譲渡所得があると扶養控除を受けられない？不動産売却と扶養の関係を解説！

不動産を売却して収入を得ると、扶養から外れるのではないかと心配になることがあるでしょう。
扶養には種類があり、なかには外れるかもしれないものもあります。
そこで今回は、不動産売却と扶養の関係について、扶養から外れるデメリットや外れないための対策などもふまえて解説します。
鹿児島市で扶養に入っている家族の不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

譲渡所得がある場合の扶養控除①外れるものと外れないもの

譲渡所得とは、不動産の売却によって生じた利益のことです。
不動産を売却すると譲渡所得が生じて、所有者だった方の所得が増えることがあります。
不動産の所有者が扶養に入っている場合、所得が増えたときに気になるのは、扶養から外れてしまうのかどうかでしょう。
扶養から外れると、税金や保険料の負担が増えてしまうからです。
一口に「扶養」と言っても、その種類には税金と社会保険があります。
そこで、譲渡所得が生じた際は扶養から外れてしまうのか、税金と社会保険のそれぞれについて確認してみましょう。

税金の扶養は外れるのか

譲渡所得が生じると、税金の扶養から外れる可能性があります。
その理由は、配偶者控除を受けることのできる条件を満たさなくなる可能性があるからです。
配偶者控除とは、対象となる配偶者がいる納税者から一定の所得控除をおこない、所得税や住民税を軽減する制度です。
配偶者控除には配偶者の所得に関する条件があり、年間の合計所得金額が48万円以下でなくてはなりません。
配偶者が給与所得を得ている場合、給与所得控除額が55万円であるため、年間の給与収入が103万円以下であれば条件を満たします。
けれど、譲渡所得が生じて年間の合計所得金額が48万円を超えると、配偶者控除を受けることができなくなります。
すると、納税者の所得控除がなくなるので、現状よりも所得税や住民税が高くなってしまうでしょう。

社会保険の扶養は外れるのか

社会保険の扶養は、譲渡所得が生じても基本的に外れないと考えられます。
たとえば、採用している企業が多い協会けんぽの場合、扶養の対象になるのは「年間収入が130万円未満」かつ「被保険者の年間収入の2分の1未満」の方です。
収入の条件があるので、譲渡所得の金額によっては扶養から外れてしまうと思うかもしれません。
けれど、協会けんぽの場合は一時的な収入は対象外となるため、譲渡所得が生じても扶養からは外れないでしょう。
なお、加入している健康保険組合によっては扶養から外れることもあるので、在籍する会社に確認したほうが安心です。

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譲渡所得がある場合の扶養控除②扶養から外れた場合のデメリット

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、扶養から外れる可能性があります。
では、扶養から外れるとどのようなデメリットが生じてしまうのでしょうか。

扶養から外れた場合に生じるデメリットとは

扶養から外れた場合に生じるデメリットも、税金と社会保険に分けて確認しましょう。
まず、税金の扶養から外れた場合のデメリットは、配偶者控除を受けられなくなることです。
すると、納税者の所得控除がなくなるので、配偶者控除を受けているときよりも所得税と住民税の納税額が増えるでしょう。
そして、社会保険の扶養から外れた場合のデメリットは、扶養に入っていた方が健康保険と厚生年金保険に加入しなくてはならないことです。
扶養に入っているとこれらの保険料の負担は生じませんが、扶養から外れると月々支払わなくてはなりません。
先述のとおり、社会保険の扶養は基本的に外れないと考えられますが、外れてしまうと負担が大きいので注意しましょう。
さらに、不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、扶養かどうかにかかわらず譲渡所得税が発生する可能性があることにも注意が必要です。

譲渡所得の計算方法とは

不動産を売却した際に扶養から外れる可能性があるのは、譲渡所得が生じた場合です。
そこで、譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。
譲渡所得の計算方法は、「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）」です。
譲渡価格は不動産の売却価格、取得費は不動産の購入にかかった費用、譲渡費用は売却にかかった費用を入れて計算します。
建物は時間の経過とともに価値が減少するので、不動産が建物の場合は、減った価値を減価償却費として取得費から差し引きます。
減価償却費の計算式は、「建物の購入額×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は、建物の用途や構造によって定められています。
たとえば、居住用物件の場合は木造が0.031、鉄筋コンクリート造が0.015なので、該当する数字を当てはめて計算しましょう。
なお、譲渡所得が生じて総所得が控除額を超える場合は、所得税と復興特別所得税、住民税が課されます。
譲渡所得に課されるこれら3種類の税金は「譲渡所得税」と総称され、不動産の所有期間によって税率が変わります。
所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
所有期間は売却日ではなく、売却した年の1月1日までをカウントすることに注意しましょう。

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譲渡所得がある場合の扶養控除③扶養から外れないための対策

先述のとおり、扶養から外れてしまうと税金の負担が増えるデメリットが生じます。
そのため、不動産を売却しても扶養から外れたくないときは、対策を検討しましょう。
扶養から外れないための対策はおもに2つあるので、それぞれ解説します。

扶養から外れないための対策1：贈与してから売却する

扶養に入っている方が売却するのでなければ、扶養から外れる心配はありません。
そのため、たとえば扶養に入っている妻が不動産を所有している場合は、夫に贈与してから売却すると扶養から外れずに済むでしょう。
ただし、この方法には2つの注意点があります。
1つ目は、配偶者控除の条件には、控除を受ける納税者本人の合計所得金額も定められていることです。
夫の合計所得金額が1,000万円を超えると、妻の合計所得金額が条件を満たしていても配偶者控除を受けることができません。
2つ目は、不動産を贈与すると贈与税や登録免許税などの税金が課されることです。
配偶者控除を受けられなくなるよりも、これらの税金が発生したほうが大きな負担になる可能性があるので注意しましょう。

扶養から外れないための対策2：特例を利用する

譲渡所得には、一定の金額を控除できる特例があります。
たとえば、妻が相続した不動産を売却する場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。
この特例を利用すると、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるので、譲渡所得を大幅に減らすことが可能です。
譲渡所得が控除額を下回れば、扶養から外れる心配はありません。
特例を利用するためには要件を満たす必要があるので、該当しそうなときは確認してみましょう。
なお、これらの対策を講じることが難しい場合は、不動産を売却しないほうが良いのではないかと思うかもしれません。
しかし、不動産を所有していると毎年固定資産税が課されます。
不動産が空き家になる場合は、きちんと管理をしないと老朽化が進み、周囲に迷惑をかけてトラブルになるリスクなども生じます。
そのため、扶養から外れるデメリットが生じたとしても、使わない不動産は早めに売却したほうが良いでしょう。

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まとめ

不動産売却によって譲渡所得が生じると、扶養から外れる可能性があります。
扶養から外れると税金や社会保険の負担が増えてしまうので、可能であれば対策を講じると良いでしょう。
対策の実行が難しくても、不動産を所有していると固定資産税などの負担が生じるので、使わない場合は早めに売却しましょう。
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