不動産の相続税評価額とは？土地と建物それぞれの計算方法を解説

両親が亡くなり相続が発生した場合に「相続税っていくらかかるんだろう」と不安になる方も多いでしょう。
相続財産に不動産が含まれていると計算方法が少し複雑になるため注意が必要です。
そこで今回は、相続税を求める際に利用する「相続税評価額」について解説します。
鹿児島市で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の相続税評価額とは？

被相続人（亡くなった方）が残した財産によっては、相続税が課されることがあります。
この相続税を算出する際に必要となるのが「相続税評価額」です。
相続税が課されるかどうか判断するには、被相続人が残した財産にどれほどの価値があるのかを把握しなければなりません。
財産と呼ばれるものには、預貯金や現金、不動産や株式などさまざまものがあります。
これら財産を一つずつ評価することで財産総額を把握でき、相続税の課税対象となるかがわかるのです。
評価方法は財産によって定められており、その評価方法に従って計算した財産の価格を「相続税評価額」といいます。

相続税が課されるケースとは？

相続税がかかるかどうかを知るには、まず課税遺産総額を求める必要があります。
課税遺産総額とは、相続税の課税対象となる財産の合計額のことです。
課税対象となる財産の総額から基礎控除額を差し引くと、課税遺産総額がわかります。
相続税の基礎控除額は、相続人の数によって異なり、以下の計算式で求められます。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
たとえば相続人が2人の場合は「3,000万円＋600万円×2＝4,200万円」が基礎控除額です。
課税遺産総額が相続税の基礎控除額を下回る場合、相続税は0円となるため申告は必要ありません。

財産の時価と相続税評価額の関連性

相続税評価額の評価方法は財産の種類によって異なりますが、基本的には時価で計算します。
現金や貯金などは計算方法が単純で、死亡時の残高がそのまま相続税評価額となります。
たとえば被相続人が現金100万円を持っていた場合、100万円が相続税評価額です。
このように簡単に時価が分かれば良いのですが、財産によっては評価が困難なこともあります。
相続税評価額は相続税額を左右するものなので、正確な金額を求めなければなりません。
そのため相続が発生したら、財産の内容とその財産に対する評価方法を把握しておくことが重要です。
財産ごとの評価方法については、国税庁のホームページに記載されているので確認しておきましょう。

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不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

家屋・建物における相続税評価額の計算方法は、被相続人が所有していた物件か、誰かに賃貸していた物件かによって異なります。

被相続人が使用していた場合の計算方法

被相続人がその不動産に居住していた、または事業のために使用していた場合、相続税評価額は固定資産税評価額と同様です。
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額のことをいいます。
たとえば固定資産税評価額が4,000万円の場合、相続税評価額も4,000万円です。
固定資産税評価額は、毎年春頃に市町村から届く固定資産税納税通知書で確認できます。
納税通知書が手元にない場合は、市区町村役場で取得できる「名寄帳」で確認すると良いでしょう。

被相続人が第三者に賃貸していた場合

被相続人が生前に物件を第三者に賃貸していた場合は、相続税評価額を計算するときに借家権の調整が必要です。
借家権とは借地借家法に基づいて、アパートの入居者などがその建物を継続的に使用できる権利を定めたものです。
相続税評価額を求める際は、固定資産税評価額から借主の借家権に応じて一定の割合を差し引く必要があります。
計算式は次のとおりです。
相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権の割合）
借家権の割合は、家屋における評価額の30％と定められています。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、借家権の割合は「2,000万円×30％＝600万円」です。
家屋の評価額から借家権の割合を差し引くと「2,000万円－600万円＝1,400万円」となります。
つまり今回のケースでは、1,400万円が相続税評価額です。

被相続人が賃貸物件を所有していた場合の計算方法

被相続人がアパートなどの賃貸物件を所有していた場合は、以下の計算式で建物部分の相続税評価額を求めます。
建物部分の相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合は、第三者に貸し出している部分の床面積を指すため、賃貸部分が多いほど評価額は下がる傾向にあります。
たとえば、アパートの部屋の床面積合計が200㎡、賃貸している部屋の床面積合計が100㎡だとしましょう。
この場合、賃貸割合は「100㎡÷200㎡＝50％」となります。
仮に固定資産税評価額が4,000万円だとすると、相続税評価額は「4,000万円×（1－0.3×0.5）＝3,400万円」です。

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不動産の相続税評価額の計算方法（土地）と減額要素

続いて、土地における相続税評価額の計算方法を確認していきましょう。
土地の相続税評価額を求める計算式には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。
どちらを用いるかは、土地がある場所や地目によって異なります。
地目とは、田、畑、宅地、墓地など、その土地の主な用途のことです。
それぞれの計算方法について解説します。

路線価方式を用いた計算方法

路線価とは、道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことです。
この路線価に、評価したい土地の面積を掛けて評価額を計算する方法を「路線価方式」といいます。
路線価方式は、国税庁のホームページにおいて路線価が公表されている土地にのみ適用されます。
計算式は以下のとおりです。
相続税評価額＝路線価×各種補正率×土地面積
補正率とは、土地の奥行きや形状などに応じた土地の価値をより正確に求めるための割合です。
たとえば、土地は正方形に近いほど使い勝手が良くなるため、形がいびつな土地は価値が低くなります。
こうした現状を評価額に反映させるために、路線価に補正率をかけて調整しているのです。
路線価は毎年7月に発表され、国税庁のホームページで確認できるためチェックしておきましょう。

倍率方式を用いた計算方法

未開発の地域や人の出入りが少ない地域などは、路線価がないことも多いです。
このような場合は、路線価方式ではなく、倍率方式を用います。
倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を計算する方法です。
計算式は以下のとおりです。
相続税評価額＝土地の固定資産税評価額×倍率
倍率は地域によって異なるため注意が必要です。
国税庁のホームページにある「評価倍率表」を見ると、各地域の倍率がわかるので確認しておきましょう。
なお土地の相続税評価額は、その土地の利用方法や地形、契約関係などによってさまざまな減額が認められています。
たとえば、アパートや貸家の敷地に使われている土地「貸家建付地」の場合、約20％ほど評価額を減額できます。
そのほかの減額要素として、借地権や地積規模の大きな宅地もあるため、経験豊富な税理士へ相談するのがおすすめです。

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まとめ

不動産における相続税評価額は、土地と建物で計算方法が異なります。
また、その建物が賃貸物件なのか被相続人が使用していた物件なのかによっても、計算方法が違うため注意が必要です。
相続税評価額の計算方法は複雑なので、損をしないためにも税理士に相談することをおすすめします。

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