鹿児島市・姶良市周辺で空き家を持つ方へ

空き家放置で、
罰則とコストが
重くなる前に。

「固定資産税だけ払っていれば大丈夫」とは限りません。2023年12月施行の改正空家法に加え、鹿児島では桜島の降灰や高温多湿が建物の劣化を早めます。税金・修繕・近隣対応・相続手続きの負担が重なる前に、現実的な対策を整理しましょう。

改善命令に従わない場合の過料

最大50万円

改正空家法に基づき、特定空家等への命令違反に科されるおそれがあります。

この記事で分かること

放置のリスクと、いま取れる選択肢

2023年12月施行の改正「空家法」による、50万円以下の過料の内容
住宅用地特例が解除され、固定資産税が実質最大6倍になる条件
桜島の降灰や鹿児島特有の湿気が、空き家の劣化を早めるリスク
令和6年地価公示などから見る、鹿児島市周辺の不動産動向
2024年4月開始の相続登記義務化への備えと、荷物が残ったまま売却する方法

よくある疑問から読む

気になるところへ、すぐジャンプ

Q空き家を放置すると罰則はありますか？

A改善命令に従わない場合、50万円以下の過料が科されるおそれがあります。

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Q固定資産税は本当に上がりますか？

A勧告を受けると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税負担が大きくなる可能性があります。

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Q鹿児島の空き家はなぜ劣化しやすいですか？

A降灰による雨樋詰まり、高温多湿によるカビ・腐朽・シロアリ被害が起こりやすいためです。

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Q売る・管理する・解体するなら何から始めるべきですか？

Aまず現地状態と権利関係を確認し、査定や管理方法を専門家に相談するのがおすすめです。

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放置が招く4つの負担

空き家は、放置するほど重くなる

空き家は持っているだけのつもりでも、時間とともに「税金」「修繕」「近隣対応」「相続手続き」の負担が積み重なりやすい不動産です。まずは、向き合うべきリスクの全体像を整理します。

法律

管理不全空家等への
指導・勧告

改正空家法で、今すぐ倒壊しなくても放置で危険化するおそれのある建物が対象になりました。

税金

住宅用地特例の解除

勧告を受けると特例から外れ、土地の固定資産税負担が大きくなる可能性があります。

建物

降灰・湿気による劣化

桜島の降灰や高温多湿で、雨樋詰まり・雨漏り・カビ・腐朽・シロアリ被害が起こりやすくなります。

手続き

相続登記の未整理

2024年4月開始の相続登記義務化により、名義の整理を放置すると過料の対象になり得ます。

法律と罰則

放置するとどうなる？
改正空家法と過料

2023年12月13日施行の改正空家法では「管理不全空家等」が新設され、すぐ倒壊しなくても将来危険化するおそれのある建物に、市町村が指導・勧告を行えるようになりました。最も注意したいのは、これに連動する固定資産税の負担増です。

空き家放置によるリスクの流れ

1
管理不足
2
管理不全空家等に認定
3
指導・勧告
4
住宅用地特例の解除 → 固定資産税の負担増
5
特定空家等に認定
!
命令・代執行・50万円以下の過料

住宅が建つ土地は一定条件で住宅用地特例が適用され、小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されます。ところが管理不全空家等・特定空家等として勧告を受けると、この特例から外れる可能性があります。鹿児島市も、勧告を受けた敷地は住宅用地特例を受けられなくなると案内しています。

固定資産税負担のイメージ（小規模住宅用地部分）

特例あり基準 ×1

特例解除後最大 ×6

※あくまでイメージです。「持っているだけ」のつもりでも、管理状態によって税負担が大きく変わることがあります。

鹿児島市の不動産売却・査定

所有している不動産は
いくらで売れる？

まずは資産価値の確認から。鹿児島市の不動産売却・査定のご相談を承ります。

鹿児島市の不動産売却・査定のご相談はこちら

市場のいま

鹿児島市周辺の動向と
「今」売るべき理由

空き家対策では「いつ売るか」も重要です。令和6年の公的地価資料では、鹿児島市の住宅地は2年連続、商業地は3年連続でプラス変動となり、住宅地は0.5%、商業地は1.0%上昇しました。鹿児島中央駅に近い平坦で利便性の高い地域は、比較的需要を見込みやすいエリアといえます。

