不動産売却の譲渡損失とは？特例を受けるための確定申告について解説

現在の日本の経済情勢において、不動産は購入時より売却時の価格が上がっていることはほとんどありません。
そのため、不動産売却では必ずしも利益が出るとは限らず、譲渡損失が生じることもあります。
今回は譲渡損失とはなにか、譲渡損失が出た際に利用できる特例や利用条件、確定申告について解説します。
鹿児島市全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における譲渡損失とはなに？

まずは、不動産売却における譲渡損失とはなにかを解説します。

不動産売却における譲渡損失とは

不動産売却で生じる所得は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税の課税対象となります。
不動産売却における譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
取得費には売却した不動産の購入時の価格と購入にかかった費用、譲渡費用には売却にかかった費用を当てはめます。
この計算の結果がマイナスになった場合、譲渡損失が生じたことになるのです。

譲渡所得が出ると税金がかかる

不動産売却で売却益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税という税金が課せられます。
譲渡所得税とは、所得税と住民税を総称したものです。
譲渡所得税は、譲渡所得に対し、所有期間に応じた税率（短期譲渡所得もしくは長期譲渡所得）をかけて算出します。
所有期間に応じた税率は下記のとおりです。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39％（所得税30％・住民税9％）
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20％（所得税15％・住民税5％）

売却する不動産の所有期間によって、税率に約2倍の差が出ることになります。
令和19年までは、東日本大震災の復興特別所得税が所得税に対して2.1％加算されます。
譲渡所得税を納めるため、譲渡所得が生じた場合は確定申告が必要です。
確定申告は、不動産売却の翌年の2月中旬～3月中旬におこないます。

軽減措置が受けられる可能性がある

しかし譲渡損失が発生する場合は、当然ながら売却益は出ません。
そのため確定申告の必要はなく、譲渡所得税は課税されません。
ただし譲渡損失が発生する場合でも、確定申告をしたうえで条件を満たせば、税金の軽減措置が受けられる特例を利用できます。
さらに節税できる可能性があるため、譲渡損失がある場合でも確定申告をおこなったほうが良いケースも多いです。
どのような特例があるのかは、後述します。

不動産売却で譲渡損失が出た際に利用できる特例とは？

譲渡損失が発生した際には、それ以外の利益から譲渡損失分を差し引く「損益通算」をおこないます。
損益通算をおこなうことで、課税対象となる所得を減らせるので、所得税や住民税の減税を図ることが可能です。
くわえて譲渡損失が売却した年の所得より大きかった場合、利用条件に当てはまれば譲渡損失の「繰越控除」に関する特例を利用できます。
繰越控除とは、損益通算で所得と相殺できない損失分を、翌年以降の所得から差し引くことです。
譲渡損失が発生した年だけでなく、それ以降も所得税を減税できる可能性があり、とくに譲渡損失が大きかった場合に有効です。
不動産売却における譲渡損失の繰越控除は2種類あり、それぞれ利用できるケースや特徴が異なります。

譲渡損失の繰越控除に関する特例①：マイホームの買い替えで利用できる特例

ひとつ目の特例が「マイホームの買い替えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」です。
この特例を利用するためには、売却する物件と購入する物件それぞれに、下記のような条件があります。

• 売却する物件：所有期間が売却した年の1月1日の時点で5年を超えている・売主が居住していた物件である・敷地の面積が500㎡までなど
• 購入する物件：購入した年の翌年の12月31日までに入居するか、または入居する見込みである・特例を受ける年末に所定の住宅ローンの残高がある・借り入れ先が親族など特別な関係者でないなど

この特例を利用すると、譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算できます。
損益通算によって、所得税や住民税の節税につながるのがメリットです。

譲渡損失の繰越控除に関する特例②：買い替えがともなわないマイホームの売却で利用できる特例

ふたつ目は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」という特例です。
不動産売却をする理由が買い替えでなくても、条件に当てはまれば利用できます。
主な利用条件は下記のとおりです。

• 所有期間が売却した年の1月1日の時点で5年を超えている
• 親族以外へ売却する
• 売却する前日に一定の住宅ローン残高がある

利用条件は、先述したマイホームの買い替えで利用できる特例とあまり変わりません。
損益通算によって譲渡損失が残った場合でも、翌年以降に繰越できるので、税金の負担を軽減できます。
ただし、繰越控除ができるのは最大3年間です。
そのため、3年目以降も譲渡損失がある場合、翌年以降には繰り越せないので注意しましょう。

不動産売却で譲渡損失が生じた場合でも確定申告すべき？

確定申告とは、その年の納税額を確定する手続きのことで、1月1日から12月31日までの所得を税務署に申告します。
先述したとおり、不動産売却で譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要です。
一方で譲渡損失が発生した場合は、課税対象となる所得が存在しないため、確定申告をおこなう必要はありません。
しかし少しでも節税をしたいなら、不動産売却で譲渡損失が生じた場合も、確定申告するのがおすすめです。
なぜなら譲渡損失の繰越控除を利用するためには、確定申告が必要だからです。
この場合、譲渡所得が発生した場合と同様に、売却の翌年に確定申告しましょう。
ただし2年目以降に繰越控除を受ける場合は、損失申告用の確定申告書を提出する必要があるので、ご注意ください。

確定申告の流れ

不動産売却における確定申告の流れは下記のとおりです。

• 必要書類を集める
• 確定申告の手続き
• 還付金の受け取り

まずは確定申告に必要な書類を国税庁のホームページや税務署、確定申告会場、市町村の窓口などで入手しましょう。
集めた書類には必要事項を記入したうえで提出し、確定申告の手続きをおこないます。
このとき、もし支払い過ぎていた税金があれば「還付金」を受け取ることができます。
還付金とは、納めるべき金額よりも多く納税されていた場合に、納税者へと返還される過払い金のことです。
還付金の受け取りは、確定申告書が受理されてから1か月～1か月半ほどになるのが一般的です。

必要書類

必要書類は、税務署から取り寄せるものとご自身で準備するものがあります。

• 税務署から取り寄せるもの：確定申告書・譲渡所得の内訳書など
• ご自身で準備するもの：売買契約書の写し・登記事項証明書・譲渡損失の繰越控除の適用を受けるための書類（買い替えた物件を証明する書類など）・住宅ローンの残高証明書など

譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売却した物件や買い替えた物件を証明する書類が必要です。

確定申告書の提出方法

確定申告書は手書きや専用のソフトで作成し、税務署の窓口に直接持参したり郵送したりして提出します。
確定申告の時期（不動産売却した翌年の2月16日～3月15日）は窓口が混雑するため、余裕を持って手続きするのがおすすめです。
また、オンライン（e-Tax）でも確定申告書の作成と提出ができます。
事前準備（マイナンバーカードや利用者識別番号などの取得）が必要ですが、自宅で確定申告が可能になり、記入ミスや計算ミスを防げるのがメリットです。

まとめ

譲渡損失とは、不動産売却で生じる赤字のことです。
譲渡損失が生じた場合は譲渡所得税が課税されないため、原則として確定申告は不要です。
くわえて繰越控除に関する特例を利用できるため、さらに税負担を軽減することもできます。
ただし特例の利用には確定申告が必要なので、忘れずに手続きをおこなっておきましょう。

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