法③相続時精算課税制度の活用

相続時精算課税制度を利用することで、贈与税を安く抑える方法もあります。
この制度は、贈与者とのあいだで2,500万円まで非課税となる制度です。
相続時に非課税分も合算して計算されますが、相続税の基礎控除額「3,000万円+600万円×法定相続人の数」を大きく越えなければ節税となる可能性があります。
ただし、相続時精算課税制度は、贈与をした年の1月1日に60歳以上の直系尊属から、18歳以上の直系卑属の相続人への贈与において適用される点に注意しましょう。

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まとめ

贈与は譲渡と異なり、財産の対価を得ずに第三者に譲ることを指し、その際に受け取る側に発生する税金を贈与税といいます。
贈与税は、通常不動産売却でかかることはありませんが、親族間取引や法人間取引でよく見られる低額譲渡の場合は、贈与税や法人税が課せられることがあるため注意が必要です。
税金の負担を軽減するためには、親しい仲でも適正価格で取引をおこなうことが重要であり、また毎年少しずつ贈与することで贈与税を回避できる可能性があるでしょう。
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