短期譲渡所得とは？計算方法と適用できる控除制度についても解説

不動産を売却する際は、売却タイミングに注意が必要です。
なぜなら、所有期間が短いと「短期譲渡所得」となり、利益（譲渡所得）にかかる税率が高くなるためです。
そこで、譲渡所得のうちの1つ「短期譲渡所得」とはなにか、計算方法と適用できる控除制度について解説します。
鹿児島市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における短期譲渡所得とは？

建物や土地を売却したときに生じる利益のことを「譲渡所得」と呼びます。
この譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことで、譲渡所得に対して課税される税金が「譲渡所得税」です。
譲渡所得は、不動産の所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。
なかでも、短期譲渡所得は、譲渡所得にかかる税率が高くなるため注意が必要です。
ここでは、短期譲渡所得とはなにか、また長期譲渡所得との違いについても見ていきましょう。

短期譲渡所得とは

短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの所得を指します。
不動産の所有期間とは、売却した年の1月1日時点で計算します。
たとえば、不動産を取得した日が2019年10月1日の不動産を2024年12月15日に売却したとしましょう。
この場合、実際は5年を超えて所有していますが、2024年1月1日時点では、所有期間は4年と2か月で5年以内です。
そのため、このケースでは、短期譲渡所得として計算することになります。

長期譲渡所得との違い

一方で、長期譲渡所得とは、所有期間が5年を超えている不動産を売却したときの所得を指します。
短期譲渡所得と長期譲渡所得は、5年を境に以下のように譲渡所得にかかる税率が異なります。

• 短期譲渡所得の場合：税率の合計39.63％（所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63%）
• 長期譲渡所得の場合：税率の合計20.315％（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315%）

このように、不動産の所有期間によって税率が異なる点が、両者の大きな違いといえるでしょう。
なお、2037年までは東日本大震災の復興財源に充てるため、復興特別所得税として課税されます。

譲渡所得は分離課税

建物や土地の売却により発生した譲渡所得は、その所得のみに独自の計算式や税率が適用される「分離課税」が採用されています。
そのため、給与所得や事業所得などの総合課税とは区別されるため、普段確定申告が必要ない会社員の方でも確定申告が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる税金の種類は？譲渡所得税の節税方法も解説

短期譲渡所得の計算方法とは

税金の払い過ぎを避けるためには、譲渡所得の計算方法やそれに必要な取得費や譲渡費用について、しっかりと把握しておくことが大切です。
短期譲渡所得を求めるためには、譲渡所得額を計算する必要があります。
譲渡所得額は、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算され、算出された譲渡所得に対して譲渡所得税がかかります。
ここでは、譲渡所得の計算に必要な、収入金額、取得費、譲渡費用、特別控除の各項目について詳しく見ていきましょう。

項目①収入金額

収入金額とは、建物や土地の売却価格を指し、3,000万円で売却した場合は、その3,000万円が収入金額になります。
つまり、売買契約書に記載された金額を指し、売主が実際に受け取るお金のことです。
ただし、固定資産税の清算をした場合は、そのお金も収入金額にくわえることとされています。

項目②取得費

取得費とは、不動産を取得したときの費用のことで、購入代金や仲介手数料、不動産取得税、登録免許税などが該当します。
ただし、建物については年数が経つにつれて価値が減るため、減価償却費を差し引いた金額です。
住宅の場合は、定額法を使用し「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」で計算します。
償却率は、建物の構造によって異なり、木造の場合は0.031、木造モルタルの場合は0.034、鉄骨鉄筋コンクリートは0.015となります。
なお、相続などで取得費がわからないといったケースもあるでしょう。
このような取得費不明の場合は、「売却価格×5％」で計算することになります。
たとえば、3,000万円で売却した場合は、150万円を取得費として計上することになります。

項目③譲渡費用

譲渡費用とは、建物や土地を売却する際にかかった費用を指し、仲介手数料や取り壊し費用、立退料などが該当します。
なお、修繕費や固定資産税などの維持費は含まれません。
なぜなら、譲渡費用は売却時に直接かかった費用のみを計上できるためです。

項目④特別控除

不動産売却では、さまざまな特例が用意されています。
特例によっては、譲渡費用から控除できるため、大幅な節税が期待できるでしょう。
なお、特別控除については、後ほど詳しくご説明します。

▼この記事も読まれています
売却前におこなう家の解体費用の相場は？工事の流れとデメリットも解説

短期譲渡所得に適用できる控除制度とは？

短期譲渡所得に関する税金を計算する際は、さまざまな控除を利用できる可能性があります。
ここでは、受けられる可能性がある控除制度を3つ解説します。
譲渡所得にかかる税金を減らすためにも、利用できる特例をチェックしておきましょう。

①収用等により土地建物を売ったときの特例

個人が公共事業のために不動産を売却した際に、譲渡所得から最高で5,000万円控除される特例です。
この特例を受けるためには、転売目的ではなく固定資産であること、また代替資産を取得した場合の課税特例を受けていないことが条件となっています。
手続き方法や特例の詳細については、国税庁のホームページ上からご確認ください。

②特定土地区画整理事業等のために土地などを譲渡した場合の2,000万円特別控除

この特例は、国土交通省が推進している土地区画整理事業に土地を売却した際に、譲渡所得から2,000万円控除される制度です。
ただし、利用するにあたっては、施行者や面積に条件があること、ほかの特例と併用できないケースがある点に注意が必要です。

③居住用財産の3,000万円控除

居住用財産の3,000万円控除は、個人が居住している・していた不動産を売却した際に、譲渡所得から最高で3,000万円控除される制度です。
一定の要件を満たすことで譲渡所得から3,000万円まで控除されるため、大幅に税金の負担を減らすことができます。
ただし、マイホームであることだけでなく、そのほかの特例を受けていないなど、いくつかの要件を満たす必要があるため注意しましょう。
このように、短期譲渡所得を含む譲渡所得を計算する際は、さまざまな特例が利用できる可能性があります。
適用されれば、大幅な節税につながるため、まずは国税庁のホームページなどで確認しておくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
住みながら不動産を売却する方法とは？メリットや注意点をご紹介

まとめ

短期譲渡所得は、不動産の所有期間が5年以下のものを売却した際に得た利益で、負担する税率は39.63%で長期短期譲渡所得に比べると大きくなります。
譲渡所得を少しでも減らすためには、取得費や譲渡費用を漏れなく計上することが大切です。
また、短期譲渡所得を含む譲渡所得を計算する際に利用できる特例がいくつかあるため、事前に適用要件などを確認して節税対策をおこないましょう。
鹿児島市の不動産売却・買取なら、弊社へ。
安心と信頼の地域総商社で、不動産についての気になる相談に真摯に対応いたします。
ぜひ、お気軽にご相談ください。