不動産売却の際に締結する媒介契約のメリットや注意点を解説！

不動産売却の仲介は、媒介契約を結ぶことで不動産会社に依頼できます。
広告宣伝から買主への対応まで、一連の流れを不動産会社に任せられるので、初めて不動産を売却する方でも安心して売買を進められるでしょう。
そこで今回は、媒介契約とはどのような仕組みなのか解説します。
鹿児島市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における媒介契約とは？

不動産を売却する際、個人が自力で買主を見つけられるケースは多くありません。
そこで不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらうことになるでしょう。
そして仲介を依頼するときに、不動産会社との間で媒介契約を結びます。
媒介契約とは、実施する販売活動の内容や、売買契約が成立したときの仲介手数料などについて取り決めた契約のことです。
この媒介契約には3種類あり、それぞれ次のような特徴があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、同時に複数社へ仲介を依頼できる方法です。
自分で買主を見つけた場合には、不動産会社の仲介なしで売買契約を結べます。
売主側の自由度が高い一方で、不動産会社には不動産流通機構（レインズ）への登録義務や、販売状況報告の規定がありません。
明示型と非明示型の違い
一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。
明示型では、媒介契約を結んでいる不動産会社に対して、他社との媒介契約の締結状況を通知します。
非明示型では、他社との媒介契約の有無について通知する必要はありません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、特定の1社に仲介を依頼できる方法です。
媒介契約の期間は最長3か月で、一般媒介契約と同様に自分で買主を見つけた場合には、不動産会社の仲介なしで売買契約を結べます。
特定の1社に仲介を依頼するため、不動産会社にはレインズへの情報登録義務（7営業日以内）や、販売状況報告（2週間に1回以上）が規定されています。
レインズに情報が登録されるため、仲介を依頼していない他社も物件情報の閲覧が可能です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に特定の1社に仲介を依頼できる方法です。
自分で見つけた買主であっても、不動産会社の仲介を受ける必要があります。
その代わり、不動産会社にはレインズへの情報登録義務（5営業日以内）や、販売状況報告（1週間に1回以上）が規定されています。
このように、ほかの媒介契約と比較して販売状況について把握しやすいでしょう。

不動産売却する際の媒介契約のメリット・デメリット

3種類ある媒介契約には、さまざまなメリット・デメリットがあります。
そのため、不動産売却の際に求める条件などを考慮したうえで、どの媒介契約を結ぶべきかを選ぶと良いでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、それぞれの会社同士が競い合い早期売却が期待できるメリットがあります。
一方で気を付けたいデメリットとして、依頼を受けた不動産会社は、他社よりも先に成約しないと成功報酬である仲介手数料が発生しません。
すると、人気エリアに所在する需要の高い物件のような、経費をかけてでも売れる見込みのある物件でないと、積極的な販売活動をしてもらえないリスクがあります。
さらに仲介依頼先が増えると、それだけ各社とのやり取りにも手間がかかってしまうでしょう。
そこで無理なく連携を取るために、多くても2～3社程度への依頼に留めておくのがおすすめです。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、仲介依頼を1社にしぼることで積極的な販売活動を期待できる点が挙げられます。
そして自分で買主を見つけた場合には、不動産会社を仲介する必要もなく、比較的自由度の高い契約方法であると言えるでしょう。
ただし、レインズへの情報登録義務が遅く、販売状況の報告頻度も少ない点に注意してください。
たとえば、ある程度は自分で買主を見つけたいと考えているが、不動産会社のサポートも求めたいときは専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、ほかの媒介契約と比較して依頼人である売主に対する制限が厳しくなっています。
その代わり、不動産会社に販売活動に力を入れてもらえることが期待できるでしょう。
そして1週間に1回以上、販売状況の報告も受けられるので、手間をかけずに現在の状況を把握できます。
ただし注意したいのが、自分で見つけた買主も不動産会社に仲介を依頼しなければならないため、仲介手数料が発生してしまいます。
しかしながら、個人が自力で買主を見つけられるケースは珍しいため、あまり大きなデメリットにはならないでしょう。
むしろ、売れにくい物件でも積極的に販売活動してもらえるため、早期売却を目指したい方におすすめの方法です。
このほか初めて不動産売却する方も、サポートが充実した専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

不動産売却で媒介契約を選ぶときの注意点

買主を募るための販売活動は、不動産会社ごとにスタイルが異なります。
また、会社によって得意・不得意があるため、自分に合った不動産会社に仲介を依頼することが大切です。
そこで、媒介契約を結ぶ際に知っておきたい注意点を確認していきましょう。

契約内容を確認する

販売活動にかかるコストは、成功報酬である仲介手数料に含まれています。
そのため、媒介契約を結んだだけでは費用は発生しません。
ただし、基本の仲介手数料に含まれない業務を依頼したときには、別途で費用が発生することがあります。
たとえば遠隔地にいる買主へ対応する際の出張費や、特別な広告活動を依頼したときなどは、別途で費用が発生するでしょう。
そのため媒介契約を締結する際の注意点として、契約内容（仲介手数料の内訳）を確認しておくことが大切です。

内見や申し込みのスケジュールを把握する

一般媒介契約により複数社に仲介を依頼しているときは、内見や申し込みのスケジュールを把握しておく必要があります。
内見の希望日時のバッティングや、ほぼ同じタイミングで購入申し込みが入ることが予想されるためです。
このとき、複数社に並行して依頼していると、誰が一番早く申し込みしたのかでトラブルに発展するリスクがあるため注意してください。
売主側では、申し込みのあったタイミングをすべて把握しておくとともに、売買契約が成立したら速やかに各社へ連絡する必要があります。
その点、専任系の媒介契約であればスケジュール管理は不動産会社へ一任できます。
そのため、売却までのスケジュール管理に起因するトラブルに発展するリスクは少ないでしょう。

専任系の媒介契約がおすすめ

どの媒介契約を結ぶのかで迷ったときは、販売状況の報告を定期的に受けられる専任系の媒介契約がおすすめです。
また、築年数の古い物件のように売れにくい不動産をお持ちの方も、販売活動に力を入れてもらいやすい専任系の媒介契約を選ぶと良いでしょう。
レインズに登録された情報は、依頼物件についてはいつでも登録情報を確認できます。
そのため、1社のみに仲介依頼している場合でも、他社にも物件情報が共有されていることをチェックできます。

まとめ

不動産を売却する際の、媒介契約とはどのようなものなのか解説しました。
早期売却を目指すためにも、販売活動のノウハウを持っている不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。
弊社では、鹿児島市で価格査定の依頼を承っております。
どの媒介契約を選べば良いのかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。