古家付き土地は「更地渡し」で売るべき？メリット・デメリットを比較

【税金】建物を壊して更地にすると税金が上がる？

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があり、土地分の固定資産税と都市計画税の負担が軽くなっています。

具体的には、以下の割合で計算のベース（課税標準額）が軽減されます。

• ■ 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）： 固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減
• ■ 一般住宅用地（200㎡を超える部分）： 固定資産税は1/3、都市計画税は2/3に軽減

しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この特例が外れてしまいます。その結果、固定資産税が最大約6倍、都市計画税も最大約3倍になるリスクがあるのです。

※都市計画税は、主に市街化区域内の不動産にのみかかる税金です。

実務上の注意ポイント：1月1日が基準日

固定資産税は「毎年1月1日時点の状況」で決まります。もし年末に解体工事を終わらせてしまい、翌年の1月1日時点で更地になっていると、その年から高い税金を払うことになります。解体するタイミングは、売却時期と合わせて慎重に判断する必要があります。

【解体費用の相場】家を壊すのにいくらかかる？追加費用にも要注意！

建物を更地にして売却する場合、どうしても気になるのが「解体費用」です。

費用は建物の構造によって大きく変わります。以下の表で、主要な構造ごとの相場と、一般的な30坪の家を解体した場合の目安を確認しましょう。

▼ 構造別の解体費用相場

※RC造＝鉄筋コンクリート造

上記はあくまで基本的な解体費用です。実際の見積もりでは、以下のような「追加費用」が発生するケースが多いため、予算には余裕を持たせておくことが大切です。

▼ 残置物の処分費 

家具や家電、日用品などが残っていると処分代がかかります。

▼ 付帯物の撤去費 

ブロック塀、カーポート、庭石、樹木の伐採など。

▼ アスベストの除去費 

古い建物の場合、アスベストが使用されていることがあります。特別な処理が必要になり、数十万円〜数百万円規模の追加費用がかかることもあります。

▼ 重機回送費・手壊し費用 

前の道が狭く重機が入らない場合、手作業による解体（手壊し）となり、費用が割高になります。

【スケジュール】解体から引渡しまでの流れと期間の目安

解体して更地として引き渡す場合、「契約したらすぐに引渡し」というわけにはいきません。「解体業者のスケジュールが空いていない」「天候の影響で思うように工事が進まない」というトラブルを防ぐため、全体で1〜2か月程度を見ておきましょう。

▼ 解体スケジュールの目安

スケジュールに関する重要ポイント

▼ 全体の期間について 

解体工事そのものは木造なら1週間〜10日程度で終わることも多いですが、業者の選定・相見積もり、自治体への届出（着工7日前まで）、近隣への挨拶、完了後の整地・清掃などを含めると、全体で1〜2か月はかかります。

▼ 建物滅失登記（めっしつとうき）の義務 

解体後は法務局へ「建物がなくなった」という登記をする義務があります。

登記を忘れると10万円以下の過料が科されるリスクや、土地の売却・建て替えができなくなるトラブルに発展します。土地家屋調査士に依頼する場合、5万円前後の費用がかかります。

「古家付きのまま」と「更地渡し」を比較

古い建物がある土地をそのまま売るか、解体して更地にするかは、売主様にとって最大の判断ポイントです。スマホでも比較しやすいよう、それぞれの特徴をシンプルにまとめました。

▼ メリット・デメリット比較表

上記の表をもとに、それぞれの詳しい特徴と「どんな人に向いているか」を解説します。

① 古家付き土地のまま売る場合

最大のメリットは、売主様が解体費用（数十万〜数百万円）を現金で用意しなくて済むことです。

また、売却活動中も固定資産税の軽減特例が続くため、金銭的な焦りを感じることなく買主を探せます。

ただし、建物が残っている状態だと、買主様が新築後の配置をイメージしづらいことに加え、「土地の購入代金」とは別に「解体費用」も負担しなければならないため、総予算のハードルが上がり、更地に比べると売却に少し時間がかかるケースもあります。

② 更地渡し（解体して売却）の場合

最大のメリットは、圧倒的に売却スピードが早くなりやすい点です。

土地の境界や広さがひと目でわかり、買主は購入後すぐに新築工事に取り掛かれるため、古家付きの場合よりも買い手が見つかりやすい傾向にあります。

ただし、売主様が先行して解体費用を支払う必要があり、手取り額が減ってしまう点には注意が必要です。

また、売却が長引いて年をまたいでしまうと、固定資産税が上がるリスクがあります。

まとめ

古家付き土地を「更地渡し」とするか、「古家付きのまま」売却するかは、それぞれに税金や費用、売れやすさなどの異なる特徴があります。

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このように悩まれた際は、ぜひお気軽に私たちへご相談ください。 対象となる不動産の立地や建物の状態、地域のニーズなどを総合的に査定し、売主様のご希望（手元に現金を残したい、早く手放したい等）に寄り添った最適な売却プランをご提案いたします。