―相続物件をどうしたらいいか分からない方へ― 徹底解説

▼不動産の相続が発生してから売却するまでの流れについて

相続した不動産を売却したほうが良いとされるのは、主に以下のケースです。

• ・その不動産を使う予定がない
• ・不動産を複数の相続人で均等に分けたい
• ・相続税を支払うために現金が必要

不動産は、所有しているだけで固定資産税の支払いや管理の手間がかかるため、使わない不動産は売却したほうが良いでしょう。

また、複数の相続人がいる場合は、売却によって現金化すると平等に分けやすくなります。

そして、相続税がかかる場合は、被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に申告と納税をしなくてはなりません。
相続した現金や手持ちの資金では足りない場合は、不動産の売却金を相続税の納税に充てるなどの対応が必要になるでしょう。

このように、相続した不動産の売却を検討することになるケースは、多々あります。
ただし、相続した不動産は、すぐに売却できるわけではないことが注意点です。
不動産は所有者しか売却できないので、まず不動産の相続人を決定し、所有権を移すことから始めましょう。

▼相続発生から不動産の相続人が決定するまでの流れ

不動産の相続人を決定するためには、以下の流れで相続財産と相続人を確定し、必要に応じて遺産分割協議をおこないます。

• ①被相続人が亡くなってから7日以内に死亡届を提出する
• ②遺言書の有無を確認する
• ③相続人を確定する
• ④相続財産を調べる
• ⑤必要に応じて遺産分割協議をおこなう

まず死亡届を提出して、次に遺言書があるかどうかを確認しましょう。
遺言書がある場合は、基本的にその内容に従って遺産を分割します。
遺言書がない場合は、相続財産と相続人が確定したら遺産分割協議をおこない、だれがどの財産を相続するかについて話し合いましょう。

遺産分割協議については、この後の章でご説明します。
遺言書の有無が確認できたら、「相続人の確定」と「相続財産の調査」を並行して進めましょう。
相続人を確定するためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、該当者を調べます。
相続財産は現金や預金の他に、不動産や自動車、有価証券などのさまざまな財産があるので、見落としがないように注意しましょう。

最後に、必要な場合は遺産分割協議をおこないます。

▼不動産を売却する際の流れ

遺産分割協議にて不動産の相続人が決まったら、売却の前に「相続登記」をおこなって、所有者を被相続人から相続人に変更します。
不動産の所有者が相続人となれば、不動産の売却が可能になるので、以下の流れに沿って売却を進めましょう。

• ①不動産の査定を受ける
• ②不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を始める
• ③買主が決まったら売買契約を締結する
• ④決済のあとに物件を引き渡す

相続した不動産の場合でも、売却自体の流れは通常と変わりません。
売却の流れに入るまでが通常とは異なるので、しっかりと覚えておきましょう。

▼相続した不動産の売却に必要な「遺産分割協議」について

相続人全員で遺産の分け方を話し合って決定することを、「遺産分割協議」といいます。
遺産分割協議が必要なのは、以下のケースです。

• ・遺言書がないケース
• ・法定相続分以外の割合で遺産を分けたいケース

先述したように、遺言書がある場合は、基本的にその内容に従って遺産を分割します。
遺言書がない場合は、「法定相続分で分ける」と「それ以外の割合で分ける」のどちらかを選ぶことが必要です。
法定相続分とは、民法で定められている相続割合のことで、たとえば相続人が配偶者と子ども2人の場合は「配偶者が2分の1、子どもが4分の1ずつ」のように決められています。
この割合以外で分けたい場合は、遺産分割協議をおこないましょう。

遺産分割協議は、以下の手順で進めます。

• ①相続人と相続財産を確定する
• ②必要に応じて財産目録を作成する
• ③遺産分割協議をおこなう
• ④相続人全員の同意を得られたら、遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議は、相続人全員でおこないます。
ただし、同じ場所に全員が集まっておこなう必要はなく、最終的に全員の同意を得られれば問題ありません。
相続財産の種類が多い場合などは、事前に財産目録を作成しておくと進めやすいでしょう。
遺産分割協議の内容について全員の同意を得られたら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は、不動産を売却するときに必要な相続登記など、さまざまな手続きの際に使う書類です。
決まったフォーマットはなく、インターネットなどにあるひな形を参考にすると、ご自身でも作成が可能です。
作成が難しい場合は、司法書士などの専門家に依頼しましょう。
遺産分割協議書が作成できたら、相続人全員が署名と捺印をして完成です。
なお、不動産を売却した代金を分ける予定の場合は、その旨を遺産分割協議書に記載する必要があります。
不動産を取得する方の名前や売却する不動産の所在地、売却後に分配する割合などについて、きちんと記載しておきましょう。

▼相続した不動産の売却で押さえておきたい注意点について

相続した不動産を売却する場合は、注意点があります。
とくに覚えておきたい注意点を3つご説明しますので、しっかりと押さえておきましょう。

注意点①売却金を相続税の支払いに使う場合は早めに進める

先述したように、相続税は被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に、申告と納税をしなくてはなりません。
そのため、不動産の売却金を相続税の支払いに使う予定のときは、すべての流れを速やかに進める必要があります。
不動産の売却には通常3か月から半年ほどかかるため、期限に間に合うように逆算して、計画的に進めましょう。

注意点➁相続登記を忘れずにおこなう

相続した不動産を売るためには、相続登記が不可欠です。
相続登記の手続きは、ご自身でおこなうことも可能ですが、なかには複雑なケースもあります。
ご自身では手続きが難しそうな場合や、不動産の売却を急ぐときなどは、専門家である司法書士に依頼すると良いでしょう。

注意点③契約不適合責任を問われないようにする

契約不適合責任とは、売却した不動産に契約の内容と異なる点がある場合に、売主が負う責任のことです。
相続した不動産の場合、物件の状態を把握できていないケースが多く、契約不適合責任を問われる心配があります。
契約不適合責任を回避するためには、インスペクションと呼ばれる住宅診断を実施して、物件の状態を正確に調査してもらいましょう。

なお、不動産の売却方法には、買主を探して売る「仲介」以外に「買取」があります。
買取は、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
仲介よりも売却価格は下がりますが、スピーディーに売却できるメリットがあるうえ、契約不適合責任を問われる心配もありません。
弊社では買取のご依頼も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

鹿児島市の不動産売却なら南国殖産株式会社へ。
安心と信頼の地域総商社で、不動産についての気になる相談に真摯に対応いたします。
ぜひ、お気軽にご相談ください。