相続税対策になる資産の組み換えとは？利用できる特例も解説

近年、相続対策として注目されているのが「資産の組み換え」という手法です。
資産の組み換えは、相続税の対策だけでなく相続人の負担を軽減できるなど、多くのメリットが得られます。
そこで、資産の組み換えとはなにか、資産の組み換えによって相続対策ができること、利用できる譲渡所得の特例制度について解説します。
鹿児島市で相続をする予定がある方は、ぜひご参考になさってください。

相続前に知っておきたい「資産の組み換え」とは？

不動産は、資産としての価値が大きいため、相続する際に大きな税負担になることがあります。
そこで、相続税対策になるのが「資産の組み換え」という手法です。
ここでは、まずは資産の組み換えとはなにかについて解説します。

資産の組み換えとは

資産の組み換えとは、所有している資産を別の資産に組み換え（交換）することをいいます。
ここでいう資産とは、現金や預金、不動産（建物・土地）、有価証券などを指します。
具体的にいえば、収益性や市場価値の低い資産を処分して、新たに収益性や市場価値の高い資産を取得する方法です。
資産の収益性を上げるだけでなく、節税などを目的として検討する方も増えています。

資産の組み換えの例

たとえば、「老朽化した自宅を売却して立地の良いマンションを購入する」といった方法があります。
自宅を売却する理由には、老朽化以外にも将来的に空き家になる、防犯が心配などさまざまな理由が考えられます。
そのようなときは、立地の良いマンションに組み換えを検討しても良いかもしれません。
立地の良いマンションであれば、交通アクセスが良くなったり、バリアフリーにより老後が安心などのメリットが得られます。
また、子どもが将来そこに住む予定がない場合でも、立地が良ければスムーズな売却も望めるでしょう。
そのほかにも、所有している資産を収益性の高い不動産に組み換えるのも1つの方法です。
たとえば、土地を売却して都市のタワーマンションに組み換えれば、相続税を計算する際の評価が下がり相続税対策になります。
また、古くなったアパートを売却し、現金や預金として保有する方法も資産の組み換えの1つです。
このように、資産を組み換える組み合わせはさまざまあるため、うまく利用すれば得られるメリットは大きいといえるでしょう。

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資産の組み換えによってできる相続対策とは？

前述しているように、資産の組み換えは相続対策として有効な手段の1つです。
ここでは、資産の組み換えによってできる相続対策を解説します。
また、どの種類の資産で相続したほうが節税効果が高いのかもご説明します。

相続対策①相続税の節税ができる

資産の組み換えは、相続税の節税につながるメリットがあります。
たとえば、老朽化したアパートや地形の悪い土地は、税制上は不利な不動産とみなされます。
また、これらは相続税の評価額は高いのに、市場価格や収益力が低く売却しにくいなどの欠点をもっている不動産です。
つまり、相続税評価額よりも市場価格が低い不動産は、相続税が高くついてしまうことになりかねません。
そこで、このような資産は、相続税評価額よりも市場価格が高い不動産に組み換えることによって、相続税の節税対策につながります。

相続対策②相続人の負担軽減につながる

資産の組み換えは、相続人の負担を軽減することにもつながります。
相続財産のなかに不動産があると、遺産分割について相続人でトラブルや揉める原因となってしまいます。
また、不動産は相続後の維持管理も必要になるため、相続人に大きな負担が続くことになるでしょう。
そのため、不動産を売却し現金や預金として保有すれば、相続人の負担軽減につなげることができます。
現金化しておくことで、相続税の納税資金に充てることができたり、相続人同士でのトラブルを回避できたりするメリットがあります。

どの種類の資産で相続するのがおすすめ？

相続する際に、相続税の負担を減らすためには、どの種類の資産で相続するのが良いのでしょうか。
まず、現金と土地を比較した際に、相続税の負担というか観点から考えれば、現金よりも土地を相続したほうがメリットとして大きいといえるでしょう。
現金を相続すると、その総額に対して相続税が課せられるためです。
一方で、土地の場合は時価の80％に相続税が課せられるため、相続税を抑えることができます。
ただし、土地と建物を比較した場合は、土地よりもさらに建物のほうが相続税の負担を抑えることが可能です。
なぜなら、建物は固定資産税の評価額をもとに算出されるためです。
固定資産税の評価額は、時価の70％程度であるため、土地よりもかかる負担が少なくて済みます。
このように、資産の種類によって相続税の負担が変わるため注意が必要です。
ただし、実際は相続税だけでなく、相続後にかかる固定資産税や改修費用などの維持費もかかるため、最適な資産の種類を検討する必要があるでしょう。

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資産の組み換え時に利用できる特例制度とは？

資産の組み換え時には、相続税の負担だけでなく、譲渡所得税も課せられることがあります。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
ただし、不動産を売却する際には、さまざまな特例が適用され、税金の負担を軽減できる可能性があります。
ここでは、相続税の税負担を軽減する特例と、譲渡所得税の軽減に利用できる特例を解説します。

相続税のための特例：小規模宅地等の特例

相続税対策として、活用されることが多いのが「小規模宅地等の特例」です。
小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たした宅地の評価額を最大で80％減額できる制度です。
たとえば、被相続人（亡くなった方）が住んでいた宅地であれば、330㎡を限度に80％減額することができます。
資産の組み換えをおこなう際に、この特例を利用すれば、不動産の相続評価額はさらに下げられるでしょう。

譲渡所得税のための特例：3,000万円の特別控除

売却した不動産が居住用であった場合は、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除することができる特例です。
たとえば、子どもが家を建てて家に移り住む場合や、施設に入居するタイミングで売却すれば、3,000万円控除され大幅に負担を軽減することができます。
また、このほかにも売却時に利用できる特例が複数あるため、要件に当てはまるか国税庁のホームページなどで確認しておくと良いでしょう。
ただし、特例を利用する際は、確定申告が必要になります。
要件を満たしていても、確定申告をしなければ特例は適用されないため注意が必要です。
なお、確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日から2月15日までの間です。
申告時には、申告書に特例を適用する旨を必ず記載するようにしましょう。

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まとめ

資産の組み換えにより別の資産に変えることで、相続税の節税となる可能性があります。
また、資産の組み換え時に小規模宅地等の特例を併せて利用すれば、さらに節税が期待できるでしょう。
さらに、売却時に発生する利益に対して課される譲渡所得税は、3,000万円の特別控除を利用すると大幅に負担を軽減できます。

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