不動産相続で知っておきたい「根抵当権」とは？抹消する方法も解説

相続した不動産の権利関係を調べたら「根抵当権が設定されていた…」というケースがあります。
不動産を購入したり売却したりする際、抵当権という言葉を耳にしますが、根抵当権は聞きなれない方も多いのではないでしょうか。
今回は根抵当権とはなにか、そのままの状態で相続する方法や、抹消方法について解説します。
土地や建物の相続をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続における根抵当権とはどのようなもの？

まずは、不動産相続における根抵当権とは、一体どのようなものなのかを解説します。

根抵当権とは？

根抵当権とは、あらかじめ決めた極度額の範囲内で、お金を借りたり返済したりできる権利のことです。
相続する予定の土地や建物の担保価値を出し、借り入れできる上限を定め、取引に関する債権をまとめて担保とすることができます。
つまり、借り入れしたお金を完済しても、根抵当権は消滅せず、新たな借り入れができるということです。

抵当権とはなにが違う？

不動産における抵当権との主な違いは、下記のとおりです。

• 借りたり返したりが繰り返しできる
• 登記の手間や費用の負担がなくなる

違いとしてまず挙げられるのが、借りたり返したりが繰り返しできることです。
先述のとおり、この権利は土地や建物の担保価値を出し、借り入れできる上限を定めたうえで、何度でも借りたり返済したりできます。
抵当権は一回限りの融資に用いられるため、新たにお金を借りたい場合は、その都度契約を締結しなければなりません。
極度額の範囲内であれば、その都度契約を締結しなくても良いのです。
また、登記の手間や費用の負担がなくなることも、大きな違いとなります。
抵当権は、借りているお金の完済によって抹消することが可能です。
不動産の購入などを除き、個人がたくさんのお金を借りることはあまりないといえます。
しかし、事業を営んでいる方の場合、運転資金として何度も借り入れすることも多いでしょう。
借りたお金を完済した場合、抵当権の抹消登記をおこなったり、登記費用をおこなったりする必要があります。
コストや手間がかかるため、事業を営んでいる方は、根抵当権を設定するのが一般的です。
個人で用いるケースは少ないものの、設定されていることもあります。

相続を急がなければならない理由

相続を急がなければならない理由は、相続の開始から半年が経過すると、元本確定がおこなわれるからです。
元本確定とは、金融機関との融資関係を解消することです。
つまり、根抵当権をやめるときの手続きとなります。
借り入れと返済を終了させ、そのタイミングでの借り入れ金額を確定します。
元本確定をおこなうと、抵当権として取り扱われるため、新しく融資を受けることはできません。
元本確定では、いくつかの事由に該当している必要があります。
その事由のひとつが「相続が開始したあと、半年までに登記をしないと担保すべき元本が確定したものとみなす」というものです。
速やかに債務者の登記をしない場合、根抵当権の効果が消失してしまうので、相続を急ぐ必要があります。

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事業継続のため不動産の根抵当権をそのまま相続する方法

続いて、不動産の根抵当権をそのまま相続する方法と、流れについて解説します。

方法1：遺産分割協議をおこなう

そのまま相続する場合、まずは遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、不動産などの遺産の分けかたを、相続人同士で話し合うことです。

方法2：所有権移転登記をおこなう

遺産分割協議がまとまったら、次は所有権移転登記をおこないます。
不動産の所有者が変わった際は、名義変更が必要です。
この名義変更のことを相続登記と呼びます。

方法3：債務者の変更登記をおこなう

そのまま相続する場合は、次に債務者を相続人全員に変更します。
被相続人が事業を営んでいた場合、事業を引き継ぐ方が債務者となるのが一般的です。
しかし、まずは一度、全員を債務者として登記する必要があります。

方法4：指定債務者の合意の登記をおこなう

最後に、指定債務者の合意の登記をおこないます。
これは、事業を引き継ぐ方を債務者にする手続きです。
この手続きによって、指定債務者と根抵当権者とのあいだに生じている債務を、担保することになります。
ほかの相続人は、相続開始までの相続債務によって足りるようになります。

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相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

最後に、相続した不動産の根抵当権を抹消する方法について解説します。

抹消する方法1：売却価格が債務を上回っているなら売却する

抹消するための方法としてまず挙げられるのが、土地や建物を売却することです。
債務が残っている状態の場合、権利を抹消するためには売ることを検討しましょう。
売却価格が債務を上回っている状態なら、完済して抹消登記をおこなってください。
もしくは、元本確定をおこなったうえで抵当権として相続します。

抹消するための方法2：売却価格が債務を下回っている場合は相続放棄を検討する

売却価格が債務を下回っている場合は、相続放棄をおこなうことも方法のひとつです。
相続放棄とは、プラスの財産とマイナスの財産、どちらも引き継がず、取得する権利を放棄することを指します。
たとえば現金や預貯金より、借り入れ金や未払金のほうが多かった場合、相続するメリットはあまりありません。
そのため、状況によっては相続放棄も視野に入れると良いでしょう。
ただし、相続放棄をおこなう場合は期限に注意が必要です。
相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、市を管轄する家庭裁判所にて手続きをおこないます。
3か月を過ぎてしまうと、基本的に申請が認められないので、速やかに手続きをおこなわなくてはなりません。
もし財産の調査に時間がかかる場合は、家庭裁判所に期間を伸ばしてもらうための申請をすることも可能です。
しかし、この申請も3か月経過前となるので、早めに動いておくことが大切といえます。

抹消するための方法3：債務がない場合は金融機関と話し合う

債務が残っていなければ、金融機関に相談にいきましょう。
話し合いの結果、合意を得られれば抹消することが可能です。
もし不動産ではなく、現金で取得する場合は、まず権利を抹消したうえで不動産を売却して、相続します。
事業を引き継がなければ、根抵当権を残しておくメリットはないため、相続の際に抹消しておくのがおすすめです。
金融機関から合意を得られない場合、抹消の手続きがおこなえません。
根抵当権は通常の抵当権より多くの利益を得られるため、金融機関が抹消することに前向きになってくれないこともあります。
相続によるものという点を伝え、合意してもらうようしっかり話し合いをおこなってください。

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まとめ

不動産根抵当権とは、あらかじめ決めた極度額の範囲内で、お金を借りたり返済したりできる権利のことで、抵当権とは異なる特徴を持っています。
相続人が事業を引き継ぐ場合、権利を消失させずにそのまま相続しておくと便利です。
売却価格が債務を上回っている場合は売却し、下回っている場合は相続放棄を検討しますが、債務がない場合は金融機関と話し合いのうえ抹消手続きをおこないます。

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