不動産売却の囲い込みとは？見抜き方と防ぐ方法も解説

囲い込みとは、売主の意向に反して他社からの問い合わせや購入希望者の紹介を妨げ、物件の流通機会を狭める行為です。

国土交通省も、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件を紹介しない行為を囲い込みとして説明しています。

囲い込みと「両手仲介」は同じ意味ではありません。

両手仲介は、1つの不動産会社が売主と買主の双方を仲介する取引形態です。

一方、片手仲介は、売主側と買主側を別々の不動産会社が仲介します。

問題になるのは、自社で両手仲介を成立させる目的などから、売主の意向に反して他社への紹介を意図的に妨げる行為です。

囲い込みを理解するには、物件情報を共有するレインズの仕組みも知っておく必要があります。

レインズ（不動産流通標準情報システム）は、宅地建物取引業者間で物件情報を共有する仕組みです。

専任媒介契約では媒介契約締結日の翌日から7日以内、専属専任媒介契約では翌日から5日以内に指定流通機構へ登録する義務があり、宅地建物取引業者の休業日は期間に算入されません。

専任媒介・専属専任媒介では、登録証明書を受け取り、レインズの売主専用画面で登録内容と取引状況を確認することが基本です。

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   専任媒介・専属専任媒介では、レインズへの登録後に不動産会社から登録証明書が交付されます。

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   登録証明書に記載されたURLや二次元コードから売主専用画面へアクセスし、ID・パスワードを使って登録内容や取引状況を確認できます。

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   売主専用画面では、取引状況として「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかが表示されます。

   売主専用画面 取引状況 公開中 書面による購入申込みあり 売主都合で一時紹介停止中

   2025年1月1日からは、宅地建物取引業者による取引状況のレインズへの登録が義務化されました。

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   売主の認識と表示が一致しない場合は、媒介会社へ理由を確かめましょう。

契約前であれば、一般媒介を含む媒介契約の違いも理解したうえで選びましょう。

囲い込みのリスクを減らす方法として、複数の会社へ依頼できる一般媒介契約を検討する考え方もあります。

また、両手仲介の比率だけで囲い込みの有無を判断することはできません。

他社から問い合わせがあった場合の対応方針や、販売活動の報告内容も具体的に確認しましょう。