収益物件を相続した際の遺産分割はどうなる？家賃の取り扱いについても解説

亡くなった親がアパート経営をおこなっていた場合、その不動産は相続人である子どもが引き継ぐことになります。
相続人が複数いる場合は遺産分割協議が必要ですが、協議中に発生した家賃は誰が取得するのでしょうか。
本記事では、収益物件を相続したときの遺産分割協議の進め方や注意点などを解説します。
鹿児島市で不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

収益物件を相続したら？相続人の決め方

親が亡くなり相続が発生したら、まず遺産を誰がどのくらい取得するかを決めなければなりません。
遺産の分割方法は、親が生前に適切な遺言書を残しているかどうかで異なります。
ここからは、遺言書がある場合とない場合それぞれの遺産分割方法を解説します。

親からの遺言書がある場合

親が亡くなる前に遺言書を作成しているのであれば、その内容どおりに遺産を分割するのが原則です。
たとえば遺言書に「アパートは長女に相続させる」と記載されている場合、収益物件は長女が相続します。
ただし遺言書の内容に納得できず、相続人全員が合意する場合は、話し合いによって分割方法を決めることも可能です。

親からの遺言書がない場合

親が遺言書を作成していなかった場合は、相続人全員で遺産の分割方法を決める「遺産分割協議」が必要です。
遺産分割協議を成立させるには相続人全員の合意が必要であり、誰か1人でも反対する方がいると手続きは進められません。
たとえば長女が収益物件の相続を希望しており、次女は賛成していても、三女が反対すれば全員が納得するまで話し合う必要があります。
収益物件に限らず、土地や建物などの不動産は平等に分割するのが難しいため、遺産分割協議で揉めるケースが多いです。
場合によっては、相続人が決定されないまま、未分割の相続財産として申告期限を迎える可能性もあります。

協議を終えたら遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議が成立したら、トラブル防止のために遺産分割協議書を作成しましょう。
遺産分割協議書とは、遺産分割協議で決めた内容を取りまとめた書面のことです。
相続人同士で話し合った内容を書面に残すことで「言った言わない」の争いを防ぐ役割があります。
遺産分割協議書は収益物件の名義変更をする際に必要なので、早めに協議を始めておくようにしましょう。

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収益物件の家賃は相続財産になる？家賃の取り扱いについて

親が所有していた収益物件に入居者がいる場合、遺産分割協議中も家賃収入が入ります。
この家賃収入は相続財産に含まれるのか、また誰が取得する権利をもつのでしょうか。
ここからは、家賃が相続財産に含まれるかどうかを、相続時の状況ごとに解説します。

相続開始前

収益物件は親の財産であり、その不動産から得られれる家賃収入も当然親の財産に該当します。
そのため親が亡くなり相続が発生した場合は、家賃収入も含めた上で遺産分割協議をしなければなりません。

相続開始から遺産分割協議の成立前

相続が開始してから遺産分割協議が成立するまでに発生した家賃収入については、以前から誰が取得するかで論争がありました。
争点は「収益物件を相続した方が家賃も相続する」のか「遺産とは別に各相続人が法定相続分の割合で取得する」のかです。
上記2つの考えで争われていましたが、2015年9月の最高裁判決により、後者の見解に立つことが決まりました。
相続開始から遺産分割協議が成立するまでに発生した家賃収入については、遺産分割とは別と考える方針です。
そのため、各相続人が法定相続分の割合に応じて、収益物件から得た家賃収入を取得することになります。
話し合いにより収益物件の相続人が決まったとしても、相続開始から遺産分割協議が成立するまでに得た家賃収入は影響を受けません。
また収益物件を維持するための費用に関しても、法定相続分の割合に応じて各相続人が相続するものとしています。

遺産分割成立後

遺産分割協議が成立したあとに発生した家賃収入は、収益物件を相続した方のものです。
収益物件のメンテナンス費用や固定資産税なども、新たに所有者となった相続人が負担しなければなりません。
もし収益物件を複数の相続人で共有相続した場合は、各相続人が持ち分に応じた家賃収入を得ることになります。
なお、収益物件から得られる家賃収入は不動産所得に該当するため、毎年ご自身で確定申告をしなければなりません。
サラリーマンや公務員といった会社勤めの方は、普段勤め先が手続きをしているため、申告に不慣れな方も多いでしょう。
確定申告は期限内（例年2月16日から3月15日）におこなわないとならないため、早めに準備を始めることが大切です。

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相続した収益物件を売却するときの注意点

アパートや区分マンションなどの収益物件を相続したら、所有者が費用を負担して管理しなければなりません。
入居者の募集や定期的なメンテナンス、空室対策など多くの手間がかかるため、売却したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
最後に、相続した収益物件を売却する際に注意したいポイントを解説します。

適用できる特例がないか確認する

収益物件に関わらず、土地や建物などを売却して利益が出ると、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
不動産売却により得た利益は譲渡所得と呼ばれ、以下の計算式を使えば譲渡所得が生じているかがわかります。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産を取得した際に要した費用、譲渡費用は不動産を売却した際に要した費用のことです。
上記の計算式でプラスになれば譲渡所得税がかかりますが、相続物件を売却した際は「相続税の取得費加算の特例」を利用して、税負担を軽減できる可能性があります。
この特例は、不動産を相続して3年10か月以内に売却した場合に、相続税額の一部を取得費として加算できるというものです。
取得費が多くなればなるほど譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得にかかる税金の負担を軽減できます。
特例を利用するには一定の条件を満たす必要があるので、事前に国税庁のホームページで確認しておくようにしましょう。

不動産を売り出すタイミングを見極める

収益物件を相続してから、売り出すタイミングにも注意が必要です。
譲渡所得に対してかかる譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年を超えると税率が低くなります。
もし売却のタイミングで所有期間が5年を超えそうであれば、5年を超えるのを待ってから売却するほうがお得でしょう。
ただし、先述した「相続税の取得費加算の特例」を適用するには、物件を相続してから3年10か月以内に売却しなければなりません。
損をしないためにも、売却を検討し始めた時点で不動産会社に相談して、適切なタイミングで売り出せるようにしましょう。

入居者がいる場合は立ち退き勧告が必要

売却予定の収益物件に入居者がいるケースもあります。
この場合は、不動産を売り出す1年前、遅くても6か月前までには立ち退き勧告が必要です。
立ち退き勧告とは、貸主が入居者に対して、部屋から退去するよう求めることをいいます。
ただし、入居者を無理やり立ち退かせようとするとトラブルになる恐れがあるため注意が必要です。
立ち退き勧告をする場合は、早めに入居者と話し合い、丁寧にすり合わせるようにしましょう。

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まとめ

親が所有していた収益物件を誰が相続するかは、遺言書の内容によって決まります。
遺言書がなければ遺産分割協議をおこない、だれが相続するかを決めなければなりません。
収益物件から得られる家賃収入については、相続時の状況によって扱いが異なる点にご注意ください。

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