相続による換価分割とは？メリットやかかる税金も解説

相続のなかに不動産など分割しにくい遺産があった場合に、換価分割を検討していらっしゃる方もおられるでしょう。
換価分割はメリットだけでなく注意すべき点もあるため、事前に分割方法について把握しておくことをおすすめします。
そこで、相続による換価分割をご検討中の方に向けて、換価分割とは何かとメリット・デメリット、また換価分割でかかる税金について解説します。
鹿児島市で不動産を相続する予定がある方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

相続による換価分割とは？遺産分割協議書の書き方について

遺産の相続方法には「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つがあります。
ここでは、そのうちの「換価分割」とはどんな分割方法なのか、またその際の遺産分割協議書の書き方についてご説明します。

換価分割とは

換価分割とは、相続した不動産を売却し現金化してから相続人で分割するという方法です。
たとえば「2,000万円で売却できる不動産を相続、相続人は子ども2人というケース」で換価分割をおこなえば、売却して2,000万円となった現金をそれぞれ1,000万円ずつ取得することになります。
換価分割がおすすめなケースは以下のような場合です。

• 不動産や農地のように現物では分割しにくい場合
• 今後も利用する予定がない不動産を手放したい場合
• 相続人の全員が不動産を相続したくない場合
• 納税資金の確保のため

換価分割をするためには相続登記が必要

相続した遺産を換価分割の方法で分ける場合は、相続登記が必要です。
相続登記とは、被相続人から相続人へ名義を変更する手続きのことをいいます。
この相続登記をおこなっていない場合は、不動産を売却することはできません。
なぜなら、不動産の名義人しか売却することは認められていないからです。
そのため換価分割で動産売却をおこなう前に、必ず相続登記を済ませておきましょう。
また現在は任意での申請となっていますが、2024年4月1日からは不動産売却の有無に関わらず義務化されるため注意が必要です。

換価分割の遺産分割協議書の書き方

遺産分割協議で換価分割をすることが決まった場合は、その旨を遺産分割協議書へ記載する必要があります。
その際に「共同登記」か「単独登記」かによって書き方が異なるため注意しましょう。
共同登記の場合
共同登記は、一旦相続人全員の名義で相続登記してから、売却するという方法です。
共同登記の場合の書き方は、不動産を共有で取得することや、換価代金の取得割合に応じた持分によって取得することなどを記載します。
単独登記の場合
単独登記は、相続人の中から代表者1人の名義で相続登記したあと、売却をするという方法です。
単独登記の場合の書き方は、換価代金を取得する相続人の中から代表者1人が取得すること、また売却後はほかの相続人に分配することなどを記載します。

相続による換価分割のメリット・デメリットとは

相続した遺産を換価分割の方法で分ける際のメリットとデメリットをご説明します。

メリット①平等に分割できる

換価分割の最大のメリットは、平等に分割できるという点です。
不動産などの分割しにくい遺産でも売却により現金化するため、1円単位で分割することも可能です。
そのため4つの分割方法のなかで、もっともトラブルが起きにくい分割方法と言えるでしょう。

メリット②相続税の納税資金が確保できる

相続税は、場合によっては多額となることがあり、まとまった資金が必要になります。
また、相続税の支払いは原則として現金払いとなるため、換価分割により現金化すれば、その資金を相続税の支払いに充てることができます。

メリット③相続税の節税対策になる

生前で売却をするよりも、換価分割で売却したほうが節税になる場合があります。
相続税は、相続財産の評価額をもとに算出されます。
一般的に、土地は時価の8割程度、建物は6～7割程度で評価されるため、その分相続税も低く抑えることが可能です。

デメリット①売却により税金がかかる

不動産を売却する際は、仲介手数料や印紙代など諸々の費用や税金が発生します。
売却した際に、利益が発生していれば所得税・住民税がかかることもあります。
このように相続税以外にも税金や費用が発生するため、実際は受け取れる金額が少ないというケースも少なくないでしょう。

デメリット②希望額・希望期間で売却できるとは限らない

通常、不動産を売却する際は不動産会社へ査定をしてもらい、その査定額を参考に売主は売り出し価格を決めます。
しかし、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。
場合によっては、大幅な値引きを求められるケースもあります。
また、一般的に売却は3～6か月程度の期間を要しますが、物件によっては売れ残る可能性もあるでしょう。
注意したいのが、相続税の申告期限までに売却できなかった場合です。
相続税の申告期限は相続開始から10か月とされています。
相続税の支払いの資金確保のために換価分割を選択した場合は、自己資金でまかなうなどの対処が必要となるため注意が必要です。

相続による換価分割にかかる税金とは

換価分割を選択して遺産を分割することになった場合は、どのような税金がかかるのでしょうか。
ここでは、換価分割をおこなう際の相続税、譲渡所得税、贈与税について解説します。

相続税

相続税は、相続が開始された際の相続財産の評価額に対して課される税金です。
そのため、換価分割によって不動産を売却した代金に相続税がかかることはありません。

譲渡所得税

上記でも少しご説明しましたが、不動産を売却した際に利益が出れば、その利益に対して所得税や住民税がかかります。
所得税や住民税は売却益（譲渡所得）に対して課される税金なため、それらを総称して「譲渡所得税」と呼びます。
譲渡所得税を算出するためには、譲渡所得と税率を求めなければなりません。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費は、不動産を購入する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などが該当します。
譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や測量費などです。
譲渡所得が算出できたら、税率を乗じて譲渡所得税を計算します。
税率は、不動産の所有期間によって以下のように定められています。

• 不動産所有期間5年以内：39.63％
• 不動産所有期間5年超：20.315％

なお、居住用不動産や相続した空き家を売却した場合など、譲渡所得税の負担を抑える特例・控除制度があります。

贈与税

換価分割では、基本的に贈与税が発生することはありません。
ただし、遺産分割協議書に換価分割であることなどが明記されていない場合は、贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。
そのため、遺産分割協議書には換価分割が目的であることや、売却代金の分割率について記載するようにしましょう。

まとめ

換価分割は、分割方法のなかでも平等に分配できトラブルが発生しにくいというメリットがあります。
ただし換価分割による不動産売却には、さまざまな費用や税金がかかることも頭に入れておくと良いでしょう。
また贈与税が課されないためにも、遺産分割協議書には換価分割である旨や分割率などを漏れなく記載することも重要です。

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