共有名義の不動産を勝手に売却することは可能？トラブル事例や対処法を解説

共有名義の不動産を勝手に売却された場合、どうすれば良いのか悩んでいる方もおられるのではないでしょうか。
そこで、共有名義の不動産を勝手に売却することは可能なのか、勝手に売却することによって生じるトラブルとその対処法を解説します。
鹿児島市で共有名義の不動産をお持ちで、かつ共有名義者に勝手に不動産を売却された、されそうな方はぜひご参考になさってください。

共有名義の不動産を勝手に売却することは可能？

相続などによって、1つの不動産を共同で所有しているケースもあるでしょう。
そのような場合、共有名義となっている不動産を勝手に売却することはできるのでしょうか。

売却には全員の同意が必要

結論からいえば、共有名義となっている不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必要になります。
そのため、勝手に売却することはできません。
つまり、仮に1人でも反対する共有者がいれば、不動産売却をおこなうことはできないというわけです。
ただし、共有名義の不動産でも、実は共有者一人ひとりに「共有持分」という割合が認められています。
この共有の持分に関しては、個人の所有物として見なされるため、同意がなくても売却することは可能です。

共有者の権利と同意の範囲

不動産の共有持分がある所有者には、以下のような3つの行為が認められています。

• 保存行為
• 管理行為
• 変更行為

保存行為は、物件の状態を維持するための行為であり、共有者の同意なしに単独でおこなうことができます。
具体的には、劣化が進んだ建物を修繕したり、不法占拠者を追い出すような行為です。
また、共有している不動産に住むなど単独で物件を使用することも可能ですが、その際は、ほかの共有者へ使用料を支払う必要があります。
管理行為とは、不動産を管理したり改良したりするために必要な行為のことです。
たとえば、リフォームや短期で賃貸物件として貸し出すような場合です。
このような管理行為は、共有持分の過半数以上の同意が得られればおこなうことができます。
変更・処分行為とは、物件に変更をくわえる行為のことで、不動産を売却したり解体したりするような行為が該当します。
この処分・変更行為については、必ず共有者全員の同意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる税金の種類は？譲渡所得税の節税方法も解説

共有名義の不動産を勝手に売却することで発生するトラブル

続いて、共有名義の不動産を勝手に売却された際に生じるトラブルについて解説します。
前述したように、共有持分であれば共有者の同意を得ることなく、自分の意思で売却することが可能です。
そのため、知らないうちに共有者が自分の持分を第三者に売却していることもあるでしょう。
そうなると、持分を買い取った方が新しい共有者に加わるため、見ず知らずの第三者と共有状態になってしまう可能性があります。
持分を第三者に売却されると、以下のようなトラブルが生じることがあるため注意が必要です。

トラブル①共有名義の不動産に住んでいた場合は第三者から家賃請求される

共有不動産に住んでいる方と住んでいない共有者がいる場合は、公平にするために、住んでいる方に対して家賃を請求することが認められています。
たとえば、家賃相場が10万円の共有名義の不動産に長男が住んでいた場合、もう1人の共有者の次男は長男に対して1/2の5万円を請求することができます。
ただし、実際は無償で貸し出す契約をしていることがほとんどで、家賃のやり取りをしていないケースも多いのが現状です。
しかしながら、新たな買主が第三者となれば、家賃を請求される可能性があるでしょう。

トラブル②第三者が不動産の敷地を自由に出入りできるようになる

共有者は、共有名義の不動産を当然ながら自由に出入りすることが認められています。
つまり、全く知らない第三者であっても、共有名義人であれば敷地への出入りを禁じることはできません。
そのため、お構いなしに侵入されると、トラブルに発展する可能性が高くなります。

トラブル③共有物の分割を請求され共有名義の解消を求められる

共有名義の不動産を処分したり変更したりするような行為は、ほかの共有者の同意が必要になります。
そのため、自分の判断で管理や処分ができないことに不便を感じることもあり、意見が対立しトラブルとなることも少なくありません。
そこで、利用方法や処分方法について意見が合わないときに「共有物分割請求」をおこない、共有状態の解消を求める方法があります。
もちろん、あとから共有持分を購入した第三者でも、請求を起こすことは可能です。
協議により意見がまとまらない場合は、家庭裁判所にて調停などで解決を目指すことになります。
なお、裁判所の判決は法的な強制力が生じるため、たとえ反対していてもその判決には従う必要があります。

トラブル④第三者から持分の売買を持ちかけられる

共有者の1人が自分の持分を買取業者などの第三者で売却した場合、新たな共有者となった第三者から不当に安い金額で持分の売買を持ちかけられるトラブルが予想されます。
共有持分を買い取って単独名義とすれば、資産価値を上げられるのにくわえて、不動産を活用する手段も増えるためです。
そのため、ほかの共有者の持分まで売却するように請求される恐れがあります。

▼この記事も読まれています
売却前におこなう家の解体費用の相場は？工事の流れとデメリットも解説

勝手に共有名義の不動産を売却してトラブルになった際の対処法

最後に、共有持分を勝手に売却してトラブルになった際にすべき対処法を解説します。

対処法①不動産を手放したくない場合

ほかの共有者が勝手に自分の持分を売却したが、不動産だけは手放したくないという場合は、以下の2つの方法で対処しましょう。
①新たに買主となった共有者から共有持分を買い戻す
共有持分を第三者に購入されてしまった場合は、共有持分を買い戻しましょう。
ただし、買い戻す際は、相場よりも高い価格での売却を持ちかけられる可能性があるため注意しましょう。
②弁護士に相談し共有分分割請求を起こす
買い戻す際に、高額な価格を提示された場合は、弁護士に相談し共有物分割請求訴訟を起こしましょう。
ただし、決定するのは裁判所となり、場合によっては購入した第三者へ売却をしなければならなくなる可能性も注意しなければなりません。
また、手放したくない場合でも、裁判所が換価分割を命じた場合は、売却することになるため、その点も相談しながら検討する必要があるでしょう。

対処法②不動産を手放しても良い場合

共有不動産を手放しても良いと考えている場合は、新たな共有者に不動産全体の売却を持ちかけてみましょう。
もし応じてもらえない場合は、ご自身の共有持分のみを売却して共有状態を解消するのも1つの方法です。

共有者の持分売却を未然に防ぐには共有状態を解消しておく

共有名義の不動産は、前述したように共有者の持分売却により、多くのトラブルが生じる可能性があります。
そのため、これらのトラブルを未然に防ぐには、共有状態を解消しておくことがベストといえるでしょう。
たとえば、共有者全員の合意を得て不動産を売却することで解消することが可能です。
早めに対策をおこない、トラブルを回避することをおすすめします。

▼この記事も読まれています
住みながら不動産を売却する方法とは？メリットや注意点をご紹介

まとめ

共有名義の不動産は共有者の同意なくしては勝手に売却することはできませんが、共有持分であれば売却することは可能です。
しかし、共有持分の売却は、第三者と共有状態となることにより多くのトラブルが生じてしまいます。
トラブルを未然に防ぐためには、共有状態を解消するのが望ましいといえるでしょう。

鹿児島市の不動産売却なら南国殖産株式会社へ。
安心と信頼の地域総商社で、不動産についての気になる相談に真摯に対応いたします。
ぜひ、お気軽にご相談ください。