不動産売却でかかる住民税！計算方法や支払う時期について解説します！

不動産売却をおこなうと、その翌年に住民税が上がる可能性があることをご存じでしょうか。
課税されるタイミングは税金の種類によって異なるため、あらかじめ支払うタイミングと税金が増える時期を把握しておくことをおすすめします。
そこで、不動産売却をご検討中の方に向けて住民税とは何か、また申告する時期や計算方法について解説します。
鹿児島市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時に発生する住民税とは

不動産売却時にはさまざまな税金が発生しますが、その1つに「住民税」があります。
ここでは住民税とは何か、また仕組みをわかりやすくご説明します。

住民税とは

住民税とは、都道府県に収める都道府県民税と、市区町村に収める市区町村民税を合算した税金のことです。
会社員などの給与所得者の場合は、毎月の給与から天引きされています。
所得税は、当該年の収入に対して課税されますが、住民税の場合は前年の収入に対して課税されるのがポイントです。
つまり、今年仕事を辞めて収入がゼロとなっても、住民税は前年の所得に対して課税されるため、今年も住民税は支払う必要があるということになります。

不動産売却した際に住民税が課税される仕組み

住民税は、給与所得だけでなく不動産売却で利益が出た際にも課税されます。
不動産売却で得た利益には、住民税のほかに所得税もかかります。
これらの税金は、給与所得や事業所得とは分けて課税される「分離課税」という仕組みです。
そのため、売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要になります。
通常、会社員は会社が代わりに給与所得を申告し、所得税と住民税を源泉徴収されているため確定申告をおこないません。
しかし不動産売却で利益が出た場合は、会社員でも確定申告をおこなう必要があるため注意しましょう。

不動産売却時にマイナスとなれば確定申告は不要

確定申告時には利益（譲渡所得）の計算が必要になります。
課税対象となる利益（譲渡所得）は売却価格ではなく、売却価格から購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて算出します。
そのため、必ずしも利益が発生しているとは限りません。
不動産売却時に確定申告が必要なケースは利益が出た場合のみです。
売却価格から費用を差し引いてマイナスとなった場合は、住民税も所得税も発生しないため確定申告の必要はありません。

実際に確定申告をするのは所得税のみ

不動産売却で利益が出れば住民税と所得税がかかりますが、実際に確定申告をおこなうのは所得税のみです。
住民税は、所得税を申告することで同時に住民税の申告も済ませたことになるため、住民税を単独で申告する必要はありません。

不動産売却後の住民税を申告する時期とは

不動産売却で利益が発生した場合、確定申告はどのタイミングでおこなえば良いのでしょうか。
住民税が上がる時期も併せて解説します。

不動産売却後の確定申告は翌年におこなう

不動産売却で利益が発生した際の確定申告時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までとなります。
管轄の税務署に必要書類を添えて提出するか、インターネットから申告することも可能です。
その際は、確定申告後の住民税の納付方法を「普通徴収」にするか「特別徴収」にするかを選択する必要があります。

住民税を支払う時期

住民税の納付方法で「普通徴収」を選択した場合は、申告した年の5月以降に市区町村から納付書が送られてきます。
納付方法は、一括払いもしくは年4回の分割払いで納税します。
住民税の場合は所得税のあとに支払う時期がくるので、忘れないようにしましょう。
一方で「特別徴収」を選択した場合は、給料から天引きして納税していきます。
給与に対して課される住民税と併せて、6月から翌年の5月まで毎月徴収されます。

住民税が上がる時期とは

不動産売却で利益が出た場合は、その翌年に申告し納税が必要になります。
そのため、住民税が上がるタイミングは売却の翌年ということになります。
毎年支払っている住民税にくわえて、売却益に対して課される住民税がプラスされることから、売却した翌年は住民税が増えるため注意が必要です。

住民税は不動産所有年数によって税率が異なる

住民税は、不動産の所有年数が5年以内か5年を超えているかによって税率が異なり、納める負担額に影響します。
所有期間が5年超えの場合は、長期譲渡所得となり税率が「5％」です。
一方で、所有期間が5年以内の場合は、短期譲渡所得となり税率が「9％」と高くなり、負担する税金も増えます。
このように住民税率は、不動産の所有期間によって4％も差が出るため、あらかじめ所有期間を確認しておきましょう。

不動産売却後にかかる住民税の計算方法

不動産売却で住民税がかかるのは、売却益である譲渡所得が発生したときのみです。
そのため、どのくらいの住民税がかかるのかを知るためには、まずは譲渡所得を計算しなければなりません。

STEP1：譲渡所得が発生するかを確認する

まずは、不動産売却において譲渡所得が発生しているかを確認する必要があります。
譲渡所得は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用で、譲渡費用とは売却する際にかかった費用の総額です。
これらを売却価格から差し引き、譲渡所得を算出します。
では、具体的にシミュレーションをしてみましょう。
売却価格4,000万円、取得費3,000万円、譲渡費用500万円、所有期間20年というケースだと仮定します。
上記の計算式に当てはめると、以下のように計算できます。
譲渡所得＝4,000万円－3,000万円－500万円＝500万円
このケースの場合は、譲渡所得は500万円となります。

STEP2：譲渡所得に住民税率を掛けて算出する

譲渡所得を計算した結果、プラスになった場合は住民税や所得税が課税されます。
また、2037年までは復興特別所得税も併せて課税されます。
これらの3つを総称したものが「譲渡所得税」です。
なお住民税率は、上記で触れたように不動産の所有期間によって税率が異なります。

• 5年以下の場合：39.63％（所得税率30％、住民税率9％、復興特別所得税率0.63％）
• 5年超えの場合：20.315％（所得税率15％、住民税率5％、復興特別所得税率0.315％）

先ほどのケースで考えると、譲渡所得は500万円であり所有期間が20年だったため、住民税率は5％となることがわかります。
住民税＝500万円×5％＝25万円
このケースであれば、翌年増える住民税は「25万円」となります。

まとめ

不動産売却でかかる住民税とはどのような税金か、また申告時期や支払う時期と計算方法について解説しました。
不動産売却時には、さまざまな税金がかかりますが、利益が出た場合は住民税が翌年に上がることを覚えておきましょう。
また、申告は忘れずにおこなうことも重要です。

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