不動産売却で発生する税金を抑えることができる「3000万円控除」とは

不動産売却をおこなうと、売却で得た利益に対して所得税と住民税が課されます。
このとき、「3000万円控除」という特例が適用されれば税金を抑えることができるため、概要を把握して積極的に利用を検討しましょう。
そこで今回は、自宅の売却で利用できる「3000万円控除」とはなにか、利用するための要件と、3000万円を控除できるそのほかの特例について解説します。
鹿児島市でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時の利益に課される税金と「3000万円控除」の概要とは

「3000万円控除」とは、不動産売却をおこなって利益を得た場合に利用できる控除制度です。
どのように利用するのかなど、「3000万円控除」の概要について解説する前に、まずは不動産売却による利益に課される税金について確認しておきましょう。

不動産売却で得た利益には「譲渡所得税」が課される

不動産を売却して利益（譲渡所得）を得ると、その利益に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
譲渡所得税とは、この3つの税金の総称です。
譲渡所得税は、譲渡所得額に対して定められた税率を乗じて計算するため、譲渡所得が多ければ多いほど税金の負担が大きくなります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金と購入したときに支払った税金や仲介手数料など経費の合計です。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用の合計で、税金や仲介手数料、測量費などが該当します。

「3000万円控除」とは

国は、譲渡所得税の負担を軽減するための控除制度を設けています。
「3000万円控除」とは、不動産売却時に利用できる控除制度の1つです。
この特例を利用すると、マイホームの売却で得た譲渡所得から、最高3000万円の控除を受けられます。
つまり、先述した計算式で算出した譲渡所得から最高3000万円を差し引き、最終的に残った金額に税率を乗じたものが譲渡所得税です。
一般的な住宅の場合、3000万円以上の譲渡所得が生じるケースは少なく、「3000万円控除」を利用すれば譲渡所得がゼロになるケースがほとんどです。

「3000万円控除」を利用する場合は確定申告が必要

譲渡所得を得た場合は、不動産売却をおこなった翌年の確定申告の時期に申告・納税する必要がありますが、譲渡所得がゼロであれば税金はかかりません。
ただし、譲渡所得がゼロであっても、「3000万円控除」を利用した場合は確定申告が必要です。

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不動産売却で税金を抑える「3000万円控除」の要件

不動産売却で譲渡所得を得た場合、「3000万円控除」を利用すれば税金を大幅に抑えられることを前章で解説しましたが、利用するためには要件を満たさなければなりません。
そこで次に、「3000万円控除」を利用するための要件について解説します。

「3000万円控除」の6つの適用要件

「3000万円控除」には、以下の6つの要件が設けられています。

• マイホームの売却であること
• マイホームを売却した年の前年と前々年に、この特例や「マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
• マイホームを売却した年とその前年および前々年に、マイホームの買換え特例などの適用を受けていないこと
• 売却した家屋や敷地などについて、収用などの課税の特例が適用されていないこと
• 住まなくなってから3年が経過した年の12月31日までに売ること
• 「特別な関係がある方」に対して売ったものでないこと

収用とは、公共事業のために必要となり国や地方自治体が取得する土地のことです。
「特別な関係がある方」とは、親子や夫婦のほか、生計をともにする親族、売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある方なども含まれます。
また、住まなくなってからの用途に制限はありません。

要件に関する注意点

以下のようなケースでは、「3000万円控除」を適用しないとされています。

• 特例の適用を受けるためだけに入居した家屋
• 仮住まいや一時的な目的で住んでいた家屋
• 趣味や娯楽、保養のためなど別荘として所有する家屋

このようなケースに当てはまる場合は「3000万円控除」を受けられないため注意が必要です。

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不動産売却で「3000万円控除」のほかに税金を抑えられる特例

前章で解説した「3000万円控除」は、マイホームを売却した際に適用される特例ですが、そのほかにも控除を受けられる特例があります。
状況に応じて選択できるよう、ほかの特例についてもチェックしておきましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったとき

被相続人が住んでいた家屋を売却する際に得た譲渡所得から、最高3000万円の控除を受けられる特例です。
この特例を利用するためには、建物が以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• 区分所有として登記がされている建物ではない
• 相続の開始直前で被相続人以外に居住していた方がいない

被相続人が1人で住んでいた家屋が、相続の発生により空き家になってしまった場合に利用できます。
別荘や投資用マンションなどは適用されません。
また、以下のように、この特例を利用するための条件も設けられています。

• 相続の開始日から3年後の12月31日までに売却する
• 売却代金が1億円以下
• 一定の耐震基準を満たしている

売却代金については、たとえば2回に分けて売却した場合であっても、通算で1億円を超える場合は適用外です。

共有のマイホームを売ったとき

共有名義のマイホームを売却した場合でも、譲渡所得から最高3000万円まで差し引くことが可能です。
共有名義の場合、譲渡所得は共有者それぞれの所有権持分に応じて計算します。
この特例は、共有者1人につき最高3000万円の控除を受けられます。
つまり、共有者それぞれの譲渡所得から最高3000万円を差し引くことができるのです。
ただし、敷地だけを共有している場合は適用されません。
なお、この特例を利用する場合は、共有者それぞれが確定申告をする必要があります。

マイホームを取り壊したあとに敷地を売却したとき

「3000万円控除」は、マイホームを売却した場合に受けられる特例であるため、家屋を取り壊して敷地だけを売却した場合は、原則適用外です。
ただし、以下の要件をすべて満たせば、敷地だけを売却した場合でも「3000万円控除」を受けられます。

• 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地を売る契約を結んでいる
• 家屋に住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却する
• 家屋を取り壊してから敷地の売買契約日まで、人に貸したりほかの用途に使用したりしていない

このように、不動産売却で得た譲渡所得は、さまざまな控除制度によって抑えることができます。
詳細については、国税庁のホームページで確認できますが、どの特例を利用すると良いかわからない方もいらっしゃるでしょう。
弊社では、売却後の譲渡所得税についてもアドバイスいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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まとめ

不動産売却をおこなって利益を得ると、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
しかし、「3000万円控除」を利用すれば、最高3000万円の控除を受けられるため、大幅に節税することが可能です。
被相続人が住んでいた空き家や共有のマイホームを売却した場合にも、要件を満たせば適用できるため、ぜひ積極的に利用して節税しましょう。

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