長屋式住宅とは？売却しにくい理由や売却方法を解説

テラスハウスやタウンハウスなどとも呼ばれる長屋式住宅。
物件によって異なりますが、一般的には通常の一戸建てや集合住宅よりも売りにくいとされています。
今回は長屋式住宅とは一体どのようなものなのか、売りにくい理由や売却方法について解説します。
売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

売却するなら知っておきたい長屋式住宅とは？

まずは、長屋式住宅とはどのようなものなのか、特徴や共同住宅とはなにが違うかについて解説します。

長屋式住宅の特徴

長屋式住宅とは、一つの建物のなかで壁を介して複数の住戸が存在する建物のことです。
連棟式建物とも呼ばれ、いわゆるテラスハウスも、建築基準法上では長屋として取り扱われます。
一つの建物として登記されているものの、二戸以上の住戸が一体化している住宅です。

共同住宅とはなにが違う？

長屋式住宅とは、一つの建物のなかに複数の住戸があるため、マンションやアパートといった共同住宅と似ています。
しかし、共同住宅とは異なる点があり、内容は下記のとおりです。

• 外から直接室内に出入りできる
• 敷地が2m以上道路に接していれば良い
• 建築時に制限を受けにくい

違いとしてまず挙げられるのが、外から直接室内に出入りできることです。
一般的なマンションやアパートの場合、エントランスを通ったり共用部分の階段を使ったりして、室内に入ることになります。
しかし、長屋式住宅では各住戸に玄関があるため、外から直接室内に入ることが可能です。
複数の住戸の一つですが、一戸建てのような住み心地を得られるのが、メリットとなるでしょう。
また、敷地が2m以上道路に接していれば、建築することが可能です。
共同住宅では、敷地が4m以上道路に接している必要があります。
旗竿地のような不整形地にも建てやすく、建築コストを抑えられることも、魅力的なポイントです。
さらに、特殊建築物に該当しないため、建築時に制限を受けにくくなります。

建てられる理由とは？

長屋式住宅が建てられる主な理由は、限られた土地を有効活用するためです。
たとえば相続で取得した土地を複数にわけると、建築基準法で定められた接道義務を満たせない土地が生まれることがあります。
接道義務とは、災害時に緊急車両をスムーズに侵入させるため、4m以上の道路に、敷地が2m以上接している必要があるというルールです。
接道義務を満たせないと建物を建てることができません。
先述のとおり、長屋式住宅なら敷地が2m以上道路に接していればOKなので、土地を有効活用できます。

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長屋式住宅が売却しにくいといわれる理由

続いて、長屋式住宅が売却しにくいといわれる理由について解説します。

理由1：住宅ローンの審査にとおりにくい

理由としてまず挙げられるのが、住宅ローンの審査がとおりにくいことです。
長屋式住宅は、建て替えやリフォームを独断で判断することができず、隣家と話しあったりスケジュールを組んだりする必要があります。
通常の不動産より手間がかかるため、買主が見つかりにくいのが現状です。
買主が見つからなければ担保価値が下がってしまいます。
土地や建物といった不動産の購入時は、金額が大きくなるため住宅ローンを利用するのが一般的です。
金融機関はお金を貸す際、対象の土地や建物に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にする権利です。
万が一返済が不可となった場合、担保にしている土地や建物を売り、債権を回収します。
担保価値が低ければ、売っても貸したお金が返ってこない恐れがあるでしょう。
そのため、審査が厳しくなったり否決になったりする可能性があります。
購入時は現金一括か、金利の高いローンを使う必要があるため、売却しにくくなるのです。

理由2：独断で再建築や切り離しができない

独断で再建築ができないことも、売却しにくい理由の一つです。
長屋式住宅には、廊下や階段といった共有部分は存在しないものの、それぞれの住戸が壁を共有した状態となっています。
そのため、隣家と協議せずに、所有者が単独での再建築をおこなうことは困難です。
たとえば切り離しをおこなう場合、工事中の騒音や衝撃に対する配慮も考えなければなりません。
また、切り離しによって建物の強度が低くなることがあるので、補強工事も必要です。
どのような工事をおこなうかは、住民それぞれと話しあったり、協力を得たりする必要があります。
しかし、切り離したあとの建物が、建築基準法を満たすことが条件です。
建築基準法を満たせない場合、建築許可が下りず、再建築不可となります。

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長屋式住宅を好条件で売却する方法

最後に、長屋式住宅を好条件で売却する方法について解説します。

方法1：リノベーションをおこなう

方法としてまず挙げられるのが、リノベーションをおこなうことです。
そのままでは住めない状態なら、可能な範囲でリノベーションを実施し、付加価値を付けて売りに出してみます。
シンプルモダンや昭和レトロ、開放感のある家など、そのときのニーズに合った工事をおこなえば、スムーズに売却できるかもしれません。
ただし、リノベーションにかかった費用を売却価格に上乗せするのは難しいため、回収しにくくなります。
そのため、最低限のリノベーションにしたり、不動産会社と相談してどのような工事をおこなったりするのかを、じっくり決めるべきといえるでしょう。
また、リノベーションをおこなう際は、トラブルにならないようあらかじめ隣家との相談も必要です。

方法2：不動産買取で売る

不動産買取で売ることも、方法のひとつです。
買取とは、不動産会社が直接土地や建物を買い取る方法となります。
立地の条件の悪い土地や、築年数の経過した建物など、仲介では売りにくい不動産でも、スムーズに売れる能性があります。
仲介のように購入者を探す必要もないため、早く現金化できることも、大きなメリットといえるでしょう。
ただし、仲介と比べて安く売ることになる点に注意が必要です。
一般的には60%～70％ほど売却価格が低くなるといわれており、買取価格によっては赤字になることもあります。
とはいえ、仲介で売りに出して売れ残ってしまったり、値引きしたりすることを考えると、買取のほうがメリットがあるかもしれません。

方法3：ほかの所有者に購入してもらう

方法として、長屋式住宅に住んでいるほかの所有者に購入してもらうことも挙げられます。
実際に「子どものために購入したい」という方がおり、成約に至ったケースもあります。
相場より価格を低くしなくても売れた事例もあるので、打診してみるもの一つの方法といえるでしょう。
販売活動では、実際に室内を見てもらったり、魅力的な点を伝えたりします。
良い家だと思ってもらえれば、購入を前向きに考えてくれるかもしれません。

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まとめ

長屋式住宅とは、一つの建物のなかで壁を介して複数の住戸が存在している建物のことで、一戸建てのような住み心地を得ることができます。
住宅ローンの審査にとおりにくいことや、独断で再建築ができないことなどが売却しにくい理由です。
売却の際はリノベーションをおこなったり、買取といった方法を検討しましょう。

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