土地の名義変更が必要な場合の手続きの流れや費用について解説

土地や家屋など不動産を取得すると、登記簿に記録されます。
そして、その不動産の所有者が変わる場合は、名義変更が必要です。
そこで今回は、土地の名義変更が必要なケースや手続きの流れ、名義変更にかかる費用について解説します。
鹿児島市で土地の相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地の名義変更が必要なケース

冒頭でもお伝えしたように、土地の所有者は名義人として登記簿に記録されており、名義人が変わる場合は、法務局で名義を変更する登記手続きをおこなう必要があります。
この手続きを「所有権移転登記」といいます。
所有権移転登記をおこなうことで、不動産の所有権が誰にあるかが登記簿上に記録されるため、所有者であることを第三者に公的に証明できるのです。
では、土地の名義人が変わるのは、具体的にどのような場面なのか、土地の名義変更が必要になる主なケースについて解説します。
土地を取得する場面といえば、以下のようなケースが考えられます。

• 相続
• 財産分与
• 売買

それぞれのケースについて、順番に解説します。

相続

相続が発生したことで、親が所有していた土地を引き継ぐ方も多いでしょう。
この場合、土地の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」という登記手続きによって、名義変更をおこないます。
相続登記については、以前は任意だったため、土地を相続しても被相続人の名義のまま所有しているケースも少なくありませんでした。
しかし、2024年4月より相続登記が義務化されています。
相続により土地の取得を知った日から3年以内に手続きしないと、罰則の対象になるため注意が必要です。

財産分与

夫婦が離婚するとき、婚姻中に築いた財産は、夫婦で分けなければなりません。
これを「財産分与」といいます。
財産分与では、夫名義の土地を妻が取得したり、夫婦の共有名義になっている土地の持分を、片方が取得したりすることがあります。
その場合にも、名義変更が必要です。

売買

土地の売買をおこなった場合、売主から買主に土地の名義変更をおこなう必要があります。
土地の売却代金の決済が完了したら、同日に所有権移転登記をおこなうのが一般的です。
これらのほか、親から子への生前贈与や、知人からの贈与などで土地の所有者が変わるケースもあります。
所有者が変わるきっかけはさまざまですが、土地の名義人が変わるときには、名義変更が必要であることを覚えておきましょう。

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土地の名義変更をおこなう際の流れ

次に、土地の名義変更をおこなう際の手続きの流れについて解説します。
先述したように、相続や財産分与、売買などで土地の所有者が変わる場合は、以下のような流れで所有権移転登記をおこないます。

• 必要書類を準備する
• 登記申請書を作成する
• 法務局に申請書類を提出する
• 登記識別情報通知を受領する

手続きの流れについて、順番に解説します。

必要書類を準備する

土地の所有権移転登記をおこなうためには、さまざまな書類を法務局に提出しなければなりません。
申請に必要な書類は、名義変更する理由によって異なります。
たとえば、相続が理由で所有権移転登記（相続登記）をおこなう場合は、以下のような書類が必要です。

• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書
• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• すべての相続人の戸籍謄本、印鑑証明書
• 不動産を相続する相続人の住民票

なお、法定相続分で土地を相続する場合、遺産分割協議書は不要です。
遺言書の内容どおりに相続する場合は、遺産分割協議書ではなく遺言書を添付してください。

登記申請書を作成する

所有権移転登記を申請するための登記申請書を作成します。
登記申請書は、法務局の窓口で入手する、もしくは法務局のホームページからダウンロードすることも可能です。
また、記載例もダウンロードできるため、例に沿って記入すると良いでしょう。

法務局に申請書類を提出する

書類が揃ったら、土地がある地域を管轄する法務局の窓口で申請します。
平日に窓口に出向くのが難しい方は、郵送で申請することも可能です。
書類一式と、切手を貼った返信用封筒、登録免許税分の収入印紙を貼った台紙を郵送してください。
ただし、郵送の場合、書類に不備があると追加で郵送、もしくは窓口に出向いて申請し直さなければなりません。
窓口で申請すれば、収入印紙を法務局で購入することができ、記載方法なども確認できるため、できれば直接法務局の窓口で申請することをおすすめします。

登記識別情報通知を受領する

申請が完了したら、提出した書類の内容を法務局が審査します。
申請の内容に問題がなければ、所有権移転登記がおこなわれ、登記が完了すると、「登記識別情報通知」が発行されます。
登記識別情報とは、名義変更後、新たな名義人となる方に通知される12桁の符号で、従来の登記済権利証に代わるものです。
登記識別情報通知を受領すれば、土地の名義変更の完了です。
なお、登記識別情報通知書の再発行や、符号の変更などはできません。
紛失しないように、保管しておきましょう。

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土地の名義変更をおこなう際にかかる費用

土地の所有者が変わったときには、名義変更をおこなう必要があることと、手続きの流れについて前章で解説しましたが、登記手続きには費用がかかります。
どれくらいの費用がかかるのかを事前に把握しておくと安心ですよね。
そこで最後に、土地の名義変更をおこなう際に発生する費用について解説します。

登録免許税

所有権移転登記をおこなう際には、登録免許税が課されます。
登録免許税は、不動産の評価額に一定の税率を乗じて算出しますが、税率は登記の種類によって以下のように異なります。

• 売買の場合…2.0％（本則）
• 相続の場合…0.4％（本則）

なお、登録免許税は、登記手続きの際に税額分の収入印紙を購入、申請書に貼って申請します。
また、一定の条件を満たすと軽減措置が適用される場合があるため、法務局に確認すると良いでしょう。

書類の取得費用

登記申請をおこなう際には、役所で必要書類を取得して添付しなければなりません。
その際には、以下のように手数料がかかります。

• 固定資産評価証明書…200円～300円
• 住民票…300円
• 登記簿謄本（全部事項証明書）…600円
• 印鑑証明書…300円

現金で支払う必要があるため、役所に行くときには忘れずに持参しましょう。

司法書士への報酬

登記手続きは、自分で書類を準備して申請することも可能ですが、書類の不備があるとスムーズに手続きが進みません。
そこで、登記手続きの専門家である、司法書士に依頼するのが一般的です。
ただし、司法書士に依頼すると、報酬が発生します。
代行する手続きの種類や、司法書士事務所によって、報酬額は異なりますが、たとえば相続登記を依頼した場合の報酬額の相場は、約7万円～15万円です。
それなりの出費になるため、事前に金額を確認したうえで依頼するようにしましょう。

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まとめ

土地の名義人が変わるときには、所有権移転登記をおこない、登記簿の名義を変更する必要があります。
とくに相続登記については義務化されており、手続きを怠ると罰則の対象となるため注意が必要です。
また、登記の理由によって必要書類が異なるため、どのような書類が必要なのか、また費用はどれくらいかかるのかなどを事前に確認したうえで手続きを進めましょう。

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