不動産売却でかかる費用は何があるの？住宅ローンが残っているとどうなる？

仕事や家族の都合などで、住宅ローンが残る不動産を売却しなければならないことがあります。
しかしローンの残債がある不動産でも、売却する方法があることをご存じでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンが残る不動産の売却方法や、発生する費用について解説します。
鹿児島市で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

住宅ローンが残る不動産の売却にかかる費用は？

不動産売却するためには、原則として住宅ローンを完済している必要があります。
そこで住宅ローンを完済できるかどうかを確認するため、以下の点を調べましょう。

• 残高証明書や返済計画表で、住宅ローンの残債を調べる
• 不動産会社に価格査定を依頼し、売却価格を調べる

住宅ローンの残債が売却価格を下回るアンダーローンの状態なら、問題なく不動産売却が可能です。
気を付けたいのが、住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンのときです。
オーバーローンのときは、不動産売却を保留して返済を進めるか、不足分を自己資金で支払わなければなりません。

オーバーローンの不動産を売却する方法

自己資金では完済できないときにも、オーバーローンの不動産を売却する方法があります。
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、住宅を住み替える際に、ローンの残債分も上乗せして借り入れられるローンのことです。
この住み替えローンを利用すれば、オーバーローンの不動産でもローンを完済できます。
ただし住み替えローンでは、新居の担保価値以上の借入をおこなうことになります。
また、通常の住宅ローンと比較して審査が厳しい傾向にあり、ほかの借入（カーローンやキャッシングなど）も審査の対象です。
年収や過去の返済状況によっては、審査に通らないこともあるため注意してください。

不動産を売却するタイミング

不動産は、売却のタイミングによっても発生する費用があります。
まず住宅ローンの残る不動産では、繰り上げ返済に手数料がかかるケースが一般的です。
さらに住み替えをともなうときは、新居を取得するタイミングにも注意か必要です。
買い先行の場合
新居の購入を先に進め、不動産の売却をあとにおこなう買い先行は、金銭的な余裕のある方におすすめの方法です。
空室状態で売却活動ができるため、内覧対応や引き渡しをスムーズにおこなえます。
なお、不動産の売却には少なくとも3か月～半年程度かかります。
この間は二重ローンとなってしまうため、ゆとりのある資金計画を立てるのがポイントです。
売り先行の場合
不動産の売却を先に進め、新居の購入をあとにおこなう売り先行は、引っ越しにかかる費用を抑えられる特徴があります。
売り先行なら新たな住まいの費用が発生しないため、売り急ぐ必要もありません。
万が一、売却活動が長引いたとしても二重ローンや家賃に悩まされることもないでしょう。
ただし住みながらの売却では、買主の内覧に対応しなければならない点に注意してください。
また、新居の取得に時間がかかったときには、仮住まいが必要になることもあります。

リースバックを利用する

リースバックとは、不動産売却したあとも自宅に住み続けられる仕組みのことです。
売却後は賃貸借契約を結び、家賃（リース料）を支払います。
たとえば売り先行で売却を進めたいものの、ゆっくりと新居を探したい方におすすめの方法です。

不動産売却で発生する費用の種類とは？

不動産売却では、売却活動から引き渡しまでの間にさまざまな種類の費用が発生します。
そこで、おもな費用の種類について確認していきましょう。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの金銭的な取引に際して作成される書類に課せられる税金のことです。
不動産売却では、売買契約書に印紙を貼付することで、納税したことになります。
通常は、売主と買主それぞれが、自身の保管する分の売買契約書について印紙税を負担します。

登記費用

住宅ローンを組んで取得した不動産には、抵当権が設定されています。
これはローンを完済しただけでは解除されないので、抵当権抹消手続きが必要です。
なお手続きにかかる登録免許税は、1件あたり1,000円です。
一戸建てなら、土地と建物それぞれに対して登録免許税がかかります。
また、手続きを司法書士に依頼する場合には報酬として2～3万円の費用を見込んでおきましょう。

譲渡所得税

不動産売却によって得られた利益は、譲渡所得に該当します。
譲渡所得には、以下の税金が課せられます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

これらは譲渡所得にかかる税金なので、譲渡所得税とも呼ばれています。
そして所有期間に応じ、それぞれ以下の税率が設定されています。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％（所得税30％ 住民税9％ 復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％（所得税15％ 住民税5％ 復興特別所得税0.315％）

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判断します。
売却のタイミングによっては、実際の所有期間は5年を超えていても短期譲渡所得として扱われることがあるので注意してください。

引っ越し費用

住み替えをともなう不動産売却では、引っ越し費用がかかります。
引っ越し料金はシーズンや荷物の量、作業員の人数、移動距離によって異なります。
そして仮住まいが必要な場合には、2回分の引っ越し費用がかかる点にも注意してください。

その他の費用

不動産売却では、必要に応じて以下の費用が発生します。

• ハウスクリーニング費用
• 廃棄物の処分費
• 土地の測量費
• 建物の解体費用

これら費用は、業者や作業内容によって大きく異なります。
そこで作業を依頼するときは、見積もりをとるだけでなく作業内容についても確認するようにしましょう。
なお、不動産会社に相談すれば専門業者の紹介を受けることも可能です。

不動産売却でかかる仲介手数料の費用とは？

不動産売却でかかる費用には、前項で解説したもの以外に不動産会社へ支払う仲介手数料があります。
仲介手数料には、通常の仲介業務でかかる費用（売却活動、内覧対応、各種手続きなど）が含まれています。
仲介手数料は、以下の計算式で算出可能です。

• 200万円以下の部分：売却金額×5%+消費税
• 200万円超400万円以下の部分：売却金額×4%+消費税
• 400万円超の部分：売却金額×3%+消費税

なお売却金額が400万円を超えるときには、以下の速算式でも算出できます。
売却金額×3%+6万円+消費税

支払いのタイミング

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立したときに発生します。
支払いのタイミングは、売買契約の成立時に半金、物件の引き渡し時（代金の支払い時）に残金を精算するのが一般的です。
なお出張費などの実費については、その都度精算となることもあります。

不動産会社への相談は無料

前述のように、仲介手数料は売買契約が成立したときの成功報酬です。
そのため、価格査定の依頼などの相談に費用はかかりません。
そこで不動産売却するかどうか迷ったときは、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。

まとめ

不動産の売却ではどのような種類の費用がかかるのか、ポイントとともに解説しました。
住宅ローンの残債の有無や売却のタイミングによっても費用は変わってくるため、まずは所有する不動産の条件を確認することが大切です。
弊社は、鹿児島市で価格査定の依頼を受け付けております。
不動産売却にはどのような費用がかかるのかをお調べの方も、お気軽にご相談ください。

鹿児島市の不動産売却なら南国殖産株式会社へ。
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ぜひ、お気軽にご相談ください。