終活で不動産整理を考えている方必見！相続する不動産が空き家になった場合の管理方法や対策をご紹介！

終活の際に不動産の売却をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続した不動産などは空き家になっていることも珍しくありません。
しかし、空き家は所有しているとリスクがあるため注意が必要です。
鹿児島市で終活で不動産整理を考えている方に向けて、空き家の管理についてや放置した際のデメリット、空き家にしないための対策を解説します。

終活で相続する不動産が空き家になった場合の管理方法とは？

すぐに空き家を処分しようとは考えていない場合でも、管理をおこなう必要があります。
空き家の管理方法についてご説明します。

空き家を管理でおこなうことは？

空き家の管理で大切なのは「換気」「通水」「掃除」です。
換気をおこなわないと湿気がたまり建物の劣化が進んでしまいます。
また、定期的に水道に水を流す通水をおこなわなければ水道管が乾燥してしまい、悪臭や水道管の損壊につながってしまいます。
室内の掃除はもちろん、屋外の掃除もおこないましょう。
掃除も重要で特に庭の手入れは重要です。
その際に下記の点も注意して確認するようにしましょう。

• 草木の繁茂している状況
• 草木や砂利が踏みしめられ何かが通った痕跡
• 動物のフンや動物が身を隠している痕跡
• 垂木や梁の変色や変形
• 風を受けて建物がきしむ音
• 不法投棄の痕跡

管理の際にこのような変化がないかを確認することでトラブルを未然に防ぐようにしましょう。

空き家を管理する手段とは

空き家の管理はおこなわなければなりませんが、遠方であるなどさまざま理由で難しいことがあるでしょう。
最近では、このような場合に利用できるサブスクリプション形式のサービスが増えています。
本人に代わって空き家を巡回したり、緊急性や影響力が高い事象は代行者が一次対応までしてくれるサービスとなっています。
このようなサービスや管理会社といった専門の方が定期的に巡回することで管理の質も高くなるでしょう。
自分で管理をおこなう場合は、巡回時に植栽剪定や空気の入れ替え、清掃作業と、劣化破損部分の補修を業者へ手配することが必要です。
管理会社へ依頼する場合も、自主管理と同様の巡回清掃と補修ですが、管理会社の場合には写真の提供や報告書や見積もりによる保守計画案の提案まで含まれます。
管理会社へ依頼する場合には空き家の敷地や室内への立ち入りを伴いますので、触られたくないものは予め移動しておきましょう。

終活で相続する不動産が空き家状態で放置された場合のデメリット

空き家を放置すると、さまざまなデメリットがあるため注意が必要です。

空き家を放置するデメリット！放火の焼失や類焼被害

空き家を放置すると放火の被害に遭いやすいといったデメリットがあります。
民法709条では、「故意や過失に関係なく他人に損害を与えた場合にはその損害を賠償する責任がある」としています。
一方で、失火責任法によれば、「自分の家が原因の火災で近隣住戸へ類焼しても、重大なミスでも無ければ火元の者でも類焼被害の責任は負わなくてよい」とあります。
しかし、ゴミが溜まっていたなどが原因で延焼してしまった場合は責任に問われる恐れがあるため注意しましょう。

空き家を放置するデメリット！倒壊による近隣への被害

家は経年とともに劣化していきますが、隙間から雨水が侵入すると木部が腐食して弱くなり、シロアリが侵食して家が崩れることもあります。
家が倒れかかって隣の塀や家や車などを壊したり、人にケガをさせたりすると、補修費や治療費を負担しなければなりません。
また、自治体に有害な空き家として「特定空き家」に認定されると、状況に応じて対応を催促され、従わなければ強制解体したあと実費を請求されますのでご注意ください。
また、特定空き家に認定されると税金が上がるというリスクもあります。

空き家を放置するデメリット！損害賠償を負うリスク

先述したとおり放置した空き家の火災よる類焼や倒壊の破損には補修費用の負担があり、さらに損害賠償の責任を負う可能性があります。
ほかにも、荒廃した外観で景観を悪くしたり、害獣や害虫が生息して近隣へ悪影響を及ぼす事態になった場合も損害賠償の対象になることがあります。
空き家を所有するデメリット！老朽化の進行
空気の入れ替えや清掃や補修などの適切な管理をしていても、人が使わない家は人が住んでいた頃の何倍ものスピードで劣化していきます。
建て替えや大掛かりな改修でもしない限りは、劣化は進んでいくため、早い段階で売却を検討することをおすすめします。

終活で相続する不動産を空き家状態にしないための対策

使う予定のない空き家を所有し続けると、管理といった時間と労力、税金などの費用がかかります。
そこで空き家を放置しないための対策をご紹介します。

空き家対策とは？倒壊前に解体する

使う予定がない空き家は、そのままの状態であると管理などを継続しておこなわなければいけません。
そのため、倒壊の危険がある場合や管理が難しい場合には、空き家を維持するのではなく、解体してしまうのも1つの方法です。
解体すれば、空き家の管理の手間や費用はいらなくなり、補修費用の支出や周囲への悪影響もなくなり、楽になるでしょう。
自治体によっては、解体工事に着手する前に相談すれば、空き家の解体工事費に対して一定額の補助金を出すところもありますので、解体前に役所の担当窓口で要件を調べると良いでしょう。
ただし、更地にした場合、空き家があったときと比べて固定資産税が高くなるため慎重な検討が必要です。

空き家対策とは？空き家を売却

空き家を売却すれば、管理や補修の義務がなくなるのはもちろん、固定資産税も支払わなくて良くなります。
売却方法には、一般の個人に販売する仲介と、不動産会社に販売する買取があり、どちらもそれぞれメリットとデメリットがあります。
早期に売却したい場合は不動産会社へ売却する買取がおすすめです。

空き家対策とは？特例を適用することで節税できる

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といって、相続した空き家の売却によって得た売却益が3,000万円までは不動産譲渡所得税が免除になるという制度です。
これによりほとんどのケースで不動産譲渡所得税がかからなくなります。
この特例の要件は以下のとおりです。

• 昭和56年5月31日より前に建築された一戸建て
• リフォームもしくは解体してから売却
• 亡くなるまで被相続人が一人で居住
• 相続開始から3年後の年末までに売却

それ以外にも細かい要件がありますので、事前に適用できるのか、確認しておくと良いでしょう。

まとめ

終活で不動産整理をお考えの方に向けて、空き家を放置するデメリットや対策について解説しました。
空き家を放置すると放火や倒壊のリスクがあるため、管理や対策をおこなうことが重要です。
空き家は劣化が進むのが早いため、空き家の活用予定がない場合は早めに売却を検討することがおすすめです。
弊社は、鹿児島市で空き家の仲介や買取をおこなっています。
不動産でお悩みの際は、弊社にお気軽にご相談、お問い合わせください。

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