不動産売却による課税譲渡所得・売却益の計算方法と節税方法とは

不動産の売却益の計算方法や節税方法で、悩んでいませんか。
計算方法や節税方法は難しそうですが、ポイントを押さえれば理解しやすくなります。
そこで今回は鹿児島市で不動産売却をサポートする弊社が、不動産売却による課税譲渡所得・売却益の計算方法と節税方法についてご説明します。

不動産売却における売却益とは

読んで字のごとく、不動産を売却したことで得られる利益なのですが、売却価格そのものではないことに注意が必要です。
正確には、不動産の売却価格から購入価格と購入にかかった諸経費、売却にかかった諸経費、特別控除の金額を差し引いた金額が売却益になります。
そのため売却益を正確に計算するには、不動産購入と売却の際に支払った代金の領収書をすべて保管しておくことが大切です。

不動産の売却益に課税される税金とは

不動産を売却して売却益が生じると、譲渡所得税という税金が課税されます。
譲渡所得税とは、所得税と住民税をあわせた総称なので、正確には「不動産の売却益には所得税と住民税が課税される」ということになります。
なお不動産の売却益に課税される所得税ですが、給与所得から差し引かれる所得税とは異なります。
給与所得の場合は源泉徴収されますが、不動産の売却益に課税される所得税は「申告分離課税」になります。
そのため、自分で確定申告をおこなわなければなりません。

所有期間で譲渡所得税の税率は変わる

譲渡所得税（所得税＋住民税）は売却する不動産の保有期間が5年以下（短期譲渡所得）か、5年超え（長期譲渡所得）になるかで税率が大きく変わります。
短期譲渡所得：39.63%
長期譲渡所得税：20.315%
上記の税率には東日本大震災の復興特別所得税を含みます。
このように税率が大きく変わってしまうため、所有期間によって売却のタイミングを検討することが重要です。
なお短期譲渡所得と長期譲渡所得でなぜこれほどまでに税率の差があるというと、バブル期に土地の転売（土地転がし）が横行したことが原因です。
そのため土地転がし防止のために、所有期間の長さで税率を大きく変えているのです。

売却益がない場合や売却損の場合でも確定申告をおこなう

譲渡所得税は固定資産税などと違い、役所から毎年決まった時期に納税通知書が届くわけではありませんので、売却益がでたら自分で確定申告をおこなう必要があります。
また不動産売却で売却損が出た場合も、確定申告をおこないましょう。
なぜなら給与所得などと損益通算することで課税所得を控除することができ、節税できるからです。

不動産売却による売却益の計算方法とは

不動産の売却益に課税される譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。
譲渡所得税＝課税譲渡所得（売却益）×税率
つまり譲渡所得税を計算するためには、課税譲渡所得（売却益）を計算して求めればよいということになります。
ここでは、売却益の計算方法についてご説明します。

不動産の売却益の計算式について

不動産の売却益は、以下の計算式に当てはめて求めます。
売却益＝売却価－(取得費＋譲渡費用)－特別控除
つまり、売却益を計算するためには、取得費・譲渡費用・特別控除を求めます。
取得費と譲渡費用は求め方について解説します。

取得費の計算方法とは

取得費とは、不動産の購入価格に加えて、購入に要した費用を含めて計算します。
具体的には、以下のような費用も取得費に含めます。

• 建築費用
• 購入手数料(仲介手数料など)
• 設備費
• リフォーム費用
• 売買契約書に貼付した印紙税
• 登録免許税
• 登記費用・司法書士の報酬
• 建物部分の減価償却費

減価償却とは、経年劣化していく建物部分について、一定ルールに基づいて価値を減少させていき、費用として計上することです。
マイホームの場合の減価償却費は、以下の計算式で求めます。
ただし、この計算式は不動産が非事業用（居住用）の場合に限ります。
アパートや賃貸マンションなどのように、事業として不動産大家業をしている場合は、計算式が異なりますので注意してください。
減価償却費=建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数（所有期間）
なお償却率については、2007年4月1日を境にして数値が変わるので注意が必要です。

不動産の売却による譲渡費用を計算する

不動産売却の際にも、様々な費用が発生します。
これらを譲渡費用といいます。
具体的には、以下の費用が該当します。

• 土地や建物の売却のために不動産会社に支払った仲介手数料
• 売主負担分の印紙税
• 土地売却の際に取り壊した建物の解体費用
• 違約金
• 登記費用
• 登録免許税

なおここでいう違約金とは、買主と売買契約を締結済みにも関わらず、後から条件の良い購入希望者が現れてそちらと売買契約を結びたいと考えた場合に、売買契約をキャンセルするために締結済みの買主に支払うお金のことです。

不動産売却で売却益・売却損が出た場合の節税対策とは

ここでは不動産を売却して売却益（課税譲渡所得）が出た場合、もしくは売却損が出た場合に利用できる節税対策についてご紹介します。

3,000万円の特別控除の特例

売却益が出た場合に利用できる控除です。
この特例は、売却益から3,000万円を控除できるもので、適用要件に当てはまる方が多い上に、高い節税効果を期待できることがメリットです。
マイホームの売却でこの特別控除を利用すれば、譲渡所得税が０円になる場合も少なくありません。
ただし注意点として、この特別控除を利用した場合、新居の住宅ローン控除が利用できません。
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを利用したほうがお得なのか、よく検討してから利用を決めましょう。

特定の居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して自宅を買い換えた場合に、一定要件を満たすことで適用できます。
この特例を利用すれば、売却益への課税を先延ばしすることができます。
ただし先延ばしをするだけなので、節税にはならないことに注意してください。

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを売却して自宅を買い換えて売却損が出た場合、条件を満たせばこの特例が使えます。
この特例を使うと売却損を給与所得と損益通算して、控除することができます。
もし控除しきれずに損失が余った場合は、翌年以降も3年間繰り越すことができます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローン残債のある不動産の売却で、売却損が出た場合に使える特別控除です。
一定の要件を満たすことで、売却損と給与所得を損益通算することができます。
さきほどの特別控除と同様に、損益通算をしても余った売却損は、翌年以降も3年間繰り越せます。

まとめ

今回は、不動産売却による課税譲渡所得・売却益の計算方法と節税方法についてご説明しました。
不動産売却では売却益が出た場合も売却損が生じた場合も、確定申告をおこないましょう。
課税譲渡所得（売却益）を計算するためには、取得費・譲渡費用・特別控除の3つの金額が必要となります。
3,000万円の特別控除を利用することが出来れば、譲渡所得税が0円になるケースも多々あるので、適用要件をしっかり確認してください。
弊社は、鹿児島市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

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