オーナーチェンジ物件はなぜ売却しにくい？成功のコツも解説

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売却される賃貸物件のことです。
入居者がいる状態で引き渡しする場合、購入者にとって、立ち退き請求や入居者の募集が必要ないといったさまざまなメリットがあります。
しかし、オーナーチェンジ物件は、一般的に売却しにくいと言われているので注意が必要です。
今回はその理由や価格の調べ方、売却を成功させるためのコツについて解説します。
鹿児島市でオーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？

まずは、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由について解説します。

理由1：買主が限定される

理由としてまず挙げられるのが、買主が限定されることです。
入居者のいる状態で物件を購入するのは、個人の買主ではなく投資家に限定されます。
居住目的ではなく投資目的の方がターゲットとなるがゆえに買主の母数が減り、居住用不動産に比べると購入者が限られてしまうでしょう。
なかなか成約に至らない可能性があるので、ターゲットを意識した販売戦略を練ることが重要です。

理由2：室内を見るのが難しい

室内を見るのが難しいことも、理由のひとつです。
オーナーチェンジ物件の場合、入居者がいるため一般的には内覧ができません。
不動産の購入時、内覧で状態を確認することが多いため、室内を見ずに購入する方は少ないと言えます。
内覧ができないと、候補から外されてしまう可能性が高いでしょう。

理由3：住宅ローンが利用できない

住宅ローンが利用できないことも、大きな理由のひとつです。
オーナーチェンジ物件を購入する際は、現金一括払いか投資用ローンを利用することになります。
多額の現金が必要になるため、投資家のなかでも購入者が限られてしまうのがデメリットです。
投資用ローンは金利が高く設定されているので、融資を受けて物件を購入したい方も躊躇してしまうことがあります。

理由4：入居率によってはリスクを抱えることになる

入居率の低い物件は、投資家から避けられてしまう可能性があります。
空室が目立つ場合、その分得られる家賃が少なくなるからです。
投資用の不動産を購入する際、その物件の持つ収益力は、もっとも重視されるポイントと言っても過言ではありません。
購入する目的が投資なので、利回りが低ければ検討の候補にも入れてもらえないでしょう。
収益力が乏しいオーナーチェンジ物件は、なかなか売却できない可能性があります。

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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方

続いて、オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方について解説します。

価格の調べ方1：直接還元法

調べ方としてまず挙げられるのが、直接還元法です。
直接還元法とは、1年間に得られた収益を、その不動産から得られであろう還元利回りで割り戻す方法となります。
計算方法は、下記のとおりです。
1年間に得られる家賃収入÷還元利回り×100
還元利回りは正確に出すことが難しいため、類似物件の想定利回りを参考にするのが一般的です。
たとえば鹿児島市の想定利回りが6％で、1年間に得られる家賃収入が120万円（10万円×12か月）だったとします。
この場合は120万円÷6×100=2,000となり、査定価格は2,000万円です。
ただし、収益物件を所有している場合、税金や修繕費用、不動産会社に支払う管理費といった経費がかかります。
そのため、1年間に得られるであろう120万円のなかから、経費を差し引かなくてはなりません。
経費が30万円の場合は、純利益は90万円になるので、査定価格はもっと安くなります。

価格の調べ方2：DCF法

価格の調べ方として、DCF法も挙げられます。
将来得られる収益と、売却価格から現在の価値に割引し、合計して不動産の価値を求める方法です。
将来受け取れる金額を、現在受け取ると仮定した場合、いくらの価値があるのかを差し引き計算します。
つまり「最初に○年後に◯◯万円で売却する」と決め、それまでに得られる収益の価値を計算し、査定価格を出すということです。
先述の例を用いると、1年間で120万円の家賃収入を得ることができます。
今受け取れるお金は120万円ですが、数年後も同じ金額を受け取れるとは限りません。
もし地価が上昇していれば、120万円以上のお金を手に入れることができます。
不動産は所有している以上、価値が上がったり下がったりするのが一般的です。
どうなるかわからない将来より、今得られる120万円のほうが価値が高いというのが、DCF法の考えと言えます。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためのコツ

最後に、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためのコツについて解説します。

成功させるためのコツ1：家賃を見直す

成功させるためのコツとしてまず挙げられるのが、家賃を見直すことです。
入居者が物件を選ぶ際に重要視するポイントとして、家賃の安さがあります。
住居費は出費の多くを占めるものなので、できる限り抑えたいと思う方も少なくありません。
オーナーチェンジ物件を高く売るためには、満室の状態をキープすることが重要となるので、家賃を見直してみてください。
ただし、家賃を下げるとその分利回りが低くなり、収益物件としての評価が下がってしまう可能性があります。

成功させるためのコツ2：敷金と礼金をゼロにする

敷金と礼金をゼロにすることも、成功させるためのコツのひとつです。
敷金と礼金は賃貸物件を借りる際の初期費用として、入居者にとっては大きなコストとなります。
初期費用を抑えたい方は、敷金と礼金がゼロの物件を選ぶケースが多いです。
入居率や空室改善のためには、家賃とともに敷金と礼金の金額も見直してみましょう。

成功させるためのコツ3：更新料をゼロにする

オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためには、更新料をゼロにすることも検討なさってください。
更新のタイミングとなる入居者がいる場合、住み続けてもらえるようなメリットを提供する必要があります。
更新料がゼロになれば、退去することを考え直してくれるかもしれません。
オーナーチェンジ物件を購入する買主にとって、もっとも大きな不安要素は空室が出て家賃収入が得られなくなることです。
契約を更新した直後の入居者がいれば、購入を前向きに考えてくれるでしょう。

成功させるためのコツ4：物件を綺麗にしておく

オーナーチェンジ物件に限った話ではありませんが、物件を綺麗にしておくことも、売却を成功させるために重要です。
見た目の印象が悪ければ、候補から外されてしまう可能性があります。
綺麗な物件なら空室があっても「すぐに入居者が見つかるだろう！」と思ってもらえるかもしれません。
掃除や必要に応じて修繕をおこない、第一印象を良くすることを心がけることが大切です。

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まとめ

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由として、買主が限定されることや、住宅ローンが利用できないことなどが挙げられます。
査定価格は、接還元法やDCF法などを用いて計算するのが一般的です。
売却を成功させるためのポイントは、家賃や更新料などの見直しをおこない、満室の状態をキープすることです。

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