不整形地とは？不整形地の評価方法や評価額の計算方法を解説

不整形地の相続税評価額を算出する際は、形状が複雑なぶん計算手順も煩雑になりがちです。
本記事では、不整形地とはなにか、不整形地の相続税評価額を計算する方法と不整形地の評価方法を解説します。
鹿児島市で不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不整形地とは？

不整形地とは、長方形や正方形でない土地の総称です。
具体的には境界線がでこぼこした土地や三角形の土地など、整形地に比べて形状がいびつなものを指します。
不整形地は、相続した際にどのように活用するか悩むことが多く、将来的な売却や建築において注意すべき点が多いのが特徴です。
そのため、不整形地の評価額は一般的に低くなる傾向があります。

不整形地の特徴

不整形地の特徴は、何といってもその形状が整った四角形ではないという点です。
たとえば、道路の拡幅工事などの影響で境界線が斜めに切り取られた土地、旗竿地のように細長い通路部分を含む土地、あるいは造成の都合で三角形や台形になってしまった土地なども含まれます。
こうした形状の違いにより、建物を建てる際の設計プランが限られることが多く、駐車スペースの確保や日当たりの確保などに工夫が必要です。

評価額が一般的に低い理由

不整形地は、整形地に比べて有効活用が難しいと判断されるため、評価額は一般的に低くなりがちです。
国税庁が示す路線価や固定資産税評価の算定方式では、土地の形状や接道状況などが評価に影響します。
不整形地の場合、建物を建てる際の制限が生じやすく、利用効率が悪いとみなされることで価格が抑えられるのです。
しかし、形状の制約が大きい土地ほど売買価格も下がりやすい一方、固定資産税や相続税の課税額も相対的に低くなる場合があります。
不整形地を相続した際には、実際にどの程度の評価額になるかを把握し、必要であれば専門家に相談することが大切です。

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不整形地の評価額を計算する方法

不整形地は、通常の整形地と比べて形状による利用制限が生じやすいため、その評価額を算出する際には特有の手順が必要となります。
相続税評価額は一般的に「路線価×面積」をベースに計算しますが、不整形地の場合は「不整形地補正率」を用いて調整をおこなうのが大きな特徴です。

不整形地の評価額を求める基本ステップ

不整形地の評価額を算出する際には、国税庁の「路線価図・評価倍率表」と「不整形地補正率表」の2つが欠かせません。
おおまかな計算の手順は次のとおりです。

• 対象地の路線価を確認する
• 整形地と仮定した評価額を計算する
• 地積区分とかげ地割合を算定する
• ステップ3を元に不整形地補正率を割り出す
• ステップ2にステップ4で出した補正率を掛けて最終評価額を算出する

以上の手順に沿って進めると、複雑な不整形地でもおおよその評価額を計算できます。
判断に迷う場合は、税理士など専門家への相談をおすすめします。

不整形地の評価額の求め方

不整形地の評価額は、以下の計算式で求めます。
不整形地の評価額＝想定整形地の評価額×不整形地補正率
まずは対象地を「もし整形地だったら」の前提で評価額（路線価 × 地積）を算出し、その後に形の歪みを反映させるための不整形地補正率を掛け合わせます。
想定整形地の評価額を算出する際は、国税庁の路線価図に記載された「路線価」を確認しましょう。
路線価（数字部分）に1,000を掛けて㎡単価を出し、地積を掛け合わせると「想定整形地の評価額」を計算できます。
不整形地補正率を求めるには、国税庁が定める「地区区分」「地積区分」と、想定整形地に対する欠損部分の比率を示す「かげ地割合」の3要素が欠かせません。
まず地区区分は土地の利用状況を基準に分類され、地積区分は土地面積によってＡ・Ｂ・Ｃいずれかに振り分けられます。
次に、想定整形地から欠けている部分（たとえば凹型の上部中央など）をかげ地とし、かげ地の面積を想定整形地全体の面積で割って「かげ地割合」を算出しましょう。
最後に、地積区分表でＡ・Ｂ・Ｃの該当区分を確認し、求めたかげ地割合を参照して不整形地補正率表に当てはめれば、その土地固有の不整形地補正率が導き出せます。

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不整形地の評価方法とは？

不整形地の評価方法は4種類あります。
それぞれの方法を理解すると、正しい評価額を導き出しやすくなるため、順を追って確認していきましょう。

整形地に区分して評価する考え方

不整形地を評価する際の1つの方法として、まず土地を複数のエリアに分割し、それぞれを整形地として扱う方法があります。
土地全体がいびつな形状をしていても、部分的に四角いエリアが取れる場合に有効です。
たとえば、L字形の土地なら、2つの長方形に切り分け、それぞれの面積を求めて合計すれば、土地全体の面積が簡単に把握できます。
この評価方法は、とくに凸型や凹型など直線で仕切りやすい形状の不整形地を評価する際に有効です。

計算上の奥行距離を使う方法

まず、不整形地の面積を道路に接する長さで割り、理論上の奥行距離を算出します。
この奥行距離は、もっとも奥まった地点までの長さではなく、あくまで「間口距離と地積から導く計算値」です。
次に、間口距離と算出した奥行距離を組み合わせて路線価を求め、その数値に国税庁の「奥行価格補正率表」に記載された補正率を掛け合わせて評価額を算出します。
不整形地における4つの評価方法のなかでもっとも広く用いられている方法です。

近似整形地を使った評価方法

近似整形地は、名前が似ている「想定整形地」と混同しやすいのですが、まったく別の方法です。
想定整形地が不整形地をすっぽり囲む図形であるのに対し、近似整形地は「その土地が正方形や長方形だったら」という仮定のもとで描く、よりコンパクトな図形を指します。
具体的には、土地の出っ張り部分とへこみ部分の面積がほぼ等しくなるように、かつ全体の面積ができるだけ小さくなるように設定した正方形・長方形が近似整形地です。
近似整形地は、囲い込む面積が想定整形地より小さくなります。
適用しやすいのは、外形が正方形や長方形に近い土地ですが、近似整形地は角が直角であれば必ずしも正方形や長方形でなくても構いません。
そのため、形状補正が比較的容易な不整形地に幅広く使える、汎用性の高い評価手法といえます。

差し引き計算による不整形地の評価方法

差し引き計算は、不整形地（近似整形地Ａ）と隣接する整形地（Ｂ）をひとまとめに評価し、その後にＢだけを控除してＡの単価を導き出す手法です。
やや高度な計算ですが、流れを押さえればイメージしやすくなります。
計算の流れは、以下のとおりです。

• 近似整形地Ａと隣接整形地Ｂを合算評価
• 隣接する整形地Ｂを個別に評価
• Ａ＋Ｂの評価額からＢを差し引く
• ステップ3の価額を近似整形地Ａの面積で割り、1㎡あたりの単価を算出
• ステップ4の価額に近似整形地Ａの面積と不整形地補正率を掛ける

計算方法が複雑なため、自力での判断が難しい場合は、税理士などの専門家に依頼すると、正確かつ効率的な評価が期待できます。

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まとめ

不整形地とは、長方形や正方形でない整形地に比べて形状がいびつな土地を指します。
評価額の計算する際には、国税庁の「路線価図・評価倍率表」と「不整形地補正率表」を確認する必要があります。
評価方法は4種類あり、もっとも用いられているのは「計算上の奥行距離を使う方法」です。
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