相続における不動産売却時の税金対策！取得費が不明の場合や譲渡費用を解説

相続した不動産の売却時は、税金がかかることがあります。
手元に残すお金を少しでも多くするため、節税についての知識を身に付けておくことが大切です。
今回は不動産売却における税金対策（節税）をテーマに、取得費が不明の場合や、取得費に加算できるもの、譲渡費用について解説します。
鹿児島市で不動産売却時の節税について調べている方は、ぜひ参考になさってください。

相続不動産売却時の税金対策のひとつ！取得費が不明な場合の対応方法

まずは、相続不動産売却時の税金対策のひとつ、取得費が不明な場合の対応方法について解説します。

取得費とは？

取得費とは、被相続人が不動産を購入した際にかかった費用です。
不動産の購入時はさまざまな費用がかかるため、支払ったものを取得費として計上します。
また、土地や建物を売って税金がかかるのは、譲渡所得（利益）が生じた場合です。
不動産売却でどのくらいの税金がかかるか否かを判断するためには、下記の計算式で譲渡所得を算出します。
譲渡所得＝売却価格（不動産売却で得た収入）－取得費－譲渡費用
不動産売却で得た収入から、取得費と譲渡費用を差し引いたものが、譲渡所得です。
税金は譲渡所得に対して課税されるため、税金対策をするためには、取得費と譲渡費用をなるべく多く計上することがポイントとなります。
取得費は不動産売却でかかる税金の金額を大きく左右するものなので、取得費が不明な場合、譲渡所得を小さくできず、売却後に支払う税金の負担が大きくなるでしょう。

取得費が不明な場合の対応方法1：概算取得費で計算する

取得費が不明な場合の対応方法としてまず挙げられるのが、概算取得費で計算することです。
相続で取得した不動産の場合、当時の売買契約書などを紛失してしまい、建築費用や購入費用がわからないケースも少なくありません。
そのような場合は、売却価格の5％を、概算取得費として計上することが可能です。
ただし、実際の取得費が5％を上回っている場合は、税金の負担が大きくなる可能性があります。

取得費が不明な場合の対応方法2：取得費を証明できる書類を探す

取得費を証明できる書類を探すことも、取得費が不明な場合の対応方法のひとつです。
先述のとおり、不動産売却における税金対策では、取得費をなるべく多く計上することがポイントとなります。
そのため、取得費に該当するものの領収書などをなるべく多く集め、譲渡所得を圧縮することが重要です。
取得費に該当するものとして、下記が挙げられます。

• 相続した建物の建築費用や購入費用
• 不動産取得税や売買契約書に貼り付ける印紙税
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 住宅ローンの事務手数料
• 登録免許税や司法書士へ支払った報酬など

上記を証明できる書類をできる限りたくさん探し、提出すれば、税金対策につながります。

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相続不動産売却の際に知っておきたい税金対策のひとつ！譲渡費用とは？

続いて、相続後の不動産売却をする際に知っておきたい税金対策のひとつ、譲渡費用について解説します。

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、不動産売却時にかかった費用のことです。
取得費は購入時に支払った費用ですが、譲渡費用は売却時に支払った費用を指します。
相続後の不動産売却で生じた譲渡所得を小さくし、税金の負担を抑えるためには、譲渡費用もなるべく多く計上することがポイントです。

譲渡費用として認められる支出・認められない支出

譲渡費用として認められる支出は、下記のものです。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 登録免許税や売買契約書に貼り付ける印紙税
• 販売活動をおこなうために支払った広告料
• 測量費や不動産鑑定料
• 建物の取り壊しにかかった解体費用など

このように、不動産は購入時だけでなく、売却時にもさまざまな費用がかかります。
上記の費用を多く計上すれば、その分税金の負担を軽減することが可能です。
測量費や不動産鑑定料は、売却のためのものなら譲渡費用になりますが、昔におこなっているものに関しては譲渡費用として認められない可能性があります。
また、譲渡費用として認められない支出は下記のとおりです。

• 固定資産税
• 維持管理にかかる費用
• 引っ越し費用など

相続後の不動産売却で、譲渡費用に該当するものは、売るときに直接要した費用です。
そのため、固定資産税や引っ越し費用などは計上できません。
また、土地を売るために造成をおこなった場合の費用は、譲渡費用ではなく取得費に含まれます。
譲渡費用として認められなくても、取得費に含められる費用があるため、相続時や売却時は私たちにまずご相談ください。

不動産売却でかかる税金の計算方法

不動産売却でかかる税金（譲渡所得税）の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、不動産の所有期間によって、下記のとおり異なります。

• 所有期間5年以下：39.63％（短期譲渡所得）
• 所有期間5年超え：20.315％（長期譲渡所得）

所有期間が5年を超えるか否かで税率が大きく変わるため、節税を考える場合は、売り出すタイミングにも注意したいところです。

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相続不動産売却における税金対策！取得費に加算できるものはしよう

最後に、相続後の不動産売却における税金対策として、取得費に加算できるものについて解説します。

取得費に加算できる特例とは？

相続後に不動産売却して譲渡所得が生じると、その金額に対して税金がかかると解説しました。
しかし、その税金を抑えられる取得費加算の特例というものがあります。
取得費加算の特例を利用すれば、取得費に相続税の一部を計上でき、譲渡所得を圧縮できます。

取得費加算の特例の計算例

では、取得費加算の特例が適用された場合の計算をシミュレーションしてみましょう。
計算式は、下記のとおりです。
相続税額×相続税課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の課税価格÷（その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額）
加算できる相続税は全額ではなく、上記の計算で算出された金額となります。
たとえば、相続財産として不動産6,000万円と現金6,500万円を取得し、相続税を2,500万円支払ったとします。
この場合、取得費として計上できる金額は「2,500万円×（6,000万円÷1億2,500万円）=1,200万円」です。
不動産の購入価格が4,000万円で、売却価格が7,000万円、経費が210万円の場合の譲渡所得は「7,000万円－4,000万円－1,200万円－210万円=1,590万円」となります。
譲渡所得の1,590万円に対して、長期譲渡所得の税率である20.315％をかけた場合、納めるべき税金は323万85円です。
取得費加算の特例を利用しなかった場合、税金の金額は566万7,885円となるので、大幅な節税につながります。

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まとめ

相続後の不動産売却で、取得費が不明な場合は、概算取得費を用いたり取得費を証明できる書類を探したりします。
譲渡費用も取得費と同様、多く計上すれば譲渡所得を小さくでき、税金対策につながります。
取得費加算の特例の利用も、節税につながるので、ぜひ活用なさってください。

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