不動産売却における司法書士の役割は？依頼するメリットと費用も解説

土地や建物の売却では、司法書士にお世話になることがあります。
普段接する場面が少ないため「なぜ必要なのか？」といった疑問を抱える方もいらっしゃるでしょう。
今回は不動産売却時の司法書士の役割や、依頼するメリット、費用について解説します。
鹿児島市で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における司法書士の役割とは？

まずは、司法書士とはなにか、不動産売却時の役割について解説します。

司法書士とはどのような職業？

国家試験のなかでも、最難関の部類に入る試験「司法書士試験」に合格した方が司法書士です。
書類の作成や登記手続きなど、専門的な法律知識に基づく業務をおこない、法律の専門家としてさまざまな役割を持っています。
司法書士がおこなっている主な役割や仕事内容は、下記のとおりです。

• 不動産の登記に関すること
• 債務整理に関すること
• 裁判に関すること
• 相続や遺言に関すること

司法書士の役割としてまず挙げられるのが、不動産の登記に関することを代理でおこなうことです。
抵当権を抹消したり、住所や名前を変更したりといった業務を、委任状を受け取ったうえで実行します。
家を新築したときの所有権保存登記や、離婚による不動産の財産分与の所有権移転登記などをおこなうのも、司法書士の役割です。
債務整理に関することとは、多額の借金がある方を、経済的に立て直すための業務となります。
債権者に対して利息カットの交渉をしたり、債務の減額を裁判所をとおしておこなったりします。
また、裁判所に提出する書類の作成も、司法書士の大きな役割です。
訴状や準備書類、申立書などを作成します。
さらに、相続の発生時は、相続人の調査や遺産分割協議書の作成、不動産の所有権移転登記などもおこないます。
遺産分割協議書とは、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するのかを協議した結果をまとめた書面です。
遺言書の作成や、見つかった場合の手続きも、司法書士の役割となります。

不動産売却時には司法書士はどのようなことをおこなう？

不動産売却では、司法書士に登記の依頼をします。
土地や建物には登記簿が作成されており、所在地や所有者、どのような経緯で所有権が移ってきたのかなどが記載されています。
不動産売却時には、所有者を売主から買主に変更したり、抵当権を抹消したりする手続きが必要です。
その手続きを、司法書士が本人の代理人としておこないます。
司法書士は不動産取引の場に立ち会い、名義を買主に移すのに必要な書類をすべて確認します。
そのあとに売買代金の支払いと受け取りが実行され、支払い済みであることを確認して、名義変更の手続きを開始します。
専門的な知識を要する不動産売却を、安全かつ円滑に進めるのが、司法書士の役割となります。

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不動産売却時の手続きを司法書士に依頼するメリット

続いて、不動産売却時の手続きを、司法書士に依頼するメリットについて解説します。

メリット1：トラブルをあらかじめ防止できる

メリットとしてまず挙げられるのが、トラブルを防止できることです。
高額なお金の取引である不動産売買では、詐欺被害に合ってしまうケースも少なくありません。
とくに個人間での取引には注意が必要です。
売却時の手続きを司法書士に依頼すれば、事前準備や念入りな調査によって詐欺被害を防ぐことができます。
登記の手続きには、本人確認や公的な書類の収集、権利関係の調査などが必要だからです。
大きな損失を防ぐために、司法書士の存在は欠かせないと言えるでしょう。

メリット2：一緒に前提登記も依頼できる

一緒に前提登記を依頼できることも、メリットのひとつです。
前提登記とは、所有権移転登記の前におこなわなければならない登記のことを指します。
司法書士に所有権移転登記を依頼した場合、下記の前提登記もお願いすることが可能です。

• 住所の変更
• 氏名の変更
• 抵当権抹消登記

売主の住所や名前が登記簿上と異なる場合、売却前に変更しなければなりません。
また、住宅ローンが残っている場合、その不動産に対して抵当権が設定されています。
抵当権が設定されている状態では売りに出せないため、抹消登記が必要です。
司法書士は、必要書類の取得から申請書の作成、提出まですべて代行してくれます。
時間がない方や、スムーズに手続きをおこないたい方は、司法書士に依頼するのがおすすめです。

メリット3：契約が不履行（買主がお金を支払わないこと）になることを防げる

メリットとして、契約が不履行になるのを防げることも挙げられます。
不動産売却では、売買契約を結んだとしても、買主がお金を支払わず（故意のケースとやむを得ないケースがある）に債務不履行になる場合があります。
司法書士は売主と買主それぞれと手続きを進め、お互いの意志や支払い能力などを確認したうえで契約・融資の実行を許可します。
つまり、司法書士が許可を出さないと、融資が受けられず支払いもストップするということです。
司法書士は売買代金と金融機関の融資の責任を負うため、依頼すれば安心して取引できます。

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不動産売却で司法書士に依頼する場合に売主が負担する費用

最後に、不動産売却で司法書士に依頼する場合にかかる売主が負担する費用について解説します。
売主が負担する費用は、登録免許税と司法書士への報酬の2種類です。
登録免許税とは、不動産の所有権移転登記や、保存登記、抵当権移転登記などにかかる税金となります。

抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権抹消登記における登録免許税は、「不動産の数×1,000円」です。
たとえば土地1筆と建物2棟の場合、「3×1,000円＝3,000円」となります。
また、司法書士への報酬は、5,000円～1万円が相場です。
住宅ローンが残っている場合、金融機関による抵当権が設定されています。
しかし、売却時は抵当権を抹消しないと買主に引き渡すことができません。
そのため、抵当権抹消登記にかかる費用は売主が負担します。
ただし、住宅ローンを完済していても、自動で抵当権登記は抹消されず、売主側で手続きをおこなう必要があります。

住所変更登記・氏名変更登記にかかる費用

住所変更登記・氏名変更登記における登録免許税も、「不動産の数×1,000円」です。
先述のとおり、売主の住所や名前が登記簿上と異なる場合、売却前に変更する必要があります。
登記簿上と氏名が異なる原因で多いのは、婚姻や離婚などです。
現在の氏名と相違している場合、まずは氏名変更登記をおこなう必要があるので注意なさってください。
住所変更登記・氏名変更登記における、司法書士への報酬は、1万円～1万5,000円が相場です。

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まとめ

司法書士とは、専門的な法律知識に基づき登記や供託の代理をおこなう国家資格者で、法律の専門家としてさまざまな役割を持っています。
トラブルを未然に防げたり安心して取引を進められたり、前提登記も一緒に依頼できたりすることなどがメリットです。
もし不動産売却で司法書士に手続きを依頼する場合は、登録免許税と司法書士への報酬が費用としてかかります。

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