反復継続して不動産売却するとどうなる？違反した場合の罰則や対策を解説！

不動産は、専門的な資格がなくても自分で売却することができます。
ただし、利益を目的とした不動産取引を反復継続しておこなうためには宅地建物取引業の免許が必要です。
そこで今回は、不動産売却の際に気を付けたい「反復継続」とはなにか、反復継続の罰則や違法にならないための対策について解説します。
鹿児島市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に気を付けたい「反復継続」とは？

不動産売却を考えている方は「反復継続」に関する理解と注意が必要です。
反復継続して不動産売却をおこなうと、宅地建物取引業にあたる可能性があります。
宅地建物取引業にあたる行為を免許を持たずにおこなうと、法律違反となり罰則が科せられる恐れがあります。

宅地建物取引業と「反復継続」の関係

宅地建物取引業（宅建業）とは、宅地建物取引業法に基づいて宅地や建物の売買などをおこなう業種のことです。
土地や建物は高価な金額で取引がおこなわれるため、宅地建物取引業法では許可された事業者以外は参入することができません。
しかし、一般の方が不動産売却を繰り返すと、宅地建物取引業とみなされることがあります。
その基準の1つとなるのが「反復継続」です。

宅地建物取引業の判断基準

宅地建物取引業にあたる取引かどうかは、以下の5つを基に判断します。

• 取引の対象者
• 取引の目的
• 取引対象物件の取得経緯
• 取引の態様
• 取引の反復継続性

一般の消費者を対象に広く取引をおこなう場合、事業性が高いと判断されます。
また、利益を目的とする取引も同様です。
転売目的で取得した物件を売却する場合も、事業性が高いと判断されるため、注意が必要です。
たとえば、競売物件を仕入れて高く売るような行為は、事業性が高いとみなされます。
不動産会社に仲介を依頼せずに、自ら買主を募り、個人に直接不動産売却するような取引態様も注意しましょう。
また、繰り返し取引をおこなうと「反復継続」に該当し、事業性が高いと判断されます。
なお、宅地建物取引業にあたるかどうかは、上記5つから総合的に判断します。

反復継続の判断基準

「反復継続」に該当するかどうかについて、明確な基準は設けられていませんが、以下のケースでは注意が必要です。

• 広い土地を分割して複数人に売却する
• マンション1棟の各部屋を複数人に売却する
• 短期間で複数回取引をおこなう

広い土地を多くの区画に分けて複数人に売却すると、反復継続性のある取引とみなされる可能性が高いです。
また、1棟のマンションを部屋ごとに異なる人物に売却する場合も注意が必要です。
そして、短期間で不動産売買が繰り返されると、反復継続とみなされます。

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「反復継続」して不動産売却した場合の罰則とは？

前述のとおり、反復継続して不動産売却すると、宅地建物取引業の無免許営業とみなされ、罰則を受ける可能性があります。
不動産取引に関する法律やルールは複雑です。
取引をおこなう前に、専門家や不動産会社と相談し、十分な知識と情報を持って取り組むことが大切です。
この章では、違法性を判断する機関や個人への罰則、法人への罰則について解説します。

違法性を判断する機関

不動産取引の監督は、国土交通省や各都道府県の担当です。
これらの機関が不動産取引のルールや法律を監視し、適切に守られているかを確認します。
違法行為の取り締まり自体は警察がおこないます。
警察が違法と判断した場合、検挙され、有罪が確定すると罰則が科せられる流れです。

個人が違法とみなされた場合の罰則

宅地建物取引業の営業（土地や建物の売買や交換などをおこなうこと）は「宅地建物取引業法第12条」という法律で厳しく制限されています。
この法律では、宅地建物取引業は免許なしでおこなうことが禁止されています。
具体的には、無免許での営業行為や表示、広告行為などです。
このような宅地建物取引業を無免許でおこなうことは、免許制度に明確に違反する行為となります。
個人が無免許で反復継続して不動産売却をおこなうと、宅地建物取引業法第79条に基づき、3年以下の懲役または300万円以下の罰金、またはその両方が科せられる恐れがあります。
この罰則は、宅地建物取引業法上でもっとも重い罰則です。
なお、不動産会社に仲介を依頼して反復継続して不動産売却した場合、不動産会社は無免許の取引を助けたとみなされ、業務停止や免許取り消しの処分が下される可能性があります。

法人が違法とみなされた場合の罰則

法人が宅建業の無免許営業をおこなった場合、個人よりも罰則が重く、最大で1億円の罰金が科せられます。
たとえば、節税目的で法人化して不動産売却を反復継続しておこなった場合、重い罰則が科せられる可能性があるので注意が必要です。
とくに、相続などで手に入れた不動産を売却した後、高額で売れたために法人化して何度も不動産の仕入れと売却を反復継続すると、罰則の対象となる可能性が高まります。
また、関与した不動産会社も罰則の対象となる可能性があります。

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反復継続した不動産売却とみなされないための対策とは？

では実際に、不動産売却の際に、違法とみなされて罰則を受けないためには、どのような対策があるのでしょうか。
主な対策は、以下のとおりです。

対策①不動産会社に代理・媒介を依頼する

宅地建物取引業者である不動産会社に代理または媒介（仲介）を依頼して不動産売却する場合は、事業性が低いとみなされます。
そのため、不動産を売却するときは、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
複数回にわたって不動産を売却したい場合も、不動産会社にご相談いただければ、反復継続にあたるかどうかについてアドバイスをおこなえます。

対策②取引回数の最小化

不動産売却をおこなう際は、取引回数を最小限に抑えることも対策の1つです。
短期間での複数回の売却は、反復継続の典型的なケースとみなされる可能性が高いです。
短い所有期間で不動産を高額で取引した場合も、転売目的とみなされ、違法と判断されるリスクが高まります。
どうしても不動産取引を継続的におこなう予定がある場合は、宅地建物取引業の免許を取得すれば、無免許での取引による法的リスクを回避できます。
とくに、中古物件を購入してリフォーム後に転売するなど、事業性が高い取引をおこなう場合、宅地建物取引業の免許取得は必要です。

対策③複数人への売却は避ける

不動産売却の回数が1回だけでも、注意が必要です。
宅地建物取引業に該当するかどうかは、取引の回数だけでなく、取引の内容や背景、目的も考慮されます。
前述のとおり、大きな土地を購入し、小分けにして多くの方に売る場合、1回の取引とはいえ、その性質上、反復継続的な取引とみなされる可能性が高いです。
そのため、大きな土地を売却するときは、複数人への売却は避けることをおすすめします。

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まとめ

広い土地を分割して複数人に売却する場合や短期間で複数回売却する場合は、反復継続した取引と見なされ、宅地建物取引業の免許が必要になります。
無免許で宅地建物取引業をおこなった場合、罰則が科される恐れがあります。
対策として、不動産会社に代理・媒介を依頼する、取引回数を最小化する、複数人への売却は避けることが挙げられます。

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