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土地売却の際の筆界未確定問題とは？解決方法をご紹介！
2024-01-09
売却したい土地が筆界未確定と知り、このまま売っても問題が生じないか気になりますよね。
また、境界が確定していないと売買できないと聞くこともありますが、実際はどうなのでしょうか。
本記事では、筆界未確定とはどのような状況か、未確定を解決して土地を売却する方法をご紹介します。
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筆界未確定とは？
筆界未確定とは、土地の境目を示す公法上の境界である筆界を確定できていない土地のことです。
地籍調査の際に当事者が立ち会えなかった場合や、所有者同士で境目を決められなかった場合に未確定になってしまいます。
では、筆界と所有権界の違いは何でしょうか。
まず筆界は不動産登記法に定められた土地を指し、次に所有権界は、土地の所有者の判断によって定められた範囲を指します。
たとえば、「塀より向こう側は隣人の土地」や「この石が隣人との境目だ」など、何かを目印にして境界を決めることを所有権界といいます。
境界が確定しているのは筆界と所有権界が一致している状況であり、売却する前に確認するのがおすすめです。
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筆界未確定の土地は売却できる？
筆界未確定の土地は売却できますが、購入後に隣地の所有者とトラブルになる事例が多く、敬遠されがちです。
買い手を見つけやすくするには、売主が目印になる境界杭やブロック塀などの固定物を示す「境界明示義務」を果たすと効果があります。
しかし、境界明示義務を果たしても法的根拠はなく、納得できる方は多くいません。
境界を確定していない土地は、遺産分割する際の分筆や買い足したときの合筆が難しいので敬遠されやすくなるのです。
また、用途を変えたいときの地目変更も、境界を確定しているのが前提条件になっています。
そのうえ、過去の測量結果を登記しているケースは、実状を反映させる地積更正も不可能です。
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筆界未確定を解決して土地を売却する方法
筆界を確定していない隣地の所有者と境界を合意し、筆界確認書を作成するのが未確定を解決できる方法です。
合意をおこなう際は、土地家屋調査士に依頼して筆界確定図（確定測量図）も作成しなければなりません。
また、筆界確認書の作成後、法務局に備えてある公図に反映させる地図訂正もおこないます。
地図訂正を申請する際は、地積測量図や土地所在図も必要です。
筆界未確定のまま売却したいときは、境界非明示の特約を契約書に盛り込みます。
契約不適合責任に基づく損害賠償請求を受けないためであり、契約前に告知義務を果たしましょう。
同時に未確定のままの契約に対する合意書も作成することで、引き渡し後のトラブルを回避できます。
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まとめ
筆界未確定とは、隣接地や公道との公法上の境界を確定できていない土地です。
筆界未確定の土地は売却できますが、購入後に隣地の所有者とトラブルになる事例が多く、敬遠されやすいので注意しましょう。
そして、売却の際は、筆界確認書を作成して地積修正をおこなうか、境界非明示の特約を盛り込む方法が有効です。
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