不動産相続で確定申告は不要？必要なケースや確定申告の方法を解説

親などから不動産を相続したとき、まず気になるのは「確定申告の手続きが必要かどうか」ではないでしょうか。
実際には、不動産を相続しても 確定申告が必要なケースと不要なケース が存在します。
本記事では、不動産相続時に確定申告が不要なことや必要なケース、確定申告の方法について解説します。
鹿児島市で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続では確定申告は不要！その理由とは？

不動産を相続した場合「確定申告をしなければならないのでは？」と心配になる方も多いかもしれません。
しかし、結論から言うと、不動産を相続しただけであれば、確定申告は不要です。
不動産相続において確定申告が不要となる理由を解説します。

相続による取得は「所得」ではない

不動産を相続した際に確定申告が不要とされる大きな理由は、相続という手段で財産を取得しても、それは税法上の「所得」には該当しないからです。
所得というのは、通常は自分が働いた報酬や投資などによって得られた利益のことを指します。
しかし、相続による取得は、被相続人（亡くなった方）が残した財産を承継する行為であり、利益を生む取引とはみなされません。
したがって、不動産相続は所得ではないため、一般的に所得税の観点で確定申告をする必要がないのです。

「相続税や贈与税」は別の申告が必要

「確定申告」と混同されがちなものに、「相続税や贈与税」の申告があります。
確定申告は所得税に関する手続きですが、相続税や贈与税は相続または贈与を受けた財産に関わる税金であり、申告が必要な場面が異なります。
たとえば、不動産を相続する際、相続税が課される場合には、相続税申告をおこなわなければなりません。
一方、贈与として財産をもらった場合も贈与税がかかる可能性があり、その際には贈与税の申告が必要です。
しかし、これらはあくまで「所得税の確定申告」とは別枠であり、相続そのものが所得として課税されるわけではありません。
そのため、相続や贈与に関しては、所得税の確定申告とは切り離して考える必要があります。

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不動産相続で確定申告が必要になるケースとは？

前章で不動産を相続しても原則として所得税の確定申告が不要である理由をお伝えしました。
しかし、一定の条件下では確定申告が必要となるケースがあります。
不動産相続で確定申告が必要となる代表的なパターンを解説します。

①不動産を売却した場合

相続した不動産を売却し、譲渡益（売却益）が出た場合は、その年の所得に含まれるため、確定申告が必要です。
売却による所得は「譲渡所得」として扱われ、取得費や譲渡費用などを差し引いたうえで利益が確定します。
相続した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）の購入時期や購入額をもとに計算されるため、手続きを円滑に進めるためには当時の書類や購入履歴を確認しておくことが大切です。

②現金化してから相続する場合

相続が発生する前に、被相続人が生前に不動産を売却して現金化しておき、その現金を相続するケースもあります。
この場合、売却自体は被相続人がおこなったものなので、被相続人の確定申告で対応することが原則です。
しかし、売却によって確定申告がまだ完了していなかった場合には、相続人が被相続人に代わって「準確定申告」をする必要が生じます。
生前の売却益が確定していないまま相続になったときには、早めに税理士等の専門家に相談しましょう。

③収入を生む不動産や土地の場合

相続した不動産が賃貸アパートや駐車場などの「収入を生む不動産や土地」だった場合、家賃収入や駐車場代などが得られれば、その分の所得として毎年確定申告をおこなう必要があります。
不動産所得は、収入から必要経費（固定資産税や修繕費など）を差し引いたうえで、最終的な利益が課税対象となります。
もし複数の不動産を運用している場合は、きちんと帳簿をつけて管理し、必要に応じて税理士に相談しながら確定申告をおこないましょう。

④寄付が関わる場合

相続した不動産を国や地方公共団体、特定のNPO法人などに「寄付」した場合にも、注意が必要です。
寄付の扱いによっては確定申告時に特例を受けられるケースがあります。
たとえば、相続した不動産を公益目的の団体に無償で提供し、その不動産が適切に受け入れられた場合には、一定の条件下で寄付金控除が適用される可能性があります。
ただし、寄付先の団体の種類や寄付の方法によって控除対象が異なるため、事前に要件をよく確認し、必要な手続きや書類を揃えることが大切です。

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不動産相続で確定申告をする場合の方法

不動産を相続した後に「相続税や贈与税」ではなく「所得税の確定申告」が必要になるケースもあります。
そのような場合、どのように手続きを進めればよいのでしょうか。
ここでは、具体的な確定申告の流れや申告方法について解説します。

確定申告が必要となる場合の準備

申告にあたっては、譲渡した不動産の売買契約書や仲介手数料の領収書、また賃貸収入であれば賃貸契約書や家賃の受領記録など、多くの書類が必要になります。
相続した不動産の取得費を証明する書類（被相続人が不動産を購入したときの資料など）も用意しましょう。
不動産所得や譲渡所得を申告する際には、通常の確定申告書（第一表・第二表）に加えて「分離課税用の申告書」や「不動産所得の明細書」などが必要となる場合があります。
国税庁のホームページでは、各種申告書類の様式や書き方を詳しく確認できるため、ぜひ活用してみてください。

提出先の窓口と提出方法

確定申告書の提出先は、通常はご自身の住所地を管轄する税務署です。
書類を直接税務署の窓口に持参することもできますし、郵送やオンラインでの提出も可能です。
直接持参する場合は、申告期限の間際になると税務署は大変混雑するため、早めの提出を心がけましょう。
担当者に不明点を直接質問できるメリットがあります。
郵送で提出する場合は、申告書の提出期限日までの消印が有効となるため、提出期限までに余裕を持って発送しましょう。
送付前に書類のコピーを取っておくと、後から内容を確認しやすく安心です。
近年は、e-Tax（電子申告）を利用する方が増えています。
パソコンやスマートフォンから24時間いつでも申告書を提出できるため、窓口に並ぶ必要がありません。
電子証明書やマイナンバーカードを利用することで電子署名が可能となり、控除を受ける際の手続きもスムーズになります。
また、国税庁サイトの「確定申告書等作成コーナー」では、画面の案内に沿って必要事項を入力するだけで、確定申告書を簡単に作成することが可能です。
作成した書類は印刷して郵送や持参ができるほか、電子申告（e-Tax）にも対応しています。

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まとめ

不動産の相続をしただけであれば、基本的に確定申告は不要です。
ただし、不動産を売却した場合や現金化してから相続する場合、収入を生む不動産や土地、寄付の場合は確定申告が必要となることもあります。
確定申告の方法は、申告書を窓口に提出する方法や郵送で提出する方法、e-Taxで提出する方法があります。
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