空き家を売りたい！「現状のまま」や「更地」で売るメリットや費用を解説

空き家を相続することになったので売りたいけれど、現状のままと更地、どちらで売るのがいいのか、費用はどれくらいかかるのか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家の処分を考えている方の中には、このような悩みを抱えた方は少なくありません。
そこで今回は鹿児島市エリアで不動産売却をサポートする弊社が、空き家を売りたい方に向けて、現状まま・更地にしての売却のメリット・デメリットや費用について解説します。

空き家を現状のままで売りたい！古家付き土地のメリットとは

空き家を現状のままで売り出す時には、「古家付き土地（ふるやつきとち）」として売るか、「中古住宅」として売るかの2つの方法があります。
古家付き土地とは、土地の上に古い住宅が建っている建物付き土地の呼び方です。
不動産の広告では、「古家付き土地」以外にも、「土地※現況古家あり」「上物付き土地」などと記載されることもあります。
古家付き土地と中古住宅には、厳密な境界はありません。
中古の家が土地の上に建っているのだから、古家付き土地も中古住宅の一つと考えられます。
ですが、不動産の売買の現場では、築20年を境に呼び分けるのが一般的です。
なぜなら木造住宅の法定耐用年数は22年なので、築20年の家はほぼ減価償却を終えて資産価値が0に近くなるからです。
築20年以上の一戸建ては、土地の価値のみで評価されることになります。
よって、築20年以上の一戸建てを古家付き土地、それよりも築浅の物件を中古住宅と呼び分けています。
ただし、明確な基準はないので、どちらで売るかは売主が決められます。
古家付き土地で売る場合にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

空き家を現状まま古家付き土地として売る4つのメリット

空き家を古家付き土地として売るメリットは、4つあります。

• 解体費用がかからない
• 固定資産税が安くなる
• 買主が住宅ローンを利用できる
• 契約不適合責任を免責に出来る

この中でも注目なのは、4番目の契約不適合責任を免責できることです。
契約不適合責任とは、不動産売買で瑕疵などによって契約内容に反することがあった場合に売主が損害賠償責任などを負うことです。
たとえば不動産の引き渡し後に、柱や基礎にシロアリ被害や、屋根の一部の欠損、雨漏りしたなどが発見されると、売主は買主に瑕疵の補修費用や損害賠償請求をされる恐れがあります。
ですが、古家付き土地の場合、建物に価値はなく土地のみの価格で売買します。
そのため、契約書に明記することで契約不適合責任を免責することができます。
一方、建物を付けて売ることで、土地だけ購入希望の買主から、解体費用分を値下げして欲しいと要求されることもあるといったデメリットもあります。

空き家を売りたい！更地で売るメリット・デメリットについて

更地とは、建物や構造物などがなく、購入した買主が、すぐに家を建てられる状態の宅地のことです。
空き家を更地にして売る場合には、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

空き家を更地にして売る場合のメリットとは

空き家を更地にして売る場合のメリットは、3つあります。
1つ目が、古家付き土地として売るよりも、買主が早く見つかる可能性が高いことです。
空き家を解体して更地にしておけば、新築で家を建てたいという買主はすぐに着工することができます。
また空き家を解体する必要がないので、買主が建物の解体費用を負担しなくていいことも買主の大きなメリットになり、古家付き土地よりも買主を早く見つけやすくなります。
2つ目のメリットは、土地の形状や状態を把握しやすいことです。
更地の場合、土地の形状は隣地との関係性がすぐに把握できるメリットがあります。
境界杭の状態を確認しやすく、越境などもすぐに分かります。
また購入後に新築した際のイメージなども、更地のほうが描きやすいでしょう。
土地に住宅を建てる場合、土壌調査や地盤調査などが必要になります。
空き家が建っていない場合は、買主は引き渡し後すぐにこれらの土地調査をおこなうことができるメリットがあります。
3つ目のメリットは、過去に空き家が建っていたことで、地盤が硬くなって安定性が増している可能性が高いことです。
地盤が緩いと、地盤改良工事をおこなう必要があります。
地盤改良工事は、地盤の浅い部分の工事で30万円ほどかかります。
地盤の深い部分まで改良を行う鋼管杭工事だと70万円以上かかります。

更地で空き家を売りたい場合のデメリットとは

デメリットは2つあります。
1つ目は、解体費用がかかることです。
木造の解体費用の目安は、3万円/坪になります。
2つ目のデメリットは古家付き土地と比較して、固定資産税が高くなってしまうことです。
土地の上に家が建っていると、「住宅用地の軽減措置」を受けられるので、更地よりも固定資産税が安くなります。
しかし、更地にすると、住宅用地の軽減措置を受けられなくなり、固定資産税が高くなるというデメリットがあります。

空き家を売りたいときにかかる費用と税金

空き家を売るときにはさまざまな費用や税金がかかります。

空き家の残置物の処分費用

空き家を売るには、家具や家電、小物などの残置物を先に処分する必要があります。
中古住宅、古家付き土地として売る場合、物件の引き渡し時までに売主が残置物をすべて処理して空室にする必要があります。
空き家を解体して更地にする場合も、解体工事前に残置物を処分する必要があります。
基本的に解体工事会社は残置物の処理までしてくれないので、解体工事までに自分で処分しておく必要があります。
空き家の残置物の処分費用の目安ですが、専門業者に依頼すると一戸建ての場合で20万円～60万円程度かかります。
ただし、残置物の量や地域によって処分費用が変わります。
まずは専門業者に査定を依頼するのが良いでしょう。

解体費用

更地にする場合は解体費用もかかります。
さきほどもお伝えしましたが、日本の一戸建ての構造に多い木造の場合で、3万円/坪が目安になります。
30坪の一戸建てなら、解体費用で90万円ほどかかることになります。
この他にも庭の木の伐採や、市街地の中での解体工事の場合は防音シートの設置が必要になります。
また古い空き家でアスベストの使用が疑われる場合は、アスベストの調査費用と撤去費用もかかる可能性があります。

譲渡所得税

空き家を売却した際に、取得時の金額より売却価格が上回る場合は、住民税や所得税といった譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の税率は、空き家の所有期間によって変わります。
空き家の所有期間が5年未満の短期譲渡所得の場合は39.63%、5年以上の長期譲渡所得の場合は20.315%になります。
なお、この税率は所得税、住民税、復興特別税の税率の合計になります。

相続登記費用

相続をしたときには相続登記をおこないます。
もし、売りたいと思っている空き家について相続登記をおこなっていなければ、相続登記費用がかかります。
相続登記は司法書士に手続きを依頼します。
司法書士への依頼料の目安は、5～8万円です。
依頼料の他に、書類取得費や登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）もかかります。

まとめ

今回は空き家を売りたい方に向けて、現状まま・更地にして売却する際のメリット・デメリットや費用について解説しました。
空き家を現状のままで売りたい場合に、古家付き土地で売れば契約不適合責任を免責できるメリットがあります。
一方で、早く売りたいときは更地にして売るのがおすすめです。
売却する際には、残置物処分費用、解体費用、譲渡所得税、相続登記費用など、空き家を売りたいときにかかる費用と税金も考慮する必要があります。
鹿児島市エリアで不動産売却をお考えの方は、弊社にお気軽にご相談ください。