不動産売却における査定方法とは？相場確認の方法や机上と訪問の違いを解説！

不動産売却ではまず不動産会社へ査定を依頼しますが、査定にも2種類あることを知っているでしょうか。
本記事では査定前にやっておきたい相場確認、机上査定と訪問査定についてご説明します。
鹿児島市内で不動産売却を検討し、査定依頼しようとしている方は参考にしてみてください。

不動産売却の査定前にやっておきたい相場確認

査定依頼前にある程度自分で相場を把握していないと、査定結果が高いのか安いのかなどを判断するための指針がなくなってしまいます。
査定を適切に判断するためにも、相場確認の方法について解説します。

類似物件の情報を収集する

相場確認では、これから売却する物件の類似物件を探す方法があります。
類似物件が現在いくらで販売されているのか、販売開始からどれくらい経つのかなどの情報は不動産売却するのに役に立ちます。
位置や距離によっては競合物件になり得るので、類似物件の情報は重要です。
新聞の折込広告、ポスティングチラシ、不動産ポータルサイトや、売却物件の周辺に現地販売の案内看板がないか確認して情報を集めましょう。

公示地価や基準地価を参考にする

土地の相場を判断するために国土交通省が発表している公示地価や、都道府県が発表している公示地価を利用する方法があります。
公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点における全国2万6,000地点の土地価格を毎年3月に適正な地価の形成に役立てる目的で発表しているものです。
公共用地の取引価格の参考にされたり、一般的な不動産売買の指標としても利用されます。
基準地価は都道府県が公示しているもので、公示地価を補完する目的で公表されています。
どちらも不動産鑑定士による鑑定評価をもとに地価を決定していて、土地の相場を確認するために参考になる価格と言えるのです。
実際に相場確認に役立てる方法としては、最寄りで条件が近い公示地価や基準地価を確認し、敷地面積と掛けて計算します。
建物がある場合には建物の固定資産税評価額を参考にしましょう。

不動産売却における机上査定とは？

査定方法のひとつである机上査定は、短い期間で査定結果を知れる簡易査定です。
机上査定の根拠とはなにか、メリットやデメリットについて解説します。

机上査定とは？

机上査定は不動産の査定方法のひとつで、対象の不動産を訪問せず、資料や周辺データを根拠に査定結果を計算する方法です。
机上査定は土地と建物の登記簿謄本などがあれば査定結果を知れます。
土地の登記簿謄本には敷地面積の記載があり、建物の登記簿謄本には延床面積や構造、新築年月日の記載があります。
これらの情報をもとに、近隣の取引事例や売却物件、公示地価や不動産市場の動向などと照らし合わせ査定結果を出します。
概算ではありますが、販売事例が豊富で建物の状況が検討しやすいマンションだと比較的精度の高い査定結果になるでしょう。

机上査定のメリット

机上査定はデータの収集と比較が主な作業なので、短時間で査定結果を知れるメリットがあります。
通常2日から3日程度、早ければ1日で査定結果を知ることができるのです。
登記簿謄本は不動産会社側でも取得できるので書類の用意が必須ではないため、手軽に査定依頼できるのもメリットです。
訪問査定とは異なり、実際に現地に不動産会社は来ないので立ち会う必要がないことも特徴です。
遠方の物件で立ち会いが難しい場合や、時間が取れない場合には机上査定がおすすめです。

机上査定のデメリット

実際に現地を確認していないため、建物の状態や周辺環境などを加味した査定ではありません。
その結果、机上査定のあとに訪問査定をすると査定結果が変わることもあり、査定結果が正確ではないことがデメリットです。
マンションならば大きく差が出ない可能性がありますが、一戸建ての場合は特に環境に左右されます。
実際の売却金額より高い数字が提示されてしまうこともあるので、机上査定を基準に不動産売却を計画するとあとで修正が必要になることもあるでしょう。
正確な査定結果を知りたい場合には、不動産会社に訪問査定を依頼することをおすすめします。

不動産売却における訪問査定とは？

簡易査定である机上査定と異なり、訪問査定は実際に建物を確認して査定額を算出する方法です。
メリットやデメリット、査定時にやっておきたいことについて解説します。

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定では、机上査定で調べたデータに加えて、訪問して建物を確認したうえで査定結果を算出します。
周辺環境や日当たり、道路の状況などの立地についての確認や、建物の状況、リフォームされているかどうかなども確認します。
上下水やガスなどライフラインの状況や、電柱の位置、駐車場への駐車のしやすさなども査定に影響を与えます。
詳細部分まで確認し、プラスの要素もマイナスの要素も加味されるため、より正確な査定額を知れることがメリットです。
訪問査定のデメリットは建物があれば立ち会いが必要なので、スケジュールの調整が必要であったり、査定結果が出るまでに時間がかかることなどがあります。
また、正確な査定額の算出のために必要書類が多く、用意が大変なこともデメリットです。

訪問査定で不動産会社に渡す必要書類とは

訪問査定の場合にも以下のような書類が必要となります。
事前に準備が必要なため、確認しておきましょう。

• 登記簿謄本
• 公図
• 測量図
• 建物の確認済証・検査済証
• 建物の確認申請書・設計図面
• 登記権利証または登記識別情報通知

登記簿謄本、公図、測量図については不動産会社側でも取得でき、机上査定の段階で取得していることもあります。
もし手元に書類があるならば用意しておきましょう。
建物の確認済証や検査済証は建物を売却するために必要な書類でもあり、この書類の有無で査定額に影響が出る場合もあるのです。
建物の確認申請書や設計図面には平面図、立面図などの設計図面が添付されていて、建物を詳細に知るために役立ちます。
登記権利証または登記識別情報通知とは家の権利証のことです。
訪問査定時に渡す必要はありませんが売却時に必要になる書類なので、確認の意味も含めて不動産会社に提示しましょう。
このように集める書類が多いですが、売却時に必要となる書類なので、査定の段階で揃えておきましょう。

訪問査定でやっておきたいこと

訪問査定前には家の片付けや掃除を進め、少しでも印象を良くすることが大切です。
また、当日は建物の不具合のチェックがあるので、修繕が必要な設備があれば事前に直しておくことで査定額が上がる可能性があります。
大規模なリフォームは必要ありませんが、扉の建付けが悪い、インターホンが故障しているなど多少の修理で直るものは直しましょう。
訪問査定時には居住者でなければ分からないことや、事件や事故、死亡などの告知事項などがあれば不動産会社に伝えてください。
知りながらも伝えずにいて、買主が決まった後にそのことを知ると、損害賠償請求されることもあるので注意してください。

まとめ

不動産売却時に依頼する査定には机上査定と訪問査定があり、自分自身で相場を確認することも大切です。
机上査定はスピーディーに査定額を知れて、訪問査定はより精度の高い査定結果を知れます。
鹿児島市内で不動産売却を検討している方は弊社までお気軽にご相談ください。

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