不動産の売買契約書の必要性！重要事項説明書との違いや確認すべきポイント

土地や建物の売却時は、買主と売買契約書を締結します。
しかし、不動産売却は一生のうちに何度もおこなうことではないため「なぜ必要なのだろう？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
今回は不動産の売買契約書はなぜ必要なのか、重要事項説明書との違いや確認すべきポイントを解説します。
鹿児島市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産における売買契約書の必要性とは？

まずは、不動産における売買契約書の必要性について解説します。

そもそも売買契約書ってなに？

売買契約書とは、買主が決まった際に交わす書類です。
土地や建物といった不動産の取引では、一般的に高額な金銭のやり取りが必要となります。
そのため、決めることが多く、手続きが複雑になりやすいのが現状です。
高額な商品の取引のため、契約内容や条件、権利関係や契約解除などについて明確な取り決めをしなくてはなりません。
売主と買主、お互いが納得し、安全に売却するために売買契約書が必要となります。

売買契約書を交付する理由は？

なぜ必要なのかというと、宅地建物取引業法によって、契約書の交付が義務付けられているからです。
宅地建物取引業者が不動産売買をおこなう際、契約の成立にともない、宅地建物取引士の記名と押印がある売買契約書を作成しなければなりません。
宅地建物取引業法37条では「宅地建物取引業者が不動産の売買等をおこなう場合、契約が成立したときに書面を交付しなければならない」と記されています。
また、万が一トラブルが生じた場合、売買契約書がないと、売主と買主、お互いが困ることになります。
「購入した建物の仕様が契約内容と違った」「引き渡し前に火災が起きてしまった…」といったトラブルが生じる可能性もゼロではないです。
売買契約書の存在が、トラブル防止に役立つだけでなく、トラブルの対処時にも役立つでしょう。

作成するのは誰？

売買契約書を作成するのは、仲介を依頼された不動産会社です。
書式は自由なので、一般的には不動産会社が使用している書式で作成されます。
さまざまな団体が標準書式をインターネット上に公開しているので、どのような内容が記載されるのか、あらかじめ目をとおしておくと良いかもしれません。
また、売主と買主の不動産会社が異なる場合、不動産会社同士の取り決めで、作成者が決まります。
作成後、相手の不動産会社にチェックしてもらい、不備がなければ売買契約書の作成の完了です。

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不動産の売買契約書と重要事項説明書の違い

続いて、不動産の売買契約書と、重要事項説明書の違いについて解説します。

重要事項説明書ってなに？

重要事項説明書は売買契約書とは違い、取引するうえで重要となることを記載した書類です。
不動産売却の際、売買契約書とともに重要事項説明書の作成も必要となります。
宅地建物取引業法第35条では、不動産取引の際、宅地建物取引士が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することが義務付けられています。
まずは買主に重要事項説明書の内容に同意してもらい、そのあとに売買契約書を締結します。
重要事項説明をおこなわない場合、宅地建物取引業法違反となります。
また、重要事項説明書は、売買契約書と同時に読み合わせをおこないます。
そのため、契約日までに不動産会社側で作成しなければなりません。

記載されている内容の違いは？

売買契約書に記載されているのは、主に下記の内容です。
不動産の表示・売買代金とその支払い方法・特約事項など
重要事項説明書には、上記の内容にくわえて、下記の内容が記載されます。
登記簿の情報（所有権や抵当権など）・都市計画法や建築基準・道路に基づく制限・私道の負担・電気やガス、水道などの設備状況・手付金などの保全措置・契約解除・違約金・金銭賃借の斡旋・契約不適合責任など
売買契約書とは違い、重要事項説明書のほうがより細かな条件が記載されることになります。

特約事項ってなに？

特約事項とは、トラブルを防止するために記載する規定のことです。
たとえば、売却する建物の築年数が古く、買主と契約不適合は負わないという約束をしたとします。
契約不適合責任とは、契約内容と違うものを引き渡した場合、売主がその責任を負うというものです。
そのことを特約事項として記載すれば、引き渡し後に老朽化が原因で起きたトラブルに関しては、売主は修繕費用などを負担せずに済みます。
また、土地の形状が法務局にある図面と現況が異なるが、それを了承して購入した場合なども同様です。
引き渡し後に、土地の形状を巡る意義は申し立てないという規定を記載します。
口頭での約束では、万が一のとき「言った・言わない」の争いが生じる恐れがあるでしょう。
そのため、トラブルになりそうな事項がある場合は、特約事項として盛り込むのが一般的です。

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不動産の売買契約書で確認すべきポイント

最後に、不動産の売買契約書で確認すべきポイントを解説します。

ポイント1：手付金について

ポイントとしてまず挙げられるのが、手付金についてです。
不動産の購入時は通常、売主に対し、売買代金の一部（売買代金の20％以内）を手付金として支払います。
手付金にはいくつか種類がありますが、不動産取引では「解約手付」として取り扱われるのが一般的です。
解約手付とは、買主の場合、支払い済みの手付金を放棄すれば、契約を解除できるものです。
売主は、支払われた手付金を2倍にして買主に返せば、売買契約を解除できます。
手付金の金額や支払い期日に違いがないかも、売買契約時にチェックしておくことがポイントです。

ポイント2：所有権の移転と引き渡しのタイミングについて

所有権の移転と引き渡しのタイミングも、確認しておくべきポイントのひとつです。
不動産売却時、買主が代金を支払うタイミングで、所有権移転登記に必要な書類を買主に渡します。
物件の鍵の受け渡しも同様です。
そのため、売主は引っ越しや荷物を運び出す予定を考慮し、引き渡し日を決める必要があります。

ポイント3：ローン特約について

売買契約書のチェックポイントとして、ローン特約も挙げられます。
買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約書にはローン特約を付けるのが一般的です。
この特約により、ローンが否決された際は、買主は無条件で契約を解除できます。
ローンの審査にとおらなかった場合、また一から販売活動をおこない、買主を探さなければなりません。
そのため、買主の属性や信用力にも注意したいところです。

ポイント4：付帯設備の有無

付帯設備の有無も、チェックしておきたいポイントのひとつです。
エアコンや照明器具、庭木などを一緒に引き渡す場合、その旨を記載しておきます。
付帯設備を巡り「引き継ぐはずだったものが撤去されていた…」という風に、トラブルになることも多いです。
そのため、買主としっかりと話し合うことが大切と言えます。

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まとめ

不動産の売買契約書は、売主と買主、お互いが安全に売却するために必要となる書類です。
重要事項説明書は売買契約書と違い、取引の内容がより細かく記載されています。
契約時は所有権の移転と引き渡しのタイミングや、ローン特約など、チェックすべきポイントがいくつかあるので見逃さないよう注意なさってください。

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