不動産売却における「根抵当権」とは？注意点もご紹介！

根抵当権とは、不動産を担保に借金をするときに付けられる権利のことです。
根抵当権が付いた不動産を売却する場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。
また、売却する際に注意すべき点は何でしょうか。
そこで今回は、根抵当権が付いた不動産の売却の流れや注意点についてご紹介します。

不動産売却における根抵当権の特徴について

根抵当権とは、不動産を担保にして借り入れをする際に設定される権利のことです。
根抵当権は、登記簿に記載されることで有効になります。
借り入れを返済できない場合、根抵当権者は不動産を売却して債権回収が可能です。
根抵当権の特徴は、以下のようになります。

●不動産の所有者が変わっても消滅せず、新しい所有者は根抵当権を引き継ぐことになる
●優先順位が決まっており、優先順位が高い根抵当権者ほど債権回収の可能性が高くなる
●土地の一部や建物の一部分に対しても設定することができる

不動産を担保にして借り入れをする際には、根抵当権の存在や優先順位に注意する必要があります。

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根抵当権付き不動産売却の流れと注意点について

根抵当権が付いた不動産を売却する場合、まずは不動産の残債と査定価格を確認しましょう。
査定価格が残債を上回る場合、売却が可能ですが、売却予定物件がアンダーローンの場合、債権者と交渉に進みます。
一方で、売却しても残債が残る場合（オーバーローン）、自己資金で残債分を補填する必要があります。
しかし、自己資金でも残債分を補填できない場合は、原則として売却は不可能です。
残債があっても売却を進めたい場合は「任意売却」や「別の不動産を担保にする」などの方法を検討する必要があります。
残債を返済する見込みがある場合は、債権者である金融機関と交渉します。
金融機関は根抵当権のある不動産への融資が利益を上げやすいため、抹消に簡単に応じませんが、根抵当権の抹消には金融機関の合意が必要なので、粘り強く交渉しましょう。
金融機関の合意が得られたら「元本確定」に進みます。
これは、限度額の範囲内での借り入れと返済を停止し、その時点での借入金を確定することを意味します。
最後に、債権者との合意が取れ、購入希望者が現れたら、根抵当権の抹消登記をおこない、ついに売却手続きです。
根抵当権を抹消するためには「根抵当権の抹消登記」を法務局に申請する必要があります。

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根抵当権の付いた不動産を売却する際の注意点

根抵当権の付いた不動産を売却する際は、金融機関の抹消承諾を得ることが重要ですが、これが得られないと売却が困難になります。
また、売却時には手数料や違約金が発生する可能性があるため、事前に契約内容を確認し、必要な手続きに備えておくべきです。
金融機関との交渉は時間がかかる場合が多いので、根抵当権の抹消登記には十分な時間を見積もっておくことが肝心です。
これらの点を考慮し、根抵当権がついた不動産の売却は慎重に進める必要があります。

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まとめ

根抵当権とは、不動産を担保にして借り入れをする際に金融機関から設定されるものです。
不動産売却をおこなう際は根抵当権の抹消が必要となります。
手続きには時間がかかりやすいため、十分な時間を見積もったうえで進めることをおすすめします。

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