不動産売却時に必要な検査済証とは？重要性とない場合の売却方法を解説

不動産を売却する際に、必要な書類を準備することは重要なステップです。
そのなかの1つに「検査済証」があります。
今回は、検査済証とはなにか、不動産売却における重要性やない場合の売却方法について解説します。
鹿児島市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に必要な検査済証とは？ないと困る？

検査済証とは、建物が建築基準法に適合していることを証明する書類のことです。
新しい家を建てる際には、まず建築確認申請をおこない、その建物が建築基準法に違反していないかどうかを審査します。
この審査に合格すると、建築確認済証が発行され、建築工事を開始することができるのです。
建物の工事が完了した後には、完了検査がおこなわれます。
完了検査で問題がないと判断されると、検査済証が発行されます。
検査済証があると、その建物が建築基準法に基づいて安全に建てられたことが証明できるため、建物の売却の際に不可欠です。
不動産の売却をスムーズに進めるためには、この検査済証を含めた必要な書類をきちんと準備することが大切です。
もし検査済証が手元にない場合は、取得に時間がかかることもあるため、早めの対応をおすすめします。

検査済証がなくても大丈夫？

不動産を売却する際に検査済証がない場合、買主を探すのが難しくなる可能性があります。
建築確認済証があれば大丈夫だと思っている方もいますが、建築確認済証は検査済証の代わりにはなりません。
建築確認済証は着工前の確認書類であり、その内容通りに建てられたかどうかを証明する書類ではないためです。
不動産売却をスムーズに進めるためには、検査済証をしっかりと準備しておくことが重要です。

検査済証でわかる耐震基準

日本では、地震発生時の被害を抑えるために、建築に際して一定の基準が設けられています。
これを「耐震基準」と呼び、建物が新耐震基準で建てられているかどうかを確認する際にも、検査済証が用いられます。
耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準の2種類があり、主な違いは以下のとおりです。

• 旧耐震基準：震度5強程度の揺れに耐えられる
• 新耐震基準：震度6強から7程度の揺れに耐えられる

新耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日以降の建築確認から適用されており、検査済証で確認できるのです。

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不動産売却における検査済証の重要性とは？

不動産売却時に検査済証がない場合、どのような問題が生じるのでしょうか。
検査済証が重要な理由は、以下のとおりです。

①買主が住宅ローンを組めない

検査済証が不動産売却時に重要である理由の1つは、買主が住宅ローンを組みにくい点が挙げられます。
土地や建物は高額なため、住宅ローンを利用して購入するのが一般的です。
しかし、検査済証がない場合、金融機関からの融資を受けることが難しくなります。
住宅ローンの対象となる不動産がもし違法建築物だった場合、金融機関はコンプライアンス違反となるリスクがあるからです。
そのため、金融機関は建築基準法に適合するかどうかを検査済証で確認します。
検査済証がないことによって住宅ローンを組めない場合、多くの買主が購入を断念することになります。

②増改築や用途変更ができない

検査済証がないと、原則として増改築や用途変更ができません。
建物が建築基準法に適合していることを証明できないためです。
中古物件の取引では、購入後にリフォームや増改築を検討する買主も多くいます。
しかし、検査済証がないと、これらの工事がおこなえないため、購入を断念する方もいるでしょう。
このように、検査済証がないことは、不動産の売却において大きなデメリットとなるため、事前に取得しておくことが重要です。

③買主にも違反の責任が及ぶ

検査済証が重要な理由の1つに、買主にも違反の責任が及ぶことがあります。
購入した建物が違法建築物だった場合、買主は行政指導を受けたり、解体工事を求められたりする可能性があります。
検査済証のない不動産は買主にとって大きなリスクとなるため、購入対象から外されてしまうことも少なくありません。

④売却価格が下がる可能性がある

不動産売却時に検査済証がないと買主にとって大きな不安要素となります。
不安要素があると売り出してもなかなか買主が見つからず、売れ残ってしまう可能性が高くなります。
不動産は売れ残り感が出るとさらに売却しづらくなるため、場合によっては値下げを検討する必要があるでしょう。

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検査済証がない場合の不動産売却の方法

不動産を売却しようとした際に、検査済証がないことに気づく場合もあるでしょう。
現在では完了検査を受けることが一般的になっていますが、過去には検査済証の重要性があまり認識されていませんでした。
そのため、中古物件の不動産売却では検査済証がないケースも多いです。
検査済証がなくても売却自体は可能ですが、売れるまでに時間がかかる可能性があります。
それでは、検査済証がない場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
検査済証がない状態で不動産を売却する方法は、以下のとおりです。

①台帳記載事項証明書を取得する方法

「台帳記載事項証明書」を取得すると、検査済証の代わりとなります。
台帳記載事項証明書とは、過去に建築確認や完了検査を受けたことを証明する書類です。
この証明書は、住宅ローンを申し込む際の必要書類としても提出できます。
自治体によって異なりますが、台帳記載事項証明書には以下の内容が記載されています。

• 建築場所・用途
• 工事種別
• 構造規模（地上階数・地下階数・建築面積・敷地面積等）
• 建築確認済証の交付日と番号
• 検査済証の交付日と番号

とくに重要なのは、建築確認済証および検査済証の番号と交付日です。
上記が記載されているため、検査済証の代用書類として利用できるようになります。

②12条5項報告書を利用する方法

売却したい住宅が既存不適格建物であれば、12条5項報告書を利用して売却できる可能性があります。
既存不適格建物とは、新築時は適法だったものの、現在の基準では違法建築物となっている不動産のことです。
建築基準法は何度も改正されており、たとえば新築時と現在では以下の点が異なっていることがあります。

• 高さ制限
• 建ぺい率や容積率
• 耐震基準

既存不適格建物の場合、12条5項報告書を提出すれば、検査済証の代わりの証明書として利用することが可能です。
12条5項報告とは「建築基準法の12条5項の内容に基づき、建物の適法性を特定の行政庁に報告すること」を意味します。
元々は建物が適法かどうか疑わしい場合に、建築主に対して報告を求める目的で制定されましたが、近年は、検査済証がない場合の代わりとして用いられるようになっています。
提出先は建築主事がいる市役所（概ね人口10万人以上の都市）です。
建築主事のいない地域では都道府県庁に提出します。

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まとめ

検査済証とは、建築基準法に適合して建てられた建物であると証明する書類です。
検査済証は、買主が住宅ローンを組む際や増築・用途変更の際にも必要となるため、不動産売却時にないと困る重要な書類です。
検査済証がない場合は、台帳記載事項証明書や12条5項報告書を市役所に提出すると、検査済証の代わりとなります。

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