鹿児島市周辺で売却判断を急ぎたいケース

エリア・条件	市場の見方	早めの判断が必要な理由
鹿児島中央駅周辺	利便性が高く需要を見込みやすい	建物劣化前に売却できる可能性がある
谷山地区	生活利便性があり住宅需要を見込みやすい	状態が良いうちに買主へ提案しやすい
坂の多い住宅地	買主層が限られる場合がある	高齢化で将来の需要が弱まるおそれがある
郊外・交通不便地	価格差が出やすい	空き家期間が長引くほど管理負担が増えやすい

南国殖産株式会社は、鹿児島市を拠点に不動産売却や査定の相談に対応し、地域に根ざしたネットワークと市場動向を踏まえた提案を行っています。空き家の売却では、築年数や立地だけでなく、残置物・相続登記・建物の傷み具合も価格や売り方に影響します。

鹿児島特有

放置が招く
「降灰」と「湿気」の二次被害

鹿児島の空き家で見落としやすいのが、桜島の降灰です。鹿児島市ではロードスイーパーや散水車で清掃し、住宅地の降灰は克灰袋で収集する仕組みがあり、降灰対応そのものが日常的な住環境の課題です。空き家では灰が雨樋にたまっても気づきにくく、雨水が流れにくくなると雨漏りや外壁劣化につながるおそれがあります。

鹿児島の空き家で起こりやすい二次被害

原因	起こりやすい被害	売却への影響
降灰	雨樋詰まり、屋根汚れ、雨水排水不良	雨漏りや外観悪化で印象が下がる
高温多湿	カビ、腐朽、室内のにおい	内見時の評価が下がりやすい
換気不足	畳・押し入れ・床下の湿気	修繕前提の価格になりやすい
庭木の繁茂	害虫、近隣からの苦情	管理不全と見なされるリスクがある

国土交通省も、長期間使わない空き家は不具合が見つかりにくく傷みが早く進む傾向があると示しています。所有し続ける場合は、外部・内部の点検、通気・換気、通水、清掃などを定期的に行う必要があります。

南国殖産株式会社の提案

3つの処方箋で、ペナルティを回避

負担を減らすには「とりあえず様子を見る」よりも、今の状態に合った選択肢を比べることが大切です。鹿児島市・姶良市周辺で検討しやすい3つの方法を紹介します。

01

荷物が残ったまま現状渡しで売却する

家財や仏壇、古い家具が残っているケースは多いものです。すべて片付けてから売る方法もありますが、費用や時間が負担なら現状渡しを前提に相談する方法もあります。南国殖産株式会社の流れでは、売却相談から物件調査・価格査定、媒介契約、売却活動、売買契約、引き渡しまでの手順が示されています。まずは査定で、片付けるべきか現状で進められるかを判断しましょう。

02

危険空き家なら解体補助金を確認する

倒壊や飛散の危険がある場合は解体も選択肢です。鹿児島市では危険空き家の解体費について解体費の3分の1・限度額30万円の補助制度があります。姶良市にも危険空家の解体撤去工事に係る補助制度があり、補助額は工事費の3分の1以内・上限30万円です。いずれも事前協議・工事前の申請が必要で、件数や対象に条件があるため、早めの相談が大切です。

03

相続登記義務化に対応する

相続した空き家を売却するには名義の整理も欠かせません。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記をしない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象となります。法務省は、2024年4月1日より前に相続した不動産も義務化の対象になると案内しています。

放置・適正管理・現状売却の比較

選択肢	メリット	注意点
放置	すぐの手間は少ない	過料、増税、劣化、近隣トラブルのリスクがある
適正管理	建物状態を保ちやすい	換気、通水、除灰、草木管理を続ける必要がある
現状売却	管理負担から解放されやすい	価格や条件は物件状態に左右される
解体後売却	土地として検討しやすい	解体費や固定資産税増額の可能性に注意が必要