アスベストが含まれていても不動産売却は可能？事前にやるべき対策を解説

築年数が古い不動産の場合、所有者が知らないところでアスベストが使用されている可能性があります。
このアスベストが使用された不動産は、売却することができるのか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
そこで、アスベストとはなにか、売却することは可能なのか、またアスベスト対策について解説します。
鹿児島市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたいアスベストとは

アスベストは2006年以降は使用が禁止されていますが、それ以前に建てた建物はアスベストが使用されている可能性があります。
ここでは、アスベストとはなにか、アスベストが与えるリスクについても解説します。

アスベストとは

アスベストとは天然の鉱物で「石綿」とも呼ばれ、熱やアルカリ、酸に強く腐りにくいといった特徴があります。
また、密着性が強く電気や熱を通しにくいメリットがあります。
価格は比較的安いため、1960～1970年代には一戸建てやマンションの建築材料として幅広く使用されていました。
建物に利用されているアスベストは、主に防火や耐火目的で梁や柱、天井に吹き付けられていたり、壁や床、天井の材料として混入していたりします。
また、倉庫や工場の機械室であれば防音のために用いられたり、ボイラー室であれば防火のために吹き付けされている場合もあります。

アスベストが引き起こすリスク

建築場面で幅広く使用されていたアスベストですが、1975年から次第に健康被害が報告されるようになりました。
そのため、含有率5％を超えるアスベストの吹き付けは原則禁止されました。
しかし、その後も徐々にアスベストの使用は制限されていたものの、全面的な使用禁止とはなりませんでした。
その後2005年のクボタショックにより、アスベストが肺がんを引き起こし死亡する可能性があることが認知されたのです。
そのため、2006年以降は、含有率0.1％を超えるアスベストは使用禁止とされました。
アスベスト（石綿）の繊維は極めて細く、体内に入ると中皮腫や肺がん、石綿肺などを引き起こす可能性があることから、現在では全面的に禁止されています。
また、アスベストの潜伏期間は30～50年と長く、重症化するまで症状が現れないため、使用禁止となるまでに時間がかかったとされています。
以上のことから、2006年以降に建てられた建物については使用されていませんが、それ以前の建物にはアスベストが何らかの形で使用されていた可能性は否定できないでしょう。

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アスベストが含まれていても不動産売却は可能？

築年数が古くアスベストが使用されている可能性がある場合、売却することはできないのでしょうか。
ここでは、アスベストが含まれている不動産が売却できるのかについて解説します。

アスベストが含まれていても売却可能

結論からいえば、不動産にアスベストが使用されていても売却することは可能です。
アスベストがある事実を買主に説明し、それを買主が認知したうえで売却するのであれば問題ないでしょう。
また、売却時にアスベストが使用されているか不明な場合でも売却自体は法律上可能となっています。
実際に宅地建物取引業法でも、不動産売却時にアスベストを取り除いたり封じ込めしたりすることや、アスベストが使用されているかどうかの調査についても義務付けてはいません。
さらに、アスベストが使用されているかどうかを把握していなくても問題ないとされています。
アスベストの使用調査をおこなった場合は、買主へ調査内容を説明する義務がありますが、アスベストの使用調査をしていない場合は、その旨を記載するだけで問題ありません。
しかし、法律上はそのようになっていても、実際購入者の立場からすれば、アスベストの使用の有無がわからない不動産を進んで購入する方は少ないでしょう。
そのため、アスベストの使用有無がわからないまま不動産売却する際は、買い手が付きにくい傾向にあります。
不動産売却が長期化することが懸念されるため、値下げの要求に対応せざるを得ない状況となるでしょう。

契約時には説明義務が生じる

アスベストが使用されていることを伝えたうえで買主がみつかった場合は、契約時にアスベスト調査についての説明義務が生じます。
ただし、売主ではなく住宅に関する専門家である宅地建物取引士が、説明をおこなわなければなりません。
説明では、建物のどの箇所にどのくらいのアスベストが使用されているのかなど、調査書をもとに説明します。
なお、誤解やトラブルがないように口頭のみならず書面で調査結果について残しておくことも大切です。

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不動産売却時にやっておくべきアスベスト対策

アスベストが含まれている不動産を売却する際は、トラブルに発展しやすいため、あらかじめ売却前に対策をとっておくことが重要です。
ここでは、不動産売却前にやっておくべきアスベスト対策について解説します。

対策1：アスベストの使用調査をおこなっておく

1つ目の対策は、不動産売却前にアスベストの使用の有無の調査をおこなっておくことです。
前述したように、アスベストが売却予定の不動産に使用されているかどうかの調査は、法律で義務付けられていません。
そのため、使用調査しなくても売却自体は可能です。
しかし、アスベストが使用されているかどうかわからないまま購入するのは、買主としても不安です。
そのため、できれば売主が売却前にアスベストの使用調査をおこなっておくことをおすすめします。
買主としては、使用調査がおこなわれていれば安心して購入することができます。
また、アスベストが使用されていないとわかれば、物件の価値が上がり高値で売却できる可能性も高くなるでしょう。

対策2：重要事項説明書へ記載しておく

2つ目の対策は、重要事項説明書へ調査結果を記載しておくことです。
宅地建物取引業法でも「アスベストの使用有無の調査結果が記録されている場合は、その内容を重要事項として説明すべき」とされています。
つまり、アスベストを調査した場合は、調査実施期間、調査年月日、調査の範囲、アスベストの使用の有無、使用箇所などを記載しておく必要があります。
また、使用されていたことがわかった場合は、対策工事にどのくらいの費用がかかるのかも記載しておくべきでしょう。
ただし、アスベストが使用されていたか判明しない場合は、その旨を説明し書面に記載しておきましょう。
重要事項説明書に記載していないと、売却後にアスベストが使用されていたことが判明した際に、損害賠償を請求される可能性があります。
また、アスベスト対策にかかる工事費用を請求されるリスクも否定できません。
このようなトラブルを回避するためには、必ずアスベストについて重要事項説明書に記載してもらうようにしましょう。

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まとめ

2006年までに建築された不動産には、アスベストが使用されていた可能性があります。
アスベストが含まれていても不動産売却することは可能ですが、事前に使用調査をしておくと売却がスムーズに進むでしょう。
また、契約時にはアスベストについて説明義務を果たし、重要事項説明書にも必ず記載しておくとトラブルを回避できます。

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