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共有名義の土地を分筆できる条件は？メリット・デメリットについても解説
2024-09-10
分筆は、共有名義の土地を売却する方法のひとつですが、分筆するには一定の条件をクリアしなくてはいけません。
また、分筆によるメリットやデメリットも理解したうえで、手続きを検討することが必要です。
本記事では、土地を分筆できる条件やメリット・デメリットを解説します。
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共有名義の土地を分筆するための条件
共有名義の土地の分筆には、分筆後の土地面積が0.01m平方メートル以上でなくてはならず、条件を満たさないと分筆登記の申請は不可能です。
分筆した土地に建物を建てるときは、市区町村ごとに定められた最低敷地面積も満たす必要があります。
また、土地の分筆は民法で「変更行為（軽微な変更）」とされ、共有者の過半数からの同意が必要です。
2023年4月の民法改正までは、共有者全員の合意が必要でしたが、改正後に条件が変更されました。
分筆する土地と隣地との境界確定には、隣地の所有者の立ち会いが原則ですが、立ち会いが困難な場合は別途手続きが必要です。
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共有名義の土地を分筆するメリット
共有名義の土地を分筆すると、土地を単独所有でき、土地を自由に活用できるメリットがあります。
ただし、分筆しただけでは単独名義とはならず、分筆後に所有権移転登記の手続きが必要です。
また、共有名義の土地の相場は、市場価格の5割から7割程度となっていますが、土地を単独所有すると共有名義よりも売却しやすく、本来の市場価格での売却が可能です。
さらに、土地を分筆して単独所有すると、異なる時目（土地の用途）で使用でき、土地を活用する幅を広げられます。
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共有名義の土地分筆により生じるデメリット
共有名義の土地を分筆するには、共有者の過半数から同意を得たり、隣地の所有者と連絡を取ったりする手間と労力がかかります。
共有者全員の同意が必要だった民法改正前に比べ、条件は緩和されたものの、過半数の同意を得るには話し合いが必要です。
また、土地に住宅が建っていると、固定資産税の軽減措置が受けられますが、分筆して更地にすると軽減措置が受けられず、固定資産税が高くなってしまう点もデメリットのひとつです。
分筆した土地の面積が狭い・形状がいびつである・日当たりが悪いなど、分筆後の土地の条件が悪いと、活用方法が限られるため土地の価値が落ちるおそれがあります。
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まとめ
共有名義の土地の分筆には、登記申請の関係上、分筆後の土地面積が0.01平方メートル必要であるほか、共有者の過半数の同意も必要です。
共有名義の土地を分筆したのち所有権移転登記の手続きをとると、土地を単独所有できるほか、売却相場が高くなる・異なる地目で土地を活用できるなどのメリットがあります。
一方で、土地の分筆には過半数の共有者の同意や隣地の所有者との連絡が必要であったり、固定資産税が高くなったりするデメリットも挙げられるため、土地の有効活用には専門家への相談が有効です。
